翘尾行情难挡库存压力 楼市调整期房企业绩承压

　　2014年楼市成交先抑后扬，年底销售的翘尾行情让部分房企的经营压力得到缓解。不过，在披露全年销售情况的15家房企中，仍有6家未能完成全年目标。随着楼市调整，房企的业绩压力也逐步显现。沪深28家披露2014年年报预告的上市房企中，业绩改善的不足半数。业内人士认为，未来去库存仍然是房企面临的首要问题，房企毛利率也将面临下滑的压力。

　　全年业绩承压

　　由于2014年前三季度楼市低迷、部分房企去库存压力加大等因素的制约，不少上市房企2014年业绩受到极大影响。统计显示，2014年前三季度上市房企整体业绩同比下降3.32%，这一增速已经创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。业内人士认为，自2009年以来，沪深上市房企整体业绩增速一直保持在两位数的水平，而2014年业绩增速或将创下2009年来的新低。

　　数据显示，目前沪深两市已有28家上市房企披露了2014年年报预告。其中，预增及扭亏的房企只有13家，占比不足半数。受前三季度业绩下滑的拖累，2014年上市房企整体业绩增速或创下2009年来的新低。

　　在2014年年报预增的10家房企中，阳光城、东华实业、上实发展等公司的预增幅度超过100%。阳光城预计2014年实现盈利13.03亿元至15.64亿元，同比增长100%至140%。公司称，业绩增长主要是子公司开发建设的房地产可结算项目对应的收入增加所致。

　　东华实业1月8日披露的业绩预告显示，公司预计2014年年度实现归属于上市公司股东的净利润为5400万元到6600万元，与上年同期相比将增加113%到161%。业绩增长的主要原因是公司广州益丰花园项目在2014年度内达到竣工结算的条件。

　　上实发展则在前三季度业绩同比增长82.65%的基础上，预计公司2014年全年净利润同比增长100%以上，主要是上海丰启置业有限公司51%股权转让收益所致。中关村、天业股份、银润投资3家公司则预计2014年业绩将实现扭亏。

　　此外，荣盛发展预计2014年实现净利润约29.06亿元至37.78亿元，同比增长0-30%。荣盛发展管理层预计，2014年度公司项目生产、销售进度正常，公司结算面积、结算金额同比均有一定幅度的增长。

　　相比之下，由于结算收入下滑，有更多的房企预计2014年业绩将出现下降或亏损。包括东方银星、同达创业、荣丰控股、多伦股份在内的多个房企全年预亏；粤宏远A(行情,问诊)、世荣兆业(行情,问诊)等公司的业绩下滑幅度则预计超过50%。世荣兆业表示，由于2013年有股权转让收益，而2014年没有，公司业绩预计下降97%到98%，预计实现净利润1000万元至1500万元。

　　去库存压力仍在

　　经历前三季度的低迷，楼市在2014年四季度迎来“暖冬”，以一线城市为主的楼市销售出现回暖，缓解了部分房企的经营压力。但整体来看，房企仍然面临较大的去库存压力。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2014年12月，全国54城市合计住宅签约套数达到31.8万套，创下2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到5.37万套，环比上涨幅度达到38%。

　　尽管2014年年底楼市成交出现“翘尾”，但市场人士对于楼市的预期却并没有因此“转向”。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于限购政策取消、降息、房企冲刺销售指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力，维持“平价跑量”的特征，房企利润率也难以保证，楼市基本面并没有因为年底楼市翘尾行情而出现实质性好转。

　　事实上，今年前三季度，上市房企的整体销售毛利率仅为32.99%，创下2008年以来的新低。包括万科、招商地产、首开股份、荣盛发展在内的多家房企的毛利率均较去年同期出现下滑。

　　业内人士表示，由于去库存压力加大，房企纷纷在2014年增加营销力度，销售费用不断攀升，导致房企毛利率出现下滑。

　　尽管2014年年末楼市出现回暖，但去库存仍然是房企面临的首要难题。从2014年12月份全国36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但库存压力仍然较大，市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。这意味着去库存仍是楼市主旋律，房价仍面临下行压力。

　　楼市仍处调整期

　　中原地产研究部统计显示，目前公布2014年销售业绩的房企一共15家，富力、瑞安、金地商置、首创置业、五矿等6家房企均未完成年度销售任务，瑞安完成的比例仅75%，其他完成任务的房企也仅仅是涉险过关。

　　中原地产分析师张大伟认为，2014年最后2个月的冲刺，大部分企业完成年度目标情况并不理想。预计后续公布业绩的企业完成年度任务的比例更低，全年完成年度任务的企业占比较少。

　　“以前的市场调整主要是政策变动引起的，并不是市场自发性的调整。如今房地产市场已经进入了供需相对平衡、甚至供过于求的局面，市场的波动将加大。”张大伟预计，2015年大部分房企的销售任务制定将非常谨慎，房企对市场的看法整体偏平稳，企业在2015年的经营策略将以平稳去库存为主。

　　目前，业内人士对于2015年楼市及房企经营的预期较为谨慎。“市场对于房地产的主流观点虽然没有我们悲观，但大都预期未来一年的表现乏善可陈。”瑞银分析师表示，预计2015年房地产建设活动将会继续下滑。国泰君安分析师则认为，2015年房地产行业基本面将平稳恢复，当前地产股估值仍处于相对低位。数据显示，目前申万房地产行业的市盈率（TTM）为20.7倍，在申万28个一级行业中排在第21位。

　　房企回归一线城市拿地

　　北京土地市场开年即爆棚。日前，北京西南四环的花乡白盆窑地块被华润、首开、平安组成的联合体以86.25亿的总价拿下，刷新了北京总价地王的新高度。这折射出房企争抢布局一线城市的高涨热情。

　　中原地产研究部统计数据显示，2014年全年，万科、保利、招商等20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元，比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达45.4%。不过，上述20大房企去年在一线城市拿地金额占比达38.9%，超过2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。

　　上海易居房地产研究院数据显示，2014年，北上广深四个一线城市成交土地面积为6825万平方米，同比减少32.4%；但楼面均价却达到7429元/平方米，同比增幅为37.8%。在去年楼市下行的背景下，多地卖地收入明显下降，但四个一线城市全年土地出让金总和达到5068亿元，仅比2013年减少3%。北京更是以1916.9亿元刷新年度出让金纪录。

　　而且，去年“9·30”新政后，土地市场升温催生出多个“地王”。排名前10的总价地王中，一线城市占了7个；而排名前10的单价地王，均位于北京和上海。

　　张大伟认为，当前实力雄厚的大型房企拿地布局普遍选择回归一线城市，未来拿地竞争将更加激烈。“房企扎堆一线城市，在推高地价的同时也隐藏着后续高价销售不畅的风险”。但他同时表示，相比三四线城市相对萎缩的需求，一二线市场的风险要低很多。