万达商业模式超越行业周期 销售增长高过行业30%

　　去年中国房地产市场又进入一轮调整，周期性的“打摆子”让以住宅产品为主的开发商们很受伤。国家统计局数据显示，2014年全国商品房销售额7.6万亿元，同比下降6.3%，证实了行业的不振。

　　低迷的市场环境下，仍不乏亮点，一些具有独特竞争力的企业开始凸显。刚刚公布的万达商业（03699.HK）2014年报显示：销售物业合同金额达1,601.5亿元，同比2013年增长26.65%，这个增长速度比全行业高了32个百分点。

　　然而，万达商业股价一直徘徊在48港元的发行价上下，其诸多优势没有被市场充分发现。国际投行分析师普遍看好万达商业今后的走势，此前给出的目标价在60-85港元。3月30日，央行、住建部、银监会等多部委联手出台支持房地产市场的新政策，更是让市场对万达未来的表现充满期待。

　　租得好才能卖得好

　　在过去的一年当中，万达商业地产在全国各大城市又新增了23座商业综合体，而且全部实现开业准点率100%、出租率100%、租金回收率100%，这是所有同行都只能艳羡的数字，截止到2014年底，万达商业地产拥有的已开业商业综合体数量已经达到107座，遍布国内的71座城市。

　　由于万达商业地产拥有数量庞大的战略品牌合作商，因此，每一座万达商业综合体在建成的同时都会同时配套开业一个购物中心，也就是说，在去年新增的23个商业综合体当中，也新开业了23个购物中心，从业已公布的数据来看，目前公司所拥有的107个购物中心面积已经达到1,771万平方米，其中有1,149万平方米的可出租面积，而且，这些购物中心在开业时基本都实现了满铺出租率。

　　当电子商务对多数传统商业体造成冲击的时候，定位于中端消费，以体验式为主导，提供餐饮、零售、娱乐和生活服务的万达商业综合体却仍旧吸引这大量的消费人群。过去的一年时间，万达商业地产遍布全国的107个商业综合体总计吸引了16亿人次的客流量，也就是说，平均下来每天有将近440万人次的消费者进入到万达商业综合体，这也使得万达商业地产成为全国最大的线下消费体验商业综合体。

　　万达商业销售物业包括商铺、写字楼、SOHO、住宅，其中住宅占比不到一半。齐全的销售品种依托万达广场，可最大限度享受万达广场带来的红利，物业内在价值远超一般同类产品，而且很难复制，所以销售速度、价格、毛利都远超过同行。

　　出租比卖房更赚钱

　　相对于销售物业，投资物业租赁及物业管理业务，主体即万达广场的租金收入和物业管理费收入，在2014年的毛利率达到了73.89%。因此，尽管103.52亿元的投资物业租赁及物业管理业务在营业收入占比上不足10%，但是在营业利润的贡献上占到了40.80%，也正是基于在投资物业租赁及物业管理业务上的稳定增长，使得万达商业地产总收入同比2013年增长24.31%，达1,078.71亿元；万达商业赚取了489.32亿元的营业利润，同比增长了3.35%；这其中，扣除投资物业公允价值变动因素，公司去年实现的核心净利润为148.24亿元，同比增长了14.04%。48,932 住宅开发商卖完房子就只剩现金，万达商业却几乎“白赚”了面积全国最大的商业物业。

　　除了销售额稳居全国前三，万达商业持有物业更是遥遥领先于所有同行。2014年万达商业自持物业建筑面积已经达到2156万平米，较2013年底的1635万平方米增长了31.87%，从数据对比上来看，这一增速明显高于公司去年在物业销售确认面积上的增速。从物业规模看，万达商业已跻身全球最大不动产企业之列。物业租赁及商业管理业务毛利率进一步提高，对利润的贡献显着提升，使万达商业足以抵御房地产行业周期性波动风险。

　　超越周期的眼光万达当家人王健林在历次调整周期中，都能抓住时机，低位吸筹增加土地储备，市场回暖时别人无货可卖，万达却准备好了充足的货源。

　　值得注意的是，目前万达商业地产旗下仍有约7,594万平方米的在建和待建物业，尽管这些储备土地将近半数都位于经济最发达的华东地区，但是其在购地成本上仍旧保持一个较低的水平，2014年公司新购置的土地储备平均成本只有每平方米1,187元，显着低于行业平均水平，同时，万达商业地产正逐渐将购地的重点从此前的三四线城市重新回归到一二线城市，这些储备项目未来将继续加大万达商业地产在投资物业上的比重，加之O2O战略的推进，利润仍有很大的释放空间。

　　O2O已经启航

　　就在3月底，万达电商悄悄开始对外测试，但外界立刻注意到了正式定名为“飞凡”的这个平台。此前随着两家互联网投资基金的入股，万达电商估值已达200亿元，创造新成立公司估值增长最快的纪录。

　　可以预见，一旦实现O2O战略，万达商业终端资源的优势将能最大限度发挥，成为未来商业格局的重要主导者。 中国经济将在未来数十年保持相对较快的稳健发展，中国的居民收入将持续提升，消费市场将持续扩大。万达商业已占据先机，与中国城市、市民以及商家和谐共生，在给所在的每一座城市创造巨大价值、给市民带来便利和快乐的同时，也能充分分享中国城市化、消费升级带来的十万亿级别的商业机会。