基金公司大手买铺散卖牟利

　　2014年广州一手商业地产大手成交盘点

　　上周增城万达出现一宗大笔网签成交，一个8032平方米的商铺以8711元/m2签约，涉及金额近7000万元。据记者翻查资料，增城万达2013年3月推出最后一批商铺，商场也于今年5月开业，这个延迟签约的商铺到底有什么来头？为此记者向增城万达相关人士以及中介人士查询，据万达集团有关人士透露，该8032平方米的商业面积实际上是单栋的商务酒店。中介人士翻查资料发现，增城万达的商铺签约价从2万多~4万多元/m2不等，这个大铺以8711元/m2出售，的确属于“笋价”。从8000平方米的体量来看，已相当于增城万达50万平方米总体量的1.6%。近期不约而同出现的一宗大宗商业地产成交也与万达有关，番禺万达本周出现6.56万平方米的网签个案，整栋B1栋写字楼出售，网签均价13757元/m2，交易总价9亿多元。据消息人士透露，这笔交易与番禺区政府有关，万达集团早已与买方谈好，在番禺万达发售写字楼时B1栋就注明是“不另发售”。

　　其实，除了增城万达商铺、番禺万达广场写字楼外，今年广州市发生的一手网签大宗交易也不少，从中原地产研究部监测数据显示，天河、增城是大宗交易概率最高的区域，从二手商业地产成交来看，番禺大面积商铺的成交占据绝对地位，而天河区写字楼则是大宗二手写字楼成交的“旺地”，天河区CBD地位毋庸置疑。

　　据中原地产研究部高级研究员胡少锋表示，大宗商业地产出售，投资者往往可以与开发商直接洽购，买入的成本比小投资者要低得多，以增城万达商铺为例，散售商铺最低都要2万多才买到1平方米的商铺，而投资者大手购入8000平方米单价可以低至8711元/m2。此外，大宗商业地产成交也常见基金公司的身影，新塘盛世名门就是一个基金公司购入，预计未来仍会散售脱手获利。胡少锋表示，大投资者大手扫货，看中区位优势。以往市中心区每一个商场铺项目背后都是首先出现在一手网签上，如天河区骏汇大厦，荔湾区富力盛悦居以及海珠区江南新苑商场。随着商场铺项目式微，出现在一手大宗商场地产成交的商场铺项目日渐减少，且区域有东移的倾向，大宗商铺或写字楼都集中在天河和增城两地。胡少锋透露，富力盈耀大厦整栋写字楼及底层商铺据传已由一名中大商圈的老板全部买下，由于投资者以超过12亿元整栋买下，有可能获得商厦的冠名权。

　　文/图/表：广州日报记者 李凤荷

　　商场铺投资客退场 基金公司登台

　　以往商业地产大手成交都被一些商场铺投资者所占据，他们买下几千平方米的商场裙楼，对此进行拆细再出售。不过，随着商场铺项目式微，商场铺大手成交日渐减少，取而代之的是长线持有的基金公司或长线投资者。

　　从2014年广州市商业地产批量成交前五位可以看到，第一位是凯德商用收购绿地中心的交易，8.7万平方米商场总价25亿多元，目前该商场已命名为“凯德云尚”，商场招商密锣紧鼓进行中。第二位则是平安集团以约10亿元购入近3.3万平方米的珠控中心，接近10多层的写字楼。第三位则是增城盛世名门的社区商铺被基金公司整体购入。中原地产研究部胡少锋认为，该项目位于增城，属于政府规划的商业、高档住宅核心区，加上市政广场和地铁十三号线的规划，项目区位优势明显。此次整宗收购为基金操作，预计未来仍会散售，结合该项目所在区域商业环境，未来出售仍较乐观。第四和第五位的批量成交则是富力盈耀大厦，据传为中大布匹商圈老板大手购入，中原地产人士认为这个项目属于逐渐稀少的珠江新城可售写字楼项目，望江、区位好；周边商业配套、商务环境处于全市较高水平。

　　虽然商场铺式微，但中原地产人士认为，部分商场裙楼的成交依然有可能作为商场铺项目售出，如江尚东山的商业裙楼等。

　　商铺大手交易top7

　　全被番禺“土豪”承包了

　　不说不知道，原来番禺区是全市大手二手商铺交易的“集中地”，截至目前的2014年二手商铺大手交易的头7位，全部由番禺“土豪”占据，成交面积从2000多~8000多平方米，由于所处区域较偏远，成交价格多数为“四五字头”，每宗交易作价几千万元。商业地产人士告诉记者，由于二手商业交易有可能产生较大的税费，前后两次交易的增值额越大，税负越重，故此二手商业地产成交的报低价现象较普遍，如位于员村的社区商铺大手交易，交易单价才8000元/m2，比第九位的萝岗商铺高100多元/m2，甚至比汇侨新城的商铺价格还要低，明显是由于报低价的缘故。

　　由于珠江新城可售写字楼不多，二手写字楼大手买卖也以天河区为主。要买天河写字楼，除非像中大布匹市场老板这样砸下12亿元，否则只能向二手写字楼“埋手”。楼龄较新的惠美大厦二手写字楼成为今年大宗写字楼二手交易的榜首位置，成交总价4亿多元，从成交面积来看应该是整层出售。据记者了解，汇美大厦当初出售时最低起售面积至少半层，一层只有两个房产证。今年一手写字楼网签第一位由广晟大厦所占据，该写字楼位于花城广场北端，以整层起售，相信未来大手写字楼二手买卖多数会集中在这些半层或整层起售的写字楼项目。