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严跃进:应优先关注有支付能力的刚需群体

2014年06月23日 07:28    来源: 每经网-每日经济新闻    

  从楼市实施限购限贷政策开始,市场对“刚需”的理解似乎是一成不变的。即便在目前各个地方政府救市的过程中,“刚需”的范畴也主要指“以自居为主,且属于首套”的住房需求。其政策初衷是抑制投资投机需求、引导刚需购房者入市。

  关于刚需购房者的支付能力,此前一直为政策界和学术界所忽视。从经济学角度看,刚需是受价格影响较小的需求,但住房市场有其特殊性。住房需求是刚性的,但房产和普通日常家庭生活用品不一样,其价值量相当高。所以,即便是刚需,如果缺乏支付能力,那么也应该理解为“伪刚需”。正是对刚需的细分市场没有甄别,所以在楼市调控中存在着各类政策盲点。

  在大城市市中心,一家三口拥挤在30平方米的小阁楼里的现象很常见。此类住房的市场评估价很高、变现能力强。但是地方政府和房企碍于拆迁成本,在短期内不会拆迁。同时,早期选择小户型住房的夫妻,随着子女长大,对住房改善的需求变得很强烈。不过在限购政策下,此类群体不能将此类住房销售,进而换购郊区价格低、户型大的住房。此类看似改善型的住房需求,实际上还是要归并为“刚需”范畴的。

  另外,很多在大城市拼搏的年轻人(以25~35岁为主),在工作年限、婚姻状况、社保公积金等条件上都符合限购条件,甚至工资收入也很高,但却一时拿不出高额的首付款。所以即使跨过了限购政策的门槛,但买房的压力依然很大。而部分年轻群体虽然有比较好的储蓄额,但会发现最近的按揭贷款成本很高。加上近期房价出现下跌,所以购房的兴趣大大下降。

  以上两类群体的共同特征就是:有比较好的支付能力,购房的目的也是自居,但却无法入市。此类群体,或持有优质实体资产(市中心好地段的住房),或拥有持续性好的现金流(未来增长的工资收入),但是碍于目前政策和市场环境的影响,购房计划被搁置。

  随着新型城镇化进程的加快,最近部分城市在户籍制度、旧城改造等方面进行了变革,已经开始关注此类刚需群体的利益诉求。

  部分城市在户籍制度和购房政策上进行改革。今年上海设立的20多年人才类“集体户”制度将逐步退出历史舞台,取而代之的是属地“社区公共户”。广州市《引进人才入户管理办法实施细则》已经出炉,部分学历、收入、职称等方面占优势的群体将可以优先落户。安徽芜湖对高校毕业生购房安家补助政策进行调整,取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制,这意味着刚毕业的大学生在芜湖购房就可获补助。此类户籍制度和购房制度的改革,是针对此类未来支付能力强的购房群体而实施的。

  而部分城市的旧城改造和城市复兴力度在加大。从目前城市用地的政策导向看,存量用地盘活的力度将大于增量用地的出让力度。在旧城改造下,城市市中心的老居民将获得比较好的拆迁赔偿,一般此类房产评估价都是郊区同户型住房的两倍以上。这显然能极大地改善他们的郊区置业需求。而通过对城市中心小户型住房需求的调查,也将能够给予有针对性的住房政策,从而助力此类群体尽早搬进新居。

  此类部门“讲政治”,自然值得鼓励。相比来说,金融体系的动作则比较缓慢。从最近的信贷政策看,商业银行的动作比较消极。此前商业银行将所谓的8折房贷利率给了购房者,这批购房者最后都成了炒房客。如今在央行的监督下,商业银行承诺给购房者信贷优惠,结果只是基准利率。购房者甚至担心:房价下跌的幅度可能还不及信贷上升带来的成本高呢。

  “沉睡”的公积金制度也亟待唤醒。很多购房者其实有一笔很大的公积金款项,但却无法充当首付款。在最近住房保障银行筹建过程中,实际上也需要考虑对此类沉淀的公积金款项进行盘活。一般来说,公积金款项缴纳较高的群体,基本属于收入稳定、信用级别高的群体。此类群体未来的支付能力会比较好,完全可以用公积金来抵扣三成首付款。在风险可控范围内,这样一类改革是有操作空间的。

  当然,也不能忽视两类没有支付能力的刚需购房者。第一类是 “柜族”,即农民工群体。目前农民工的工资拖欠问题都很严重,哪能顾及所谓的公积金和社保?第二类是“蚁族”,即群租房群体。此类群体最近似乎又需要搬家了,因为所在城市打击群租的力度又在加大。此类刚需群体的住房支付能力欠缺,难以享受所谓的住房政策。地方政府的政策需要更务实和精准,否则也是治标不治本。

  从目前楼市现状看,购房需求依然旺盛,只是以蛰伏的方式存在,这就要看政府如何用政策诱导其释放出来。显然,优先关注的焦点应该是有支付能力的刚需购房者。此类群体积极入市,利好楼市库存去化,也能够为市场注入有效的流动资金。而对于地方政府来说,既没有违背限购限贷政策的本意,也能够有效地让楼市需求释放,进而盘活城市住房资源。对过去笼统的“刚需”进行再定义,是对刚需群体住房需求进行的结构性分解和排序。在“一户一房”的住房分配思路下,落实这样的住房配套政策显然更务实。(作者为上海易居房地产研究院研究员)


(责任编辑: 马欣 )

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