宝钢集团拟27亿元转让长宁置业 获益望超过10亿

　　中国证券报记者从上海联合产权交易所获悉，宝钢集团正在挂牌转让上海宝钢长宁置业有限公司，该公司核心资产为上海市长宁区新华路街道71街坊8/3丘地块。该幅地块为长宁置业今年4月所得。目前该地块价格已经翻倍，宝钢集团有望获得超过10亿元的收益。不过，长宁置业尚未取得该地块的土地使用权，交地时间为2017年12月31日，这成为此次项目的一个“瑕疵”。

　　评估值近乎翻倍

　　上海联合产权交易所挂牌项目信息显示，宝钢集团有限公司及其下属上海十钢有限公司合计持有的上海宝钢长宁置业有限公司100%股权正在挂牌转让，挂牌价格为274587.96万元。

　　长宁置业成立于2013年10月，注册资本为15.8亿元。宝钢集团有限公司持股65%，上海十钢有限公司持股35%。长宁置业成立以来尚未实现营业收入，2013年净利润亏损9.19万元，今年前三季度亏损584.31万元。以2014年7月31日为评估基准日，资产总计账面值为158776.99万元，评估值为274714.99万元；净资产账面值为158581.66万元，评估值为274519.66万元，评估值近乎翻倍。

　　意向受让方需保证在成功受让后，长宁置业不再使用“宝钢”字号，并在一个月内完成公司名称变更工作。转让方还要求，意向受让方须为合法存续的境内企业法人或具有完全民事行为能力的境内自然人。意向受让方应具有与本次交易相符的财务状况和支付能力。

　　长宁置业核心资产是2014年4月通过公开挂牌方式取得的上海市长宁区新华路街道71街坊8/3丘地块，该地块原为长宁置业股东上海十钢的工业厂区。企业转型后上海十钢将其用于对外出租，租赁协议有效期截至2017年6月底。该地块现有租赁合同期满后，租户清退工作由上海十钢承担。根据长宁置业与上海市长宁区规划和土地管理局签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》，长宁规土局在2017年9月30日前将该地块交付给长宁置业。考虑到租户清退工作需要时间，交地时间由《土地使用权出让合同》约定的“2017年9月30日之前”调整到“2017年12月31日”。截至评估基准日，长宁置业尚未取得该地块的土地使用权。

　　受让条件颇为苛刻

　　今年4月10日，长宁置业以14.76亿元底价摘得长宁区新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块，折合楼板价为11438元/平方米。据了解，当时有36家企业领了申请表，但由于受让条件苛刻，最终只有长宁置业现场参加了竞标。该地块为商办、文体用地，紧邻上海地铁3、4、10号线虹桥路站，地理位置十分优越。

　　2013年5月，与该地块相邻的新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块现场竞拍。上海市规土局网站信息显示，自4月19日挂牌以来，共有63家房企领取了该地块的标书，5家房企提交了现场竞买申请。这5家房企，分别是香港建滔、九龙仓集团、古北集团、上海新长宁集团和北京福润天成房地产开发有限公司。当时报价可谓激烈，最高单次加价幅度竟达到6亿元。经过激烈角逐，最终被福润天成竞得，出让总价46亿元，折合楼板价29229元/平方米，这也刷新了当时上海土地出让总价纪录。一家名不见经传的小公司击败多家大腕，而福润天成背后隐现K2地产身影，福润天成是K2地产运营商业的关联公司。

　　楼板价一个是11438元/平方米，一个是29229元/平方米，一个多家企业竞拍，一个遭到冷遇被底价拿下。如此悬殊的结果，除了土地市场冷热因素之外，和8/3丘A1-10地块的受让条件不无关系。根据当时的要求，出让人同意在2017年9月30日前将出让宗地交付给受让人。而根据上海联合产权交易所的挂牌公告，交付时间又延迟了三个月。

　　此外，根据当时的要求，8/3丘A1-10地块的受让人，应长期持有100%商场物业和办公楼物业，或整体转让出售，若确需分割转让和出售办公物业的，须经长宁区商务委核定符合区域产业规划发展要求，且须满足以下两个条件：购买办公物业的企业，工商税务须注册在长宁，同时提供经税务、工商部门认定上一年度产税总额不低于1500万元，或产税每年每平方米（建筑面积）不少于7000元，若无工商税务认定的，需企业做出如上产税承诺；购买其办公楼用于出租的企业，须书面承诺其购置的物业交由该楼物业公司统一管理和运营不少于10年。

　　获益有望超过10亿元

　　在国内经济增速放缓、基建投资放缓明显、地产投资持续回落的大背景下，钢铁企业的日子并不好过。今年三季度，钢材价格在二季度基础上破位下行，季末国际钢材CRU指数、国内钢材CSPI指数同比跌幅分别达5.5%、14.1%，钢价深跌加剧。国内钢铁业的产能过剩、低价微利已成为常态。业内预计，由于用钢行业需求乏力，粗钢产量维持高位，社会库存继续下降，市场信心依旧不足，短期国内钢材市场将波动下滑。

　　宝钢集团以钢铁为主业，形成普碳钢、不锈钢、特钢三大产品系列，旗下有宝钢股份(行情,问诊)、八一钢铁(行情,问诊)、宝信软件(行情,问诊)、韶钢松山(行情,问诊)等上市公司。在行业低迷的大环境中，宝钢集团旗下相关公司的业绩也受到影响。今年前三季度，宝钢股份实现净利润50.1亿元，同比增长7.94%；而八一钢铁前三季度净利润亏损12.41亿元，韶钢松山亏损8.63亿元。

　　由于市场环境不同，宝钢集团半年前竞拍的地块虽然尚未取得土地使用权，再度转手价格已经翻番，宝钢集团有望获得超过10亿元的收益。宝钢集团拿地之时，上海楼市处于降温过程中，土地市场也比较冷清，宝钢集团才能够底价拿下。而随着房地产市场转暖，土地市场也将受到关注，一些看好市场前景的企业或将出手拿下这幅地块。