多位业内人士看空今年楼市 普遍认为仍有下降趋势

　　2015年的1月快要临近尾声，相比较去年同期来说，今年不仅是推盘数量变少，而且土地成交数量也远不如去年。2015年的头一个月，市场表现得特别低调，如此低调的开头，是否预示着2015年是个低调年呢？去年年底的时候记者曾经就2015年市场走势采访过不少专家，也整理过不少地产大佬的言论，整理的结果几乎没有悬念，即一半看涨、一半看跌。对于市场的不明朗发展，很多业内人士都没法做出比较自信的判断，但是记者还是从他们的交谈中发现，很多业内人士对今年的市场走势持不乐观的态度，看空派占据了多数。

　　1　市场继续挤压　“投资者”　

　　商业地产在2014年是个比较冷清的词，在市场的关注度上一直不高。在电商持续的挤压下，很多商业地产都迎来了招商难、关门潮。商业地产的投资者持续减少，“鸡肋”地位愈加明显。记者曾经走访过不少社区和沿街商铺，除了餐饮门店比较稳定外，有很多店铺经过一个阶段的经营就会贴出转让、出租的广告纸。　一位开发公司的营销总监告诉记者，2015年的商业地产和写字楼依然是比较难过的一年，不论在销售还是出租上，都难以有明显起色，这一领域的投资者已经越来越少。　就住宅投资方面，该公司营销总监对记者说：“房产税政策实施一直悬而未决，很多人都因为这个政策而改变投资方向，并且今年市场频繁出现的楼盘降价，已经扩大了购房者对楼市的期望值，并且也成了投资者离场的最后一根稻草，所以从市场面上来看，投资住宅类的人群也会越来越少。”

　　2普遍认为楼市仍有下降趋势

　　记者采访了不少开发商负责人，但是他们几乎都不太愿意预测今年市场的发展情况。在记者再三追问下，才最终道出自己不看好未来市场的判断。

　　从房地产市场发展来看，基本都不看好今年的市场。开发公司总监候总对记者说：“政策的不明朗性会加重企业对市场的谨慎态度，2014年的多个政策基本属于前紧后松的状态，虽然下半年有不少利好政策出台，但是已经难以挽回市场下跌的大趋势。”就她本人而言，更希望市场能够保持稳定，尽量别出现大起大落的行情。

　　而市中区某楼盘的营销负责人郑经理告诉记者：“从大的趋势上来看，市场是会呈现出下跌趋势的，但也不能以大概小，如果细分看每个楼盘的话，其发展趋势并不一定都是下降的。具体细化起来还是要看产品、地段和价格。”

　　当然也有不少机构看好今年的房地产市场，不久前，《人民日报》曾刊发，当前房地产增速处于调整阶段，没有危机，房价在适当波动中挤出了投机性需求，刚性需求将支撑楼市继续前行，预计2015年下半年市场将会回暖，或许市场的回暖是众多人希望看到的。

　　记者在采访当中了解到，针对2015年济南楼市的发展情况，部分开发商预测楼市发展会趋于平稳，不会产生大起大落的情况。他们对今年的市场发展表现持一种积极乐观的态度，有开发商表示，与2014年济南楼市情况相比肯定会有所好转。但是由于2014年度济南市场呈现“先抑后扬”的态势，2015年市场或会顺应这种态势。但是即便如此，2015年的市场由于后劲不足恐怕难以赶超2012年省城楼市的发展规模。

　　3房价上涨的不会太多

　　历下区某楼盘的置业经理对记者说：“去年低价销售的楼盘太多了，销售价格和秩序有些混乱，很多人到售楼处里一问价格转头就走，口中还说着XX楼盘的价格比你们低1千多呢。因为价格而产生的客源流失是比较多的，他们很多人连楼盘的具体情况都不咨询就走掉了。”就具体的房价波动来说，该置业顾问说：“因为很多楼盘都在打价格战，所以预计自己的楼盘在价格上不会有太大波动，购房者仍然会以刚需为主”。“价格战已经不可避免，但是有些楼盘却参与不起这场游戏”候总这样对记者说，因为有些企业的土地拍卖成本很高，所以他们在降价的幅度上不具备优势，只能依靠地段和产品来进行竞争。反观那些拿地成本较低的企业，却可以在售价上有比较大的弹性，仅从价格上来看，他们还是比较具有竞争优势的。这也难怪，济南东西两翼地区出现3千元区间和4千元区间售价的房子了。在这种大环境下，房价上涨可能只局限在个别楼盘上，大面积的楼盘涨价就目前的市场形势来说，不太可能。

　　楼盘负责人郑经理对记者说：“城市周边大盘林立，有不少地块面积在几百亩到几千亩，而且项目呈现郊区化。他们的土地成本会比较低，项目的整体售价都在5千多，这个售价也直接拉低了济南市的整体房价，加之市区内的在售楼盘逐渐减少，未来周边楼盘的销售将会占据主导地位，郊区化的楼盘售价也会占据主导，所以预测2015年的房价上涨不会太大。”

　　在多数看空的情况下，依然有业内人士看好今年的楼市，称2015年房价不会有太大的波动。由于2014年济南房地产投资比重较少，多个政策的出台阻碍这部分资金融入市场。所以刚需或改善性房产的价格较去年不会有太大的下调，应该会呈现一种“稳中有升”的局面。今年，高新区、雪山片区、唐冶片区、汉峪金谷的开发将进一步促使该区域成为2015热点片区。

　　4刚需和改善仍是市场主流

　　刚需为主的市场规律已经适用了好几年，在市场趋稳的大环境下，刚需仍然是市场发展的主线。除去刚需以外，不少业内人士分析，今年市场或会呈现两极化的发展趋势，即刚需和改善的双行线。80后将会成为新一批改善性购买的主力，伴随着80后的成长，如今多数已经迈入而立之年，经济积累会达到一定程度，并且伴随着二胎政策的放开，很多80后之前购买的房子已经难以满足现实的居住需要，改善居住条件会成为买房的一个必要理由。同时业内也有人士认为，大面积的高端豪宅在今年的销售情况会比较乐观，因为高端产品的市场存量本就不大，所以此类产品难以对市场全局产生影响。此类产品在设计之初就已经把受众定位成高端人群，而高端人群的购买能力几乎难以受到政策限制，所以业内人士认为豪宅产品的销售会呈现平稳并略有起色的状态。