首创置业四季度加速出货 转型升级应对“白银时代”

　　■本报记者 王 峥

　　“房地产进入‘白银时代’，波动的市场将成为一个新常态，我们希望能通过对自身产品结构、运营能力，以及品牌和服务的转型升级，来维持公司业绩的稳定增长。” 首创置业副总裁、董事会秘书胡卫民这样对《证券日报》记者表示。

　　据悉，为了更好的迎合市场需求，首创置业目前85%的货源均是90平方米以下的小户型，同时成立了乐惠家这一服务平台公司，以便为15万户首创置业业主提供更优质的服务。

　　而针对全年销售目标，胡卫民称，随着四季度的加速推货，公司有信心完成全年280亿元的销售目标。

　　四季度加速推货

　　首创置业的管理层表示，受市场大环境影响，公司上半年的销售表现确实不如预期。根据其半年报显示，上半年首创置业累计签约面积约73.1万平方米，签约金额67.7亿元，虽然实现了同比的小幅上涨，但销售数据较全年目标尚有很大差距。

　　不过，这一情况随着公司近段时间的加速推盘已经有所缓解。首创置业8月份实现签约面积34.3万平方米，同比上升202%；签约金额约41亿元，同比上升318%。截至2014年8月底，首创置业年内累计实现签约面积约118.9万平方米，同比上升21.7%；签约金额约124.9亿元，同比上升32.6%。

　　对此，首创置业经营管理中心总经理赵强向记者表示：“我们安排了多个项目在4季度推向市场，货值达140亿元。而这两个月我们还有货值60亿元的自住房和保障房项目供应到市场上，完成全年销售目标问题不大。”

　　同时，赵强称，首创置业今后的布局将聚焦在北京、上海、天津、重庆、成都这样的大都市，目前公司70%的货源集中在上述5个城市，另有20%布局在二线城市，只有10%的货源位于三四线城市。未来，公司将逐步从三四线城市撤出，将精力全部集中在一线及1.5线城市。

　　而在销售方面上，首创置业也正在积极的拓展渠道，其中公司位于北京、天津的项目准备全面与链家地产和我爱我家合作，同时制定积极的定价策略，以加快销售。

　　此外，首创置业于2012年底还在公司内部推出了项目“跟投机制”。胡卫民表示，“跟投机制”在驱动团队积极性的同时，相关团队在拿地时也会更加谨慎，确保公司股东的利益。

　　拿地谨慎积极

　　“‘白银时代’的一大特点就是短周期波动，谁能够踩准短周期波动的时点，谁就有了优势。而且近几年市场有一个规律，就是糟糕1年好2年，一般市场的调整周期不会超过6个月—9个月，而本次楼市下行是从今年3月份开始的，并且近期市场已经有所回暖，所以明年的市场应该是一个向上的周期。”赵强表示。

　　而这也是首创置业四季度加速出货的另一大原因，毕竟这将帮助公司回笼大笔资金。目前，由于市场下行，土地市场持续降温，成交地块的溢价均不高，此前遭热炒的北京孙河区域，多宗地块便已经2次流标。首创置业管理层认为，目前土地市场正是低点，依靠回笼的资金抄底土地市场，将有助于公司未来的发展。

　　释疑永续债

　　此前，由于内地楼市调控，导致H股股权融资受到影响。为此，首创置业也拓展了更多的融资渠道。其中，40亿元永续债的发行备受市场关注，公司也被指欲借此降低负债率，但未来将承担更多风险。据悉，永续债一般不设固定期限，可计入报表权益，同时通过“利率重置条款”促使企业按时还本付息。

　　对此，首创置业资本管理中心总经理秦怡表示，“公司所发行美元永续债的利率重置期限是5年，时间一到我们会全部偿还，不存在支付高额利息的风险；同时，我们永续债的利率为8.375%，远低于国内信托融资成本，与刨除隐性成本的房地产开发贷成本相近；此外，永续债占我们有息负债的比例也不高，使用起来也更加灵活”。

　　另据记者了解，首创置业在海外市场也是收获颇丰，其位于澳大利亚项目今年7月份开售，首期推出的197套住宅去化率达95%，签约总金额1亿澳元。对此，胡卫民表示，“澳大利亚的房地产开发前景很好，与今年的国内市场相比可谓东方不亮西方亮。目前澳大利亚的移民新增人口很多，公寓住宅这块，悉尼每年有28000套的需求，但供应只有14000套，有点一房难求的意思，同时去年房价也上涨了15%，我们肯定要抓住这个机会”。

　　对于未来的海外发展计划，胡卫民称将选择成交量多、新增人口多及中国客户偏好的城市。