泰康人寿养老地产200万元门槛被认为太贵

　　4月3日，泰康人寿宣布在上海松江新城投资42亿元建设养老社区。此前，泰康先后在北京、上海、广州、三亚拿到养老用地。仅过了一周，前海人寿以4亿元的价格摘走一宗位于深圳宝安区，总面积为1.09万平方米的养老用地，准备在此兴建养老社区。

　　在养老地产市场，“保险系”正加紧步伐跑马圈地。记者了解到，自2010年保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，不少手握巨资的保险公司已提前布局养老地产项目建设。国内首个养老社区已由合众人寿在2013年10月建成并开业运营，而泰康、新华、平安等险企也在寻求投资养老地产的机会。

　　保险公司为什么热衷于投资养老地产？这些产品卖给谁？消费者会买账吗？

　　200万元门槛“简直是天文数字”

　　泰康人寿围绕养老社区设计的保险产品，需要投保人缴纳总计不少于200万元的保费，退休时可以获得入住养老社区的资格。这项养老计划被认为“太贵”。

　　随着泰康的第二个养老社区开始兴建，一批与养老社区对接的保险产品也相继开始售卖。

　　据泰康人寿客服人员介绍，目前与养老社区对接的产品有多款，起价为200万元，投保人至少需要分一次或多次缴纳不少于200万元的保费，可以在达到法定退休年龄时获得入住养老社区的资格。产品到期后按年返还养老金直至身故。同时，如果入住的投保人低于养老社区的实际容纳量，投保人已经达到退休年龄的直系亲属可以优先入住。

　　但交了200万元不代表一劳永逸。根据合同条款，购买保险只是取得了入住养老社区的资格，相当于免除了未来数十年的房屋租金，而物业费、卫生费、水电费、护理费等费用仍需要入住后再进行缴纳。

　　新京报记者随机采访了几位市民，对于这项200万元的养老计划，他们多数认为“太贵”。

　　现年62岁的退休公务员吕先生一听到200万元的数字就连连摆手，“简直是天文数字，我要真有200万元，直接到海边租一套，或者买一套房子就是了。那儿的空气环境要好得多，何必去住什么养老社区呢？”

　　37岁的企业高管王先生则对200万元的性价比表示了怀疑，“这个产品说白了，就是拿200万买一份投资型的保险，然后一边领着分红年金，一边让爸妈先去住养老社区，等将来自己到了退休年龄之后一样可以去住。听上去是挺划算的。但是对我们来说，一次性拿出200万元并不容易，这个养老社区真的值得我们一下子押200万在那儿吗？”

　　记者了解到，在泰康人寿公布的几位购买了相关保险产品的客户中，投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界，工薪阶层投保的案例并不多见。

　　泰康人寿首席市场官尹奇敏曾表示，泰康养老社区的定位确实是高端人群。

　　泰康人寿千亿布局养老社区

　　险企纷纷砸钱拿地押注养老地产，其中最大的因素自然是投资收益。

　　根据泰康人寿的投资计划，未来泰康拟将占自己公司总资产10%-20%投入到养老社区之中。目前其已经完成了北上广三大一线城市的总体布局。

　　据泰康人寿董事长陈东升介绍，未来5-8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15-20个养老社区。

　　泰康人寿公布的年度业绩数据显示，2012年，泰康人寿的总资产约为4116.28亿元。

　　泰康人寿董事长陈东升曾算过这样一笔账：如果客户入住率相对稳定，达到90%以上，入住期限在8-10年，就等同于一次性销售了10年的期缴保险产品。

　　在业内人士看来，保险公司自身在养老地产投资方面也具备诸多优势。一方面，养老地产可以对接保险公司开发的医疗保险、重大疾病保险和养老保险等产品，只要保险能卖出去，就不愁没人入住造成空置。另一方面，保险公司可以借机涉足老年用品、医疗护理等多项产业，能够延伸和扩展寿险产业链。

　　其他险企也对养老社区表达了浓厚的兴趣。早在2011年，合众人寿就已经投资80亿元，在武汉蔡甸区“盘下”一块700多亩的养老用地，用于养老社区建设。2013年10月，养老社区一期已经建设完成，开始试运营。中国平安在浙江桐乡、中国人寿在河北廊坊、新华保险在北京的养老社区项目也都正在推进之中。

　　吸引保险公司押注养老地产的最大因素自然是投资收益。只要能保证入住率，保险公司就可以通过入住和服务的费用，求得长期稳定的回报。

　　据业内估计，养老社区的年投资收益在10%到11%。这与过去一年保险资金5.04%的总投资收益率相比，显然有明显优势。

　　投资回报和入住率还是问号

　　对保险公司来说，养老地产投资唯一的不足是投资回报周期比较长，很难做到快速回本。

　　一切的前提是保险公司的产品能卖出去，以保证养老社区的入住率。

　　从传统观念上来说，不少老人不愿意在外颐养天年；子孙满堂带来的情感需求，是养老社区所无法提供的。此外，200万元的养老计划也让绝大多数工薪阶层对此望而却步。有业内人士坦言，养老社区只是高端人群养老的选择之一，难以成为居民养老的范例。

　　尽管目前美国经营成熟养老社区的入住率能达到95%以上，但中国的养老社区仍然处于起步阶段，高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资，必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户可以支撑，保险公司将面临保费收不上来，同时还要维持养老社区的运营开支的局面。

　　此外，随着保险公司纷纷介入养老地产，这一市场的竞争亦会日趋激烈。据各险企公布的年报显示，在2012年，共有23家险企参与了地产投资，总投资规模约560亿元，而随着2013年养老地产项目数量大举增加，这一投资规模还将大幅上涨。高端养老社区未来或许会展开新一轮的“拉客战”和“价格战”。

　　医疗管理考验保险公司

　　对一个养老社区来说，医院和护理中心是必不可少的。但在现行政策的限制以及医疗护理资源、人才相对短缺的情况下，这对保险公司是个大考验。

　　在泰康人寿的规划中，养老社区应当是“医养结合”的场所，泰康将在养老社区配置一家具备二级甲等资质的康复医院，为老人提供慢性病治疗、术后康复等服务。

　　据业内人士介绍，保险公司在兴办医疗机构方面有足够的资金实力，也有很强的意愿，但缺乏具体的政策和人力支持。

　　根据现行《保险法》规定，保险资金不得用于设立保险业务以外的机构。这意味着大多数保险公司暂时还无法做到自建医疗机构为养老社区“造血”，只能通过参股或与医疗机构合作的方式来满足投保人的医疗需求。

　　2012年，保监会在《关于贯彻落实〈“十二五”期间深化医药卫生体制改革规划暨实施方案〉的通知》中表示，保监会将探索保险公司兴办医疗机构、参与公立医院改制重组的可行性和有效途径，延长健康保险产业链。但时隔近两年，并无相应的具体政策出台。

　　此外，根据权威资料估计，目前中国的养老人才缺口达到近500万人，医疗人才缺口也有数十万人。这些缺口势必在短期内造成养老人才供不应求，身价也将随之提高。

　　养老社区的管理也是险企的一大考验。经济学家吴敬琏曾表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。”

　　目前，多数保险公司建设养老社区的进展并不快。泰康在北京昌平的养老社区建设已历时近三年，至今仍未完工。而合众人寿在武汉已经建成的养老社区，目前仍处在“试运行”阶段，原定2014年1月全面开门迎客的计划仍在一拖再拖。（来源：新京报 记者 张轶骁）