开发贷背后:高额收益浮出水面 年利率16%不是上限

　　开发贷背后：高额收益浮出水面 年利率16%不是上限

　　商业银行加码“开发贷”背后：

　　高额收益浮出水面年利率16%不是上限

　　就资产质量而言，截至今年中期，开发贷的风险仍十分可控，兴业银行今年中期的房地产业不良贷款率干脆为零

　　世界上没有无缘无故的爱，“亲密度”长期以来有增无减的银行业与房地产业自然也并非天生的同盟军。

　　中报数据显示，16家上市银行中，10家上市银行房地产业对公贷款的规模和占比“双升”，另有4家规模上升占比下降。银行如此青睐开发贷，首要的原因当然还是利益。《证券日报》记者查阅上市房企中报发现，部分企业今年到期银行贷款的利率高达16%。

　　不过，16%还不一定是房企从银行融资的成本上限，另有中介人士对本报记者表示，“全国一、二、三线城市的大型房地产开发项目，项目‘四证齐全’，房地产公司具有二级以上资质，我们就可以协助办理某国有大行的开发贷，45天放款”。不过其代价也是巨大的，据本报记者调查了解，银行会在放款前直接扣除总额的15%后再放款，而中介机构还要收取两个百分点的中介费，且贷款规模必须达到5亿元以上。

　　十家上市银行开发贷

　　规模和占比“双升”

　　截至今年中期，16家上市银行合计的房地产对公贷款规模为3.82万亿元，较去年年底的3.55万亿元增加了7.6%。

　　据本报记者统计，16家上市银行中，只有交通银行和兴业银行的对公业务领域的房地产业出现了规模上的下降：交通银行由去年年底的2013亿元降至今年中期的1975亿元，占比(占上市银行贷款和垫款总额的比例)也由6.16%降至5.75%；兴业银行由去年年底的1851亿元降至1549亿元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外，华夏银行、宁波银行、建设银行、工商银行四家银行虽然规模没有下降，但是房地产业贷款占比下降。

　　其余十家上市银行房地产业对公贷款的规模和占比“双升”。国有大行中，中国银行余额最高，达到7002亿元，占其贷款和垫款总额的百分比为8.31%；工商银行和建设银行的余额同样超过了5000亿元。

　　股份制银行中，招商银行的房地产业对公贷款突然发力，不仅规模从去年年底的1311亿元迅速增至今年中期的1609亿元，占比更是从5.97%猛增至7%。不过，就规模而言，民生银行的房地产业贷款额仍然在股份制银行中排名第一位，为1885亿元，占比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦发银行，贷款额为1740亿元，占比为9.16%。

　　从资产质量而言，截至今年中期，开发贷的风险仍十分可控。以民生银行为例，该行今年中期房地产业不良贷款的占比由去年年底的3.16%降至1.92%。

　　招商银行房地产业贷款虽然增势迅猛，但截至今年中期的不良贷款率为0.51%，低于大多数其他行业。此外，浦发银行的房地产业不良贷款率为0.3%，而兴业银行的房地产业不良贷款率则干脆为零。

　　房企中报披露资金价格

　　16%年利率“惊艳亮相”

　　银行对于开发贷的青睐有加，甚至是难舍难分也确实“事出有因”，其核心还是“价格”。要寻找开发贷的价格中枢，上市房企的财报无疑是个好选择。

　　记者查阅多份上市房企中报发现，房企的银行融资成本差距非常大。大型房企以及央企和国企的融资成本相对较低，而中小型民营上市房企的融资成本则高得惊人。

　　以北京城建为例，其国企的背景显然为该公司获得较低价格银行贷款提供了前提。今年上半年，该公司获得的两笔银行贷款(期限均为三年)的年化利率分别为6.15%和6.765%。其中，6.15%恰为目前一至三年期贷款的基准利率，而6.765%的利率则为基准利率上浮10%。半年报显示，借款人实际上是北京城建的子公司，北京城建负责提供连带责任保证。

　　从行业背景来看，今年上半年有关“多家银行暂停地产开发贷”的传言曾在二级市场引发恐慌，2月24日地产股领跌大盘：板块指数跌幅超过5%，格力地产、上实发展、华夏幸福等跌停，保利地产、招商地产大跌逾8%，金地集团重挫7%，万科A跌逾6%。当时，银行方面也不得不纷纷对传言进行紧急回应。2月24日晚，最先被爆出疑似停贷的兴业银行正式发布公告称，“所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响”。其后，招商银行、民生、交行、建行、中行、农行等网站随即发布公告称，房贷业务一直正常开展，从未停止相关业务。此外，中信银行、浦发银行、光大银行、平安银行均作出回应，表示并未出台新的房地产贷款调整政策。

　　在停贷传言侵袭的大环境下，北京城建能够获得较基准利率上浮最高不超过10%的贷款利率，可见银行对于其优质客户属性的认定比较一致。与北京城建类似，保利地产、万科等大型房企或央企、国企的银行贷款成本也大致在基准利率至7%之间。

　　相对而言，民营企业的银行融资成本要高出很多。上市房企荣丰控股的半年报显示，该公司今年2月份到期的一笔长期借款的利率为16%，从借款银行的分行所在地来看，该笔贷款的实际发生地应为湖北省武汉市。此外，另一家股份制银行吉林省长春地区支行给予荣丰控股的贷款利率则为9.8%。

　　中介承诺“45天放款”

　　实际资金成本高企

　　“全国一、二、三线城市的大型房地产开发项目，项目‘四证齐全’，房地产公司具有二级以上资质，我们就可以协助办理某国有大行的开发贷，45天放款”，资金中介李女士(化名)在本报记者暗访时表示。

　　所谓的“四证齐全”，是指房地产项目获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

　　房企“二级资质”的要求包括：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

　　从上述条件来看，中介李女士所提出的贷款门槛虽然不低，但是却不一定能够与银行的房地产业“白名单”吻合。

　　“贷款的起始额度为五亿元，但优点是放款快、利率低(基准利率)，且不会占用分行的信贷额度，而是由总行直接开通道”，李女士介绍称。不过，李女士也表示，“客户只能拿到一部分贷款，银行会在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取两个百分点的中介费”。也就是说，客户如果贷款10亿元，期限一年，则只能实际使用其中的8.3亿元，期满后归还10亿元并支付0.615亿元的利息，其对应的资金实际成本应为：(10.615-8.3)/8.3，计算结果为27.89%。

　　“客户可以选择借款三年”，李女士对此表示。《证券日报》记者按照贷款期限最高三年计算，则借款人的资金成本也达到了年化14.24%，计算公式为：(0.615×3+10-8.3)/(8.3×3).