房企资金步入枯水期 中小房企将经历大浪淘沙的分化

　　房企资金似乎正步入“枯水期”。上海易居房地产研究院最新发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》指出，目前全国房企的资金面已跳升至“紧张”状态。“2014年开局，房企资金状况一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘紧张’，资金形势堪比2011年，压力显著加大。”该院研究员郑红玉表示，未来一年房企资金状况不容乐观。

　　资金到位增速明显放缓

　　有业内人士指出，在目前部分千亿级房企业绩都上涨乏力的情况下，数量众多中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化，生存将愈加艰难。

　　目前，银行对房地产开发贷款、房屋抵押贷款似乎更为收紧。多家银行人士向记者表示，即使贷款本金相对安全，但银行今年在房产开发贷方面仍较为审慎。福州一商业银行业务经理林先生透露，近来他们一直在对银行房地产贷款进行压力测试，并对贷款风险加强排查。

　　据《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，一季度全国房企资金到位增速明显放缓，由去年同比增幅26.5％降至6.6％。其中，利用外资、其他资金同比分别下降33.9％、1.9％，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4％，9.6％。相比2013年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个、66.7个、11.7个和30.8个百分点。

　　与资金困难形成对比的是，土地市场却依然亢奋。数据显示，一季度，10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1％。其中一季度一线城市土地出让金收入为1754亿元，相当于去年全年成交额的35％。

　　海内外资金双双收紧，拿地成本高涨，房子资金状况雪上加霜。

　　开发商“以价换量”、加速跑量

　　“以价换量”、加速跑量似乎成为开发商淡市时的必然之举。不过，花样百出的促销手段虽然能集聚不少人气，效果极其有限。根据中原地产研究中心统计数据，五一假期3天，重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套，同比下降超30％，一二线城市下降幅度最大。

　　以厦门为例，据厦门房地产联合网统计，今年4月份厦门市累计成交一手住宅1375套，比去年同期的3364套减少了1989套，同比下跌59.13％；比3月的2758套减少了1383套，环比下跌50.1％。

　　“目前全国多个二三线城市放松限购，虽然地方政府救市的可能性还在变大，但信贷如果不宽松，房企资金紧张的情况将难以改善。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠教授说。

　　中小房企融资压力巨大

　　业内专家认为，随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。

　　福建一位中小型房企负责人告诉记者，相比上市房企而言，目前中小房企融资压力更大，融资环境更不宽松。“所以我们暂时不会去轻易拿地。”

　　CRIC研究中心分析师黄彬认为，一些银行为规避风险，逐步收紧房地产领域贷款，并按照抗风险能力的不同将大型房企和中小房企来区别对待。“这次的房企资金收紧的情况，将促使行业进一步分化。中小房企要做好过冬准备，一些抗风险能力低的房企可能出局。”

　　（据新华社福州5月12日电）

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　　4月房地产业税收现负增长

　　据新华社北京5月12日电 财政部12日发布4月全国财政收支数据显示，4月份，全国与房地产交易直接相关部分税收增速下降，尤其房地产营业税和房地产企业所得税双双出现负增长，验证了近期商品房销售的不景气。

　　数据显示，今年前四月累计，全国地方本级财政收入26150亿元，同比增长11.3％，增幅低于一季度的11.8％。财政部表示，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。

　　根据财政部统计，4月份，受近期商品房销售额下降影响，全国房地产营业税收入443亿元，比去年同月下降4.2％，较3月5.5％的增幅回落明显。

　　此外，4月份，全国房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1％。契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等地方小税种分别增长1.2％、24％、3.2％和16.9％，较去年动辄百分之二三十的增幅亦回落明显。

　　“房地产相关税收增速回落，与近期房地产交易量下降有直接关系。”财政部财科所副所长刘尚希说。

　　国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比下降3.8％，而商品房销售额同比下降了5.2％；截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9％。

　　而刚刚过去的4月延续了房地产市场的下调趋势。以北京为例，据链家地产市场研究部的统计数据，扣除保障房后，北京4月纯商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4％，比去年4月份下降18.1％。成交均价也出现明显下调。

　　刘尚希指出，房地产进入调整期，直接影响到房地产相关税费收入。

　　很多人担心，房地产相关税收大都属于地方税，那么其对地方财政收入的影响究竟有多大？刘尚希说，房地产相关税收减少，势必对地方财政收入产生影响，但从四月份数据看，影响还不是太大。展望后市，受房地产市场走势影响，今年与房地产相关税收增幅会较去年有所回落。

　　不过，刘尚希指出，在年初预算时，地方政府应该已经把房地产市场变化因素考虑在内，各地也普遍下调了地方财政收入预算，因此对地方预算执行影响不会太大。

　　此外，尽管没有公布土地出让金相关数据，刘尚希认为，从房地产相关税收数据看，4月土地出让金数据也不会太高，这主要会影响地方政府性基金预算收入，由于基金支出很多不是刚性的，需要政府根据需要对支出安排作出调整。