国有房企深化改革路径:提升投资效益成重要任务

　　◎每经记者区家彦

　　9月13日，中共中央、国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》，对深化国有企业改革作出了重大部署。作为国企改革的顶层设计，《指导意见》系统阐述了全面改革的总体要求、原则和整体思路，勾勒了国有企业改革发展路径。

　　文件印发仅几天后，一批长期闲置未开发，或剩余开发资源不多的房地产项目，通过北京、上海等地的产权交易所批量挂牌出售，拉开了地产国资深化改革的序幕。

　　与深化国企改革顶层设计的出台几乎同步，中海系地产资源整合、绿地混合所有制改革、招商地产世纪重组，以及厦门建发分拆地产业务上市，几桩业界大事次第发生，国企改革的“深化”浪潮在房地产行业拉开大幕。

　　据东兴证券房地产首席分析师郑闵钢分析，房地产行业国企占比高，但运营效率低，考虑到房地产依然是资源与资金密集型行业，优质地产资源的注入能带来业绩提升的巨大想象空间，运营效率也有望获得较大的提升空间，因此国有房企将明显受益于国企改革。

　　东风已来，哪些国有房企能迎来新机遇？在行业加速整合的大背景下，国有房企能否重掌行业主导地位？《每日经济新闻》在此为您解读。

　　普遍弊病：经营效率拖后腿

　　9月17日晚间，停牌近5个月的招商地产公布“世纪重组”方案，控股股东招商局蛇口控股将以吸收合并招商地产的方式实现再上市。重组合并完成后，招商局蛇口将在原招商地产的基础上，增加150亿元配套融资，以及原招商局蛇口的土地储备、房产项目等优质资源，并引入战略股东及员工持股。

　　消息一出，引来业界关注，因重组后的招商局蛇口总市值有望超过万科与绿地，且成为A股今年以来力度最大的房地产行业国企改革案例。

　　就在招商地产世纪重组方案公布前4天，中共中央、国务院于9月13日晚间印发《关于深化国有企业改革的指导意见》，标志着深化国企改革迈出了里程碑式的一步。

　　银河证券研报指出，《意见》提出了四个重点改革方向：一、国有企业区分为商业类和公益类，商业类实行商业化运作，以资产保值增值为目标；二、实现股权多元化，推动国企改制上市或集团公司整体上市，推进公司法人治理或激励制度；三、国资监管从管企业为主向管资本为主转变，改组组建国有资本投资和运营公司；四、鼓励非国有资本投资主体参与国有企业改革，鼓励国有资本以多种方式入股非国有企业，员工持股试点稳妥推进。

　　房地产是过去十年中国经济中获利最高的行业之一，国有房企一直是其中的主要力量。

　　东兴证券研报指出，在国内房地产行业里，国企占比较大，以A股为例，在房地产行业166家上市公司中，央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部上市房企近一半。

　　东兴证券研究还发现，从运营效率来看，数量占优的国有上市房企，质量却不尽如人意，其经营效率低于行业平均水平。以ROE（净资产回报率）来看，2014年房地产行业平均ROE为12.4%，国有房企的ROE为11.4%，低于平均水平1个百分点；在费用率方面，国有房企费用率略高于行业均值，2014年行业平均费用率为8.7%，国有房企则为8.8%。从运营效率来看，国有房企有较大提升空间。

　　郑闵钢向《每日经济新闻》记者表示，随着房地产行业高速扩张时代的结束，未来房地产企业的核心竞争力不再是简单的扩张规模，而是经营质量的比拼，引入社会资本、收购和注入优质资产、提高运营效率成为竞争重点，因此对于国有房企而言，行业现状倒逼他们加大改革力度。

　　改革方向：做强做大、有进有退

　　新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，尽管地产类深化国企改革的侧重点有所不同，但根本目的在于有效激活国企的机制，更好推进市场化管理和运作，实现“有进有退”，提升企业竞争力。

　　招商地产的重组方案，体现的是重组整合央企集团内分散的地产业务，实现“做强做大”的路径。克而瑞研究中心分析师房玲告诉记者，很多国有房企所属的企业集团往往存在多元业务，在过去的发展过程中，同一集团内部不同板块，或多或少涉及土地资源和地产业务。因此，推动集团内部同类业务重组整合，以做大做强作为国企改革的另一重要任务和方向。招商地产重组再上市、中海系地产业务整合，均属类似的方向。“做强做大”的另一个深化改革的路径，是目前不少地方国资委旗下不同房企存在同一市场同业竞争的问题，资源浪费情况较普遍。因此，重组整合分散的地产业务，实现资源向优势国有房企集中，发挥国有资本更大经济效益，成为一大方向。

