房地产金融政策回归到常态

　　中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文,下调了住房公积金和第2套商业性个人住房贷款最低首付款比例。央行有关负责人表示,此举旨在进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,有利于房地产金融政策回归到常态。

　　调整后,第2套商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于40%;公积金贷款的首套房最低首付贷款比例统一为20%,而对拥有1套住房并已结清相应贷款的二套房公积金贷款,最低首付比例为30%。

　　随着房地产市场走向平稳,人民银行不断完善差别化住房信贷政策。

　　“去年9月份,人民银行对住房信贷政策的调整主要是通过放宽住房贷款首套房认定标准,支持居民家庭合理的住房消费,对促进刚性住房需求的释放起到了积极作用。”中国银行金融研究所副所长宗良表示,此次政策调整主要是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。

　　中国民生银行首席研究员温彬表示,随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高,对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来,我国房地产投资增速放缓,库存上升,房价有所回落,虽然去年央行已对房贷政策进行了调整,但鉴于二套房首付比例较高,依然限制了改善性需求的释放。

　　“从国际经验看,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%至70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该及时调整,下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。”宗良说。

　　“从我国实际情况看,居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低,财务状况稳健,最低首付比例降为四成较为审慎,风险仍然可控,可以防止投机性需求的膨胀。”温彬表示,“房地产金融政策调整有助于改善民生,发挥政策的引导作用,而非为了提高杠杆炒房子。”

　　不过,对于具体首付款比例和利率水平,政策明确表示,“由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。

　　中央财经大学教授郭田勇表示,我国幅员辽阔,不同地区、不同城市的情况各异,各地房地产市场周期也不一致,区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。“住房信贷政策应完善区域化、差异化调整,充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、居民收入水平等宏观审慎因素,避免‘一刀切’式的调整。”

　　专家指出,过去房价上行期间,住房信贷政策主要配合房地产宏观调控,刚性比较强,多是短期应急举措,且调整方式也多是与行政化措施相结合,这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月人民银行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整,已经在市场化调节手段上作了一定的探索。

　　“在调整住房信贷政策时,更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。”郭田勇表示,今后住房信贷政策调节应采取更加市场化的方式,更多依靠市场自律机制,以更加尊重市场主体的意见,充分发挥市场化的作用,避免市场无序竞争,实现区域性住房信贷政策的长效机制。