在多方利好刺激政策陆续出台下,疲软近一年的房地产市场近期企稳回升。11月底,央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,无疑再一次刺激了购房者和房地产业内的敏感神经。
2014年最后一个月,中国楼市的“回暖”迹象是否将持续,降息会否刺激房价翘尾?
11月楼市前低后高,多城销量实现逆转行情
四大一线城市住宅成交环比全部下降,环比下降21%;19个二线城市亦环比下降21%;三四线城市的环比跌幅更达23%……在经过“金九银十”的购房需求集中释放、10月楼市成交数据刷新年内新高后,11月上半月的楼市成交疲态尽显。
克而瑞研究中心的数据显示,11月上半月,全国54个重点城市商品住宅成交面积共1028.18万平方米,环比10月下半月锐减22%。
然而,就在11月21日央行宣布降息后,11月下半月成交出现戏剧性的一幕。11月末,全国主要城市的房地产市场均对政策利好作出积极反应,中原地产监测的40个重点城市数据显示,11月最后一周新房成交面积较11月前三个周的平均水平上升5%,其中一线楼市成交上升20%,部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。最后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过10月,一、二、三四线城市的楼市销量分别实现了12%、11%、4%的逆转行情。
易居中国执行总裁丁祖昱认为,降息降低了购房贷款成本,并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心,年末成交翘尾几成定局。”
一二线房价现微幅上涨,不少受访者表示要加快购房步伐
业内人士认为,央行降息使市场供需两端的资金成本和压力均有降低,因此短期内住宅销售出现了量价齐升态势。
除了成交量的上涨外,一二线城市房价也开始出现止跌回升的趋势。中国指数研究院最新发布的《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,在经历了连续6个月下跌之后,11月份北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武汉、重庆等十大城市新建住宅的均价首次出现0.07%的微幅上涨。
搜房网调查显示,72%的受访者表示房地产市场将受央行降息影响,49.32%的受访者表示将因此加快购房步伐。
毫无疑问,贷款利率下调后,对于购房者最直接的影响就是房贷降了。降息后,5年以上的商业房贷基准利率为6.15%,较此前下降0.4个百分点,相当于贷款利率打了9.4折。同时,五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点至4.25%。据搜房网测算,按照商业贷款200万元计算,利率调整后,30年贷款每月还款12184.56元,较调整前少还522.64元,30年期限内总计少还款18.8万元。
作为改善型需求大军中的一员,上海市民王先生认为,降息对购房者来说是个利好消息。“我打算马上出手了,计划贷款200万元,虽然央行降息只有0.4%的利息,但是我算了一下,每个月也能少还500多元,一年能少还不少钱。”
世邦魏理仕最新发布研报称,利率下降后,中国房地产市场将从中获益。交易量有望继续攀升,按揭利率方面也有望出现更大折扣。购房者支付能力的提高会让更多潜在购房者进入市场。
银行资金成本上升,或给购房者获取优惠利率增加困难
由于2008年和2012年央行降息均曾令房地产市场回暖,因此,此次降息也给当前疲弱的市场更多想象空间。
专家普遍认为,在限购取消、限贷松绑、普通住宅标准调整以及降息等多重影响下,一线和部分二线楼市成交量在短期内将会提振;但由于诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,需求过度透支,房价调整尚未到位。因此,市场短期回暖不具可持续性。
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,对比2008年首次降息与2012年首次降息的节点,其背后的市场背景有明显不同。首先在供求关系上,今年供求比达到1.3:1,而2008年供求比才1.1:1,当前供大于求的情况明显更为严重;其次,当前市场还是靠刚需或者刚改的购买力在支撑,而2008年由于没有限购政策,投资客入市容易;但现在市场上投资客踪迹难觅,因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。
更有市场人士分析称,由于银行资金成本上升,降息对楼市推动持续期不应过度奢望。上海易居研究员严跃进称,降息后,个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间,因而将直接影响银行投放个人房贷的积极性,对购房者而言要获取优惠利率将更加困难。
穆迪分析师何卓荣也表示:“在没有货币供应或信贷增长的情况下,单纯的降息不大可能持久拉动房地产的销售。预计全国整体房价将继续承受压力,未来几个月大多数城市的房价会继续下滑。”
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