　　以深圳国资委为例，其直接或间接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物业、沙河股份、深圳控股、深振业和天健集团等，却没有一家进入主流房企行列。这些企业未来如能进一步重组整合，有望实现国有资本对优势企业的集中支持，以做强做大。

　　此外，混合所有制改革是此轮深化国企改革的重点。上述改革意见提出，鼓励国有企业通过投资入股、联合投资、重组等多种方式，与非国有企业进行股权融合、战略合作、资源整合，同时也鼓励非国有资本投资主体通过出资入股、收购股权、认购可转债、股权置换等多种方式，参与国有企业改制重组或国有控股上市公司增资扩股以及企业经营管理。

　　房玲表示，在此框架下，拥有一定资金实力的国有房企与拥有市场化运作能力的民营房企，完全有合作和重组整合的可能，这不仅体现在项目层面合作，联合拿地、联合投资开发地产项目，国企参控股乃至重组整合民营房企，比如中交入股绿城，甚至国有房企引实力民营房企入股，乃至参与经营管理，都将成为可能。

　　值得一提的是，上述改革意见也提出鼓励加快处置低效无效资产，支持国有企业依法合规通过证券交易、产权交易等资本市场，以市场公允价格处置企业资产，实现国有资本形态转换，这意味着对于许多经营不善、布局失误的国企类房企而言，未来可通过出售项目套现，从而向集团内更具竞争力的业务转移。

　　最佳途径：

　　员工利益与股东捆绑

　　在欧阳捷看来，随着深化国企改革在房地产行业全面铺开，在未来5年内，“强者恒强”的格局愈发明显：一方面，在“背靠大树”的21家涉房央企中，有望诞生新的巨无霸，超大型房企阵营扩容；另一方面，部分掌控优质资源的地方国企也有做强机会，但很多小规模的地方国有房企或陆续退出市场。

　　除了招商地产重组合并外，《每日经济新闻》记者还了解到，中国海外于今年年中，已成功注入母公司中国建筑约338亿元的地产业务资产；保利置业在中期业绩发布会上也透露，保利集团北京总部已有专门的小组在研究保利地产与保利置业的整合问题；加上中交、中粮、中化、中铁等央企也在加速推进重组，未来大型央企房地产企业或将诞生新的巨无霸企业。

　　欧阳捷则告诉记者，随着房地产高速增长时代的终结，对于许多规模有限、资源优势不突出的地方国有房企而言，做大做强的机会已经没有了。考虑到部分大型房企仍有着强烈的做大规模意愿，目前这些地方国企可以把握机会出售套现。一旦数年后行业规模收缩，大型房企会更聚焦于利润指标，这类地方国企要想再卖个好价格，可能就不那么容易。

　　相对于规模的扩张，如何通过混合所有制激发国企活力，提升经营效率，仍是一个待解难题。东方证券房地产行业的研究员向记者表示，从目前出台的深化国企改革措施来看，大型房地产央企在员工持股、股权激励等方面进度相对较慢，只有保利、招商地产有实质性动作，考虑到员工持股、股权激励有助于将管理者的利益与公司利益相绑定，更好地激发管理层的积极性，这将是央企房企实行改革的一个重要突破口。

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　　企业样本

　　建发股份分拆计划的标杆效应：地方国有房企谋效率与估值双赢

　　◎每经记者杜冉乐

　　在闽系房企中，建发房地产可谓是地产国企中的“老大”，即使放在全国房企百强中，其排名也一直比较靠前。借深化国企改革这股东风，建发股份几个月前的一纸停牌公告，令外界猜想不断。

　　9月30日，建发股份对外披露了其拟分拆建发房地产在上证所独立上市的重要预案，其中建发房地产的未来壳平台名为“建发发展”。

　　目前A股已暂停IPO，这让外界对建发分拆计划持谨慎态度。不过，熟悉建发高层的一位地产资深人士对《每日经济新闻》记者表示，分拆不同于IPO，前者不会增加新的融资压力。

　　那么，建发拆分独立上市计划，能否为主业多元化的龙头房企提供一个较为清晰的改革路径？

　　建发拆分“一生二”

　　今年6月底，建发股份发布筹划重大事项停牌公告，不久又抛出了该重大事项可能涉及重大无先例事项的消息。让外界猜想不断。

　　国庆节前夕，建发股份似乎有意要给投资者一个惊喜，最终抛出了一个分拆上市的“大礼包”。

　　公告显示，建发股份划分其持有的联发集团95%的股权、建发房地产54.65%的股权、天津金晨100%的股权、南宁联泰30%的股权以及成都置业49%的股权，划入分立后新设立的建发发展，并拟申请在上证所上市。

