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房地产:行业持续发展　重点关注5只龙头股

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2007年09月18日 10:15

张朝晖

    土地资源稀缺，严控土地限制供给

    “十五”期间，全国共新增建设用地3285万亩，其中：新增独立工矿用地1315万亩，新增城镇建设用地618万亩，新增交通用地546万亩，新增村庄用地477万亩，新增特殊用地、水利设施建设用地等329万亩。

    全国耕地面积由2000年的19.24亿亩，减少为2005年的18.31亿亩，耕地净减少9240万亩。按照国家规划，“十一五”末期全国耕地总量要保证18亿亩。如果要实现这一目标，就意味着2006-2010年的五年间，全国耕地最多只能净减少0.31亿亩，仅“十五”期间的三分之一，新增建设用地的缺口将非常大。土地资源和经济发展之间矛盾将进一步显现，继续严控土地不可避免。

    24号文根本改变房地产开发格局，商品房供应预期剧减

    2007年8月，国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文)。24号文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，24号文再次强调了要加大住房供应结构调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通住房，增加住房有效供应，即城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

    如果24号文能够得以认真贯彻和执行，将根本改变房地产开发格局。房屋的社会保障功能和商品功能得以划分：低收入者通过政府的廉租房或者廉租房补贴解决住房问题；中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房或租房；其他收入人群则通过市场解决住房问题。同时，“双70%”标准意味着每年土地供应总量的70%大部分是廉租房和经济适用住房用地，大大缩小了商品房用地的供给数量，城市优质地段的土地竞争将更加激烈，商品房房价将在调控中稳步上涨。

    调控保障行业健康长期发展

    调控政策解读

    1998年取消实物分房，标志着我国住宅房地产的市场化。《中华人民共和国土地管理法》规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，房地产的源头——土地，绝大部分完全控制在政府手中。因此，我国房地产市场无论过去、现在和将来都不可能是完全市场化的，政府在这个行业内有绝对的控制权。中央政府对房地产行业的宏观调控，其根本目的是将商业银行的信贷风险控制在可以承受的范围内，避免经济的大起大落。

    2006年是中国房地产行业的政策年，从“国六条”、“九部委十五条”，到二手房个税、土地增值税，表明了中央及地方政府调控房地产行业的力度和决心。由于调控政策在具体执行中还会受到一些因素的制约，且政策本身的效果也是需要一定周期才能见效，因此，2007年更注重以往政策，主要是围绕“国六条”、“九部委十五条”的落实和执行，颁布的规定也更侧重于对以往政策的具体化。

    从上表可知，抑制房价过快上涨是近年政府调控的核心。行政、金融、税收等调控手段主要包括：抑制投机、对二手房征税、限制外资；以廉租房和经济适用房形式建立住房保障体制；用“90，双70”政策调整住房结构、降低住房总价；严控土地等等。

    “国六条”对我国房地产业的支柱性产业地位的肯定，政府调控思路由“控制土地，压缩投资”向“增加供给、抑制需求”的转变，由“一刀切”到商品房、经济适用房“分类指导、区别对待”的转变表明，此次宏观调控总的方针是为了让房地产市场健康有序地发展，而并不是为了打击整个市场。政府通过国家对住房结构的调整，以满足各个阶层对住房的需求；通过政策调控增加供给，以稳定房价，使价格逐步回归理性，我国房地产行业将在调控中健康长期发展。

    调控效果及原因分析土地供给：2001年-2004年全国房地产企业购置土地面积数目一直呈增长状态，但同比增速下降，增长率分别是38%、34%、14%、11%。2005年、2006年购置土地面积出现负增长，同比均下降了4%。这一趋势在2007年有所改观，2007年上半年的购置土地面积同比增长10%。说明2006年以来国家“增加供给”的政策取得一定成效。土地供给的增大将带动房屋供给的增加。

