从楼市实施限购限贷政策开始，市场对“刚需”的理解似乎是一成不变的。即便在目前各个地方政府救市的过程中，“刚需”的范畴也主要指“以自居为主，且属于首套”的住房需求。其政策初衷是抑制投资投机需求、引导刚需购房者入市。
关于刚需购房者的支付能力，此前一直为政策界和学术界所忽视。从经济学角度看，刚需是受价格影响较小的需求，但住房市场有其特殊性。住房需求是刚性的，但房产和普通日常家庭生活用品不一样，其价值量相当高。所以，即便是刚需，如果缺乏支付能力，那么也应该理解为“伪刚需”。正是对刚需的细分市场没有甄别，所以在楼市调控中存在着各类政策盲点。
在大城市市中心，一家三口拥挤在30平方米的小阁楼里的现象很常见。此类住房的市场评估价很高、变现能力强。但是地方政府和房企碍于拆迁成本，在短期内不会拆迁。同时，早期选择小户型住房的夫妻，随着子女长大，对住房改善的需求变得很强烈。不过在限购政策下，此类群体不能将此类住房销售，进而换购郊区价格低、户型大的住房。此类看似改善型的住房需求，实际上还是要归并为“刚需”范畴的。
另外，很多在大城市拼搏的年轻人（以25~35岁为主），在工作年限、婚姻状况、社保公积金等条件上都符合限购条件，甚至工资收入也很高，但却一时拿不出高额的首付款。所以即使跨过了限购政策的门槛，但买房的压力依然很大。而部分年轻群体虽然有比较好的储蓄额，但会发现最近的按揭贷款成本很高。加上近期房价出现下跌，所以购房的兴趣大大下降。
以上两类群体的共同特征就是：有比较好的支付能力，购房的目的也是自居，但却无法入市。此类群体，或持有优质实体资产（市中心好地段的住房），或拥有持续性好的现金流（未来增长的工资收入），但是碍于目前政策和市场环境的影响，购房计划被搁置。
随着新型城镇化进程的加快，最近部分城市在户籍制度、旧城改造等方面进行了变革，已经开始关注此类刚需群体的利益诉求。
部分城市在户籍制度和购房政策上进行改革。今年上海设立的20多年人才类“集体户”制度将逐步退出历史舞台，取而代之的是属地“社区公共户”。广州市《引进人才入户管理办法实施细则》已经出炉，部分学历、收入、职称等方面占优势的群体将可以优先落户。安徽芜湖对高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制，这意味着刚毕业的大学生在芜湖购房就可获补助。此类户籍制度和购房制度的改革，是针对此类未来支付能力强的购房群体而实施的。
而部分城市的旧城改造和城市复兴力度在加大。从目前城市用地的政策导向看，存量用地盘活的力度将大于增量用地的出让力度。在旧城改造下，城市市中心的老居民将获得比较好的拆迁赔偿，一般此类房产评估价都是郊区同户型住房的两倍以上。这显然能极大地改善他们的郊区置业需求。而通过对城市中心小户型住房需求的调查，也将能够给予有针对性的住房政策，从而助力此类群体尽早搬进新居。
此类部门“讲政治”，自然值得鼓励。相比来说，金融体系的动作则比较缓慢。从最近的信贷政策看，商业银行的动作比较消极。此前商业银行将所谓的8折房贷利率给了购房者，这批购房者最后都成了炒房客。如今在央行的监督下，商业银行承诺给购房者信贷优惠，结果只是基准利率。购房者甚至担心：房价下跌的幅度可能还不及信贷上升带来的成本高呢。
“沉睡”的公积金制度也亟待唤醒。很多购房者其实有一笔很大的公积金款项，但却无法充当首付款。在最近住房保障银行筹建过程中，实际上也需要考虑对此类沉淀的公积金款项进行盘活。一般来说，公积金款项缴纳较高的群体，基本属于收入稳定、信用级别高的群体。此类群体未来的支付能力会比较好，完全可以用公积金来抵扣三成首付款。在风险可控范围内，这样一类改革是有操作空间的。
当然，也不能忽视两类没有支付能力的刚需购房者。第一类是 “柜族”，即农民工群体。目前农民工的工资拖欠问题都很严重，哪能顾及所谓的公积金和社保？第二类是“蚁族”，即群租房群体。此类群体最近似乎又需要搬家了，因为所在城市打击群租的力度又在加大。此类刚需群体的住房支付能力欠缺，难以享受所谓的住房政策。地方政府的政策需要更务实和精准，否则也是治标不治本。
从目前楼市现状看，购房需求依然旺盛，只是以蛰伏的方式存在，这就要看政府如何用政策诱导其释放出来。显然，优先关注的焦点应该是有支付能力的刚需购房者。此类群体积极入市，利好楼市库存去化，也能够为市场注入有效的流动资金。而对于地方政府来说，既没有违背限购限贷政策的本意，也能够有效地让楼市需求释放，进而盘活城市住房资源。对过去笼统的“刚需”进行再定义，是对刚需群体住房需求进行的结构性分解和排序。在“一户一房”的住房分配思路下，落实这样的住房配套政策显然更务实。（作者为上海易居房地产研究院研究员）
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