　　建发股份表示，除了上述地产资产归集之外，其剩下的所有资产均为供应链业务资产，将继续作为建发股份的存续资产。

　　多次调研建发股份的东兴证券资深分析师郑闵钢告诉《每日经济新闻》记者，建发旗下有地产、酒店和贸易三大业务，“来钱快”的是地产和酒店，经过拆分，原来地产这个“大哥”成了贸易这个“小弟”的“儿子”，但好处是各自业务会更明确，国资管理效率会高一些。

　　建发房地产成都区域一位高管也表示，建发房地产在建发股份下面，虽受惠于此，但其在市场品牌和资本市场的影响力及管理上仍有局限，不如单独拆分出来，更名正言顺一些。

　　此外，建发股份拟以分立实施股权登记日的股本为基数，实施每10股转增9股送红股1股并现金分红0.15元的分红转增方案，方案实施后，公司股本将变为56.7亿元（假使无现金选择权），使得分立后两公司股本均可设为28.35亿元。

　　建发股份强调，公司所有股东在分立实施股权登记日持有的每股建发股份股票，将转换为1股建发股份（存续方）的股份和1股建发发展的股份。

　　值得一提的是，建发集团承诺其未来3年内仍继续持有建发发展的股份，维持对其控股地位5年内不变。

　　上述分拆计划虽然前景美好，但在A股IPO暂停的背景下，能否顺利实施？引投资者关注。对此，记者向建发股份发去了采访提纲，但截至发稿时未收到回复。

　　郑闵钢则表示，拆分不像IPO，属于存量运作，而不是增量运作，不会带来资本市场大波动。

　　国有房企改革新路径

　　不仅仅是建发房地产。今年4月底，格力地产发布了国有股无偿划转的获批公告，此次划转完成后，珠海格力集团不再持有其股票，珠海投资控股将持有公司3亿股份，持股比例为51.94%，实际控制人仍为珠海国资委。

　　7月份，合肥城建也披露了国有股无偿划转获批公告。根据公告，合肥城建控股股东由合肥国资控股更换为兴泰控股，实际控制人仍为合肥国资委。

　　从这两个典型案例来看，珠海投资控股属于珠海国资委旗下的大型国有资本运营平台型公司，而兴泰控股则为合肥市大型国有独资公司，以打造“金控”为目标。

　　还有招商地产，也是典型一例。9月28日，招商地产发布公告称，公司控股股东招商局蛇口控股拟发行A股股份，以换股吸收合并的方式吸收合并招商地产的总体方案，获得国务院国资委批准。《每日经济新闻》记者注意到，招商地产上述整合方案也被称之为“重大无先例重组”，此次“重大无先例重组”应属于深化国企改革大幕下的地产国企改革的一个分支，A股此前惯有的国企模式是大集团先上市，然后分拆旗下子公司分别上市。

　　招商局蛇口控股先让子公司招商地产上市，然后母公司吸收合并子公司重新上市的路径，似乎为其他国企深化改革树立了一个标杆，因为其从筹划重大事项停牌到被监管层批准，仅花了5个月时间。

　　与央企“大块头”的深化改革相比，更多地方国企普遍存在的一个问题也是“大而不强”，也就是业务广泛，但较为羸弱。

　　一位不愿具名的业内人士表示，如果招商局蛇口控股合并招商地产在深化国企改革背景下仍具有“特事特办”的影子，那么，作为厦门地方国企旗下的建发股份的分拆上市计划，似乎也可为其他地方国企提供一个转型改革路径。

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　　高端访谈

　　中冶集团总经理、中国中冶总裁张兆祥：逐步处理多个地产项目集中力量做事

　　◎每经记者杜冉乐

　　几个月前，中冶南京地王1号地块分拆出11个小块，以逾45亿元卖给上海证大，但这仅是该地块被分拆的开端。

　　近日，该地块再次传出被分拆转让的消息，且增值不菲。

　　如今，深化国企改革的顶层设计已然落地。中冶作为央企阵营中的一支劲旅，其转让旗下房地产项目，有何真实意图？对未来房地产运作又有何新的看法？《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）近日采访了中冶集团总经理、中国中冶总裁张兆祥。

　　NBD：我们了解到，上海产权交易所近期挂牌转让中冶南京临江御景地产项目公司股权及债权。您对此如何看？

　　张兆祥：那是我们整个计划的一部分。