楼市继续回暖可期 地产股行情料进入下半场

　　编者按：中国指数研究院数据显示，1月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10564元人民币，环比涨0.21%，这是百城房价连续8个月下跌之后首次出现上涨。此外，近期部分地区陆续推出“托市”政策，4日央行宣布降准，强化了楼市继续回暖的预期。

　　业内人士认为，房地产行业资金面有望改善，购房需求料持续释放。从A股情况看，2014年在传统权重板块中，房地产板块上涨幅度不足60%。部分机构认为，在调控逐步放松、央行降准释放流动性的背景下，节后地产股有望迎来“小阳春”。但由于此前降息改善了行业基本面，部分地产股溢价已处中上水平，震荡调整概率也在增大。

　　楼市继续回暖可期

　　中国指数研究院数据显示，2015年1月北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为18990元/平方米，环比上涨0.59%。

　　成交量方面，银河证券统计显示，1月其跟踪的36个主要城市新建商品住宅成交量为2014年月平均成交量的108.0%，虽然1月恰逢传统销售淡季，但整体销售量仍高于2014年的月平均水平。而放在5年的时间周期来看，今年1月销量仅次于2013年1月份。

　　价格与成交量双双回暖，2015年楼市迎来“开门红”。中国指数研究院分析指出，整体来看，楼市预期不断转好。政策方面，高层积极肯定了行业中长期发展的重要性，市场信心有所增强；成交方面，在“微刺激”手段的推动下，主要城市需求平稳释放；供应方面，因春节临近主要城市推盘量有所减少；在房企定价策略方面，由于企业年初的业绩压力较缓和，部分楼盘优惠力度减弱，也促使价格有一定回升。

　　随着一些地方不断出台“托市”政策，2015年楼市有望继续回暖。据中国证券报记者了解，今年以来绍兴、厦门以及四川等多地出台政策刺激楼市。

　　浙江省绍兴市公布的新政策提出，从2月15日起在绍兴实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中，购房者在政策有效期间购房，可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。1月20日，四川省住建厅发布消息，称将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。

　　此外，重庆、南昌、厦门等地的首套房公积金贷款首付比例最低降至20%，上海、沈阳、长春等城市符合条件的二套房公积金贷款政策按照首套房执行。另外，多地通过契税减免、财政补贴鼓励自住型住房需求。据不完全统计，去年调整住房公积金政策的城市超过20个，截至目前，除北上广深以及三亚5个城市仍执行限购以外，其他城市的限购政策已基本解除。

　　中国指数研究院预计，受需求释放、供应减少影响，短期内主要城市库存压力或稍有缓解。展望未来，政策环境和货币环境趋于宽松，市场信心增强，楼市将进一步回暖。

　　资金饥渴有所缓解

　　从2014年下半年开始，一些地方频频“松绑”限购，市场对于政策面放松的预期早已达成共识，但业界普遍认为，制约行业基本面进一步改善的关键因素在于货币政策。如此来看，央行降准无疑对房地产行业是个利好。

　　据相关机构测算，此次央行“普遍+定向”降准，有望给市场注入超过6000亿元资金，从而改善流动性，资金敏感型行业因此获益。在此之前，资金敏感的房地产行业一直深受资金紧绷的影响。中国指数研究院数据显示，2014年，在开发企业的各类资金来源中，购房者的定金及预付款占比为24.8%，较2013年下降3.5个百分点。与此同时，开发企业自筹资金占比达到41.3%，较2013年提高2.5个百分点；国内贷款占比为17.4%，较2013年提高1.3个百分点。中国指数研究院认为，2014年以来开发商资金链承压已是不争的事实。

　　在此情况下，房地产企业不约而同地抓紧了“钱袋子”，在投资方面颇为谨慎。国家统计局数据显示，2014年，全国房屋新开工面积179592万平方米，比2014年下降10.7%，其中住宅新开工面积同比下降14.4%。

　　降息、降准等政策的推出，有望缓解房企资金链紧张状况。兴业证券(行情,问诊)报告指出，2014年11月降息之后，行业基本面将开始复苏，回顾历史亦是如此，这表明影响房地产基本面走势的最重要因素是货币政策以及流动性。

　　该报告指出，此次降准将刺激房地产市场需求释放，一定程度上对于居民购买能力和购买意愿都会有较强的促进作用。在货币持续宽松背景下，行业基本面复苏一定会贯穿2015年，上半年量价齐升趋势预计不会改变，下半年房价有望稳中趋升。此外，在外汇占款持续负增长、经济下行压力加大和房地产开发投资持续回落的情况下，货币宽松的持续性可以期待。

　　地产股估值修复

　　“再坏也不会坏过2014年了吧。”在业内人士看来，虽然限购、限价等调控政策早已推出，但2012年、2013年楼市并未出现预想中的大滑坡，相关政策的持续性影响却是在2014年集中发酵。此外，在货币、信贷政策对房地产收紧的背景下，整个行业在2014年经历了高速发展期之后的极大心理落差。

　　从股市来看，尽管2014年年底开始A股整体走强，但地产板块仅仅是稍跑赢大盘。根据WIND统计数据，2014年上证综指涨幅达52.50%，地产板块涨幅为59.48%，而钢铁、银行、证券板块涨幅分别达80.87%、76.08%和155.96%。

　　在调控政策继续放松、资金面持续改善等多重利好因素支撑下，2015年地产板块的潜力仍有待释放。从1月的走势来看，WIND统计显示，地产板块的区间涨幅达4.2%，已超越银行等板块。

　　国泰君安研报认为，货币信贷的宽松对房地产行业及相关产业主要有三方面影响：提升开发商的现金流，按揭款、开发贷有望进一步宽松；一定程度促进房企新开工项目，缓解下半年可能出现的供应紧张；销售回笼资金加快，也有望缓解地产行业的上下游相关产业资金链紧绷状况。政策收紧的压力在未来一段时间内应该不会出现。

　　平安证券报告指出，尽管地产行业整体PE随蓝筹行情大幅提升，但目前仍未达到2008-2009年的高点。地产板块与沪深300的PE比值为1.48，也未到达2008-2009年（2.0）和2011-2012年（1.52）前两轮降息周期时的高点，地产股估值有望持续回升。由于基本面持续回暖，地产板块“小阳春”可期，同时龙头房企、国企改革概念股有较大的上升空间。

　　但有机构认为，未来部分个股的震荡调整难以避免。中山证券研报认为，剔除季节性因素，对楼市节后销售回升持乐观态度，本次降准兑现流动性将有助于延长地产板块的投资逻辑。但地产板块目前的溢价为1.61倍，而近三年的溢价为1.36倍，板块估值已处于中上水平。此外，经过降息后的市场攀升，板块龙头股的估值修复已基本完成，整体投资已进入下半场，调整概率会增大。