    商品房供给：由于房地产开发周期的原因，在假定开发商不囤地的情况下，土地供给政策对房屋供给的影响一般要1-2年左右才能体现出来。2006年全国商品房竣工面积约5.3亿平方米，是2001年-2006年期间唯一出现负增长的年度，在需求膨胀的背景下，房屋供给的相对减少被认为是造成2006年房价上涨的主要原因之一。这一情况同样在2007年有所改善，2007年上半年的竣工面积同比增长了11%。在不考虑需求相对更快增长的前提下，增加供给的调控措施作用有所体现。

    房屋价格：2006年以来侧重于增加供给、抑制投机、规范市场的调控措施的落脚点就是防止房价的过快增长。但从2006年以来全国及北京、上海的房屋销售价格指数的走势来看，房价并没有下降，反而上涨。

    房价居高不下的原因分析：受国家“增加供给”的调控政策影响，2007年上半年土地供应面积和房屋竣工面积同比增速较快，但全国及主要城市的房价却居高不下，甚至越调越高，政府调控房价的目的短期并无成效。

    究其原因，有必要对房地产行业五方主体进行经济分析。

    房地产行业涉及多方利益关系，包括国务院、建设部、人民银行、地方政府、商业银行、开发商、勘测单位、施工单位、设计单位、监理单位、消费者、投机者。为了便于比较，以求大同、存小异为原则，我们将这些利益集团划分为中央政府、地方政府、开发商、消费者和投机者五个主体，对其进行收益和风险分析。

    房地产行业将在调控下健康发展

    供给逐步增大，投资需求得以抑制，房价在调控中稳步上涨：在“增加供给、抑制需求”的调控思路指导下，一方面，“90、双70”政策促使廉租房、经济适用房、中低价和中小户型的房屋供给数量逐步增大，另一方面，二手房营业税和个人所得税的开征、加息、房贷首付比例提高、限制外资购买房屋等政策压缩了投机者的利润空间，而资本市场的繁荣吸引一部分资金从楼市转入其他投资领域，房屋市场挤出一部分投资需求，将空间留给真正的消费者，这对抑制房价起到一定的积极作用。但由于土地供应和商品房供应不足等原因，强劲需求将拉动房价，短期房价上涨的趋势不会改变，房价将在调控中稳步上涨。

    直接融资将成为越来越重要的融资手段：房地产行业属于资金密集型行业。发达国家的房地产业经过长期发展，融资渠道呈多元化，银行贷款并不是房地产业融资的主渠道。同发达国家相比，我国房地产企业的银行信贷资金比例较高。1998年-2003年，国内贷款占房地产开发资金的比例在22%-24%左右波动，受2003年以来国家缩紧银根的调控措施影响，2004-2006年的国内贷款比例降低到19%左右，但房地产企业的融资结构具有明显的依赖银行贷款的特征仍十分明显。考虑到按揭贷款来自商业银行，银行信贷资金所占比例更高。

    在国家继续缩紧银根的调控政策下，融资成本越来越高，融资条件愈加严格。如目前土地使用权出让采取“招拍挂”的方式，平均土地成本占项目总投资的比例已超过50%，而银监会明确规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。严格执行上述政策，部分企业将无法通过银行贷款的支持获得土地使用权，因此，扩大自有资金的规模成为房地产企业发展壮大的唯一手段。

    随着证券市场的重新繁荣，越来越多的房地产公司借助这一平台进行融资，或上市、或增发、或发行企业债，以扩大自有资金，争取在已经到来的行业整和中处于有利地位，如万科、金融街等公司在06、07年连续两次增发。无法扩大自有资金规模的开发商将逐步退出市场，留出的市场份额由大开发商取代，行业集中度将迅速提高。新的利益集团也借此进入房地产开发行业，重新划分行业内的利益格局。

    投资策略：选股为主选时为辅

    三个集团的划分我国人多地少，土地资源稀缺，市政设施完备的建设用地更加稀缺。土地作为房地产开发企业最关键的生产资料，完全受制于政府。房地产开发企业与政府各部门的关系以及企业的自由竞争力，是企业发展的核心竞争力，而大股东就是驱动这种核心竞争力的源泉。为便于区分，我们将沪深两市主要房地产公司的实际控制人按国务院国资委、地方国资委、民营企业划分为三个集团。

来源：中国经济网

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