险资“厮杀”养老地产

　　在养老地产市场,“保险系”正加紧步伐跑马圈地。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟的盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一？更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。

　　刘越（化名），68岁，北京退休公务员。为了不打扰工作繁忙的子女，马年春节后，他和老伴住进了当地一家政府经营的养老院。4月初，当《国际金融报》记者拨通刘越的电话时，他告诉记者，老两口已经从养老院搬出来了，“说实话，养老院环境整洁，起居饮食也照顾得不错，但就是少了点‘家’的味道”。

　　64岁的阮阿姨是退休护士，在上海中心城区有一套房产。为了给儿子准备婚房，阮阿姨打算找一个专门的养老社区，和她的同龄人一起做运动、看电影、互相扶持，优雅地老去。可是，政府办的养老院只能满足基本生活需求，商业养老社区入住门槛太高，寻觅了2个月，阮阿姨仍没能找到一个合适的养老去处。

　　在老年人数量急剧增长的中国，“银发产业”无疑是潜力巨大的新市场。用泰康人寿保险股份有限公司（以下简称“泰康人寿”）董事长兼首席执行官陈东升的话说：“养老产业是一片蓝海，当下，保险公司正站在台风的风口上，毫无疑问会被吹起来。”

　　角力养老地产，圈地？

　　上海松江新城建筑工地。一辆运送物资的卡车陷进了松软的泥地，工人们正围拢在一起忙着把它“拯救”出来。相隔百米的距离，泰康之家·申园的养老生活体验馆迎接了第一批参观者；3年后（2017年），这里将成为长三角首个由保险公司投资建设的连锁养老社区。

　　“早在2011年，我们就在北京启动首个养老社区——泰康之家·燕园。”陈东升告诉记者，“未来10年，泰康人寿将投资700亿元人民币，建设和运营养老社区。2014年6月，第一批用户将入住燕园。”

　　陈东升在泰康之家·申园的养老生活体验馆亲自充当解说员，他说：“泰康人寿已经开始在北京昌平、上海崇明岛、海南三亚开建高端的养老社区，同时计划在未来10年在全国范围内推出15个连锁养老社区项目。”

　　无独有偶，中国平安集团旗下不动产投资管理子公司平安不动产宣布进军养老地产，发布其首个养老品牌“合悦”。平安不动产副总经理朱政坚告诉《国际金融报》记者，“合悦”旗下包括全龄化适老社区和旅游养生地产两大产品线，目前包括合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇3个项目。

　　与上述2家公司相比，合众人寿显然是最快“下手”的公司。2013年10月，合众人寿打造的“合众优年生活养老社区”将于武汉市蔡甸区正式落成，成为国内首个由保险资金投资兴建，并正式投入使用的健康养老社区。

　　记者了解到，这个养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前，已经开始接待老人入住体验。

　　“以武汉养老社区为例，预计15年可以回收土地及建设投资。”合众人寿党委书记、副总裁刘校君向记者透露，“未来10年，我们计划在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内的候鸟式养老。”

　　平安不动产有关负责人则告诉《国际金融报》记者：“综合经济、政策、人口结构和养老理念等因素的考量，就养老社区和养老产品的布局，未来相对看好京津翼城市群、长三角城市群、珠三角城市群和长江中游城市群。”

　　据不完全统计：除了泰康人寿、合众人寿和中国平安外，目前中国人寿、新华保险和中国太保等多家寿险公司都在谋划建立自身的保险养老社区。最新的消息是，前海人寿以4亿元的价格击败30余家竞争对手，拿下了深圳首次公开挂牌出让的一块养老设施用地——宝安地块。

　　保险公司对养老地产的“痴迷”有几个方面的原因。首都经济贸易大学保险系教授、中国保险学会常务理事庹国柱在接受《国际金融报》记者采访时说：“一方面，银发产业方兴未艾，潜力巨大；另一方面，我国养老现状堪忧，政府主导的社会养老院无法满足老人日益提高的对养老生活品质的需求。”

　　那么，中国养老市场究竟有多大？到底有多少保险资金已经进入或即将进入养老地产？据保监会数据显示，预计到2035年，中国老年人口将占到全部人口的30%以上，人口老龄化越发明显。日前，国务院还下发了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，提出力争到2020年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，健康服务业总规模达到8万亿元以上。

　　“截至2013年10月末，保险公司投资到养老地产的计划投资总额是150亿元，实际投资额是50亿元。”保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙指出，“目前，保险公司总资产是8万亿元，其中，7.3万亿元是资产应用余额，可见，我们仍处于保险资金探索阶段。”

　　“平安不动产此次养老地产的投资资金来源并非是保险资金，而是平安信托和第三方资金。”平安不动产有关负责人向《国际金融报》记者透露，“目前，我们与平安养老险等保险‘兄弟公司’也没有合作关系，‘但不排除今后合作的可能’。”

　　保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性的前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。

　　不过，一位不愿透露姓名的资深保险业内人士告诉记者：“保险资金‘蜂拥’进入养老地产，不排除圈地的可能。当下，保险资金仍不能投资商业地产，通过养老地产曲线进入房地产投资也是一种方式。”

　　挂钩保险产品，绝配？

　　“与传统房地产企业相比，保险公司投资养老地产有着天然优势。”在庹国柱看来，“在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。”

　　陈东升认为，与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。

　　通过购买保险产品获得入住养老社区的“门票”是大部分保险公司采用的模式。《国际金融报》记者从泰康人寿上海分公司获悉，根据泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，只有那些一次性缴纳200万元保费，或者未来10年每年缴纳20万元保费的客户，才有资格在未来入住泰康之家。

　　“200万元只是购入一张入住泰康之家的‘门票’，正式入住后，老人还要每个月支付7000-8000元的管理费。”庹国柱在仔细研究了泰康之家·燕园的模式后说，“坦白说，这么高的管理费，一般的退休工人根本无法承担。”

　　对此，具体负责养老社区投资的泰康人寿助力总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军表示：“这些养老社区瞄准的大多是拥有数千万元以上资产的富裕人群。尽管价格不菲，这样的高端养老社区仍然供不应求。”

　　资料显示：尽管2015年第一期养老社区才会开放，但泰康人寿的上述养老计划推出不到一年，已经有超过2000人购买，中国银行首席经济学家曹远征是其第一个客户，打算70岁之后入住。

　　相比之下，合众人寿将目标客户锁定在中端人群，价格也比较亲民。合众人寿的保险客户只要购买了“合众优年生活实物养老保障计划”，就可提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利，在保险期满后，如符合入住条件并选择入住社区，就可尽情享受“居住在家中、生活在社区、服务于机构”的快乐退休生活。

　　具体而言，客户可以选择直接缴费入住活跃老人区，两室一厅的房子，每月租金1350元，服务费每套每月需700元，共计2050元；如果选择购买保险产品，以35岁-40岁的客户为例，选择10年缴费，每年需缴纳3万元-5万元保费（根据不同房型而定）。

　　“入住期间，如入住人不幸身故，退还剩余租金，入住合同终止。同时，配偶在缴纳养老服务费用后可陪同被保险人一起入住优年生活社区的同一个房间，共同享受快乐幸福的老年生活。”合众人寿有关负责人告诉记者，“如果被保险人在入住前想放弃入住权，可选择领取生存金，入住合同终止。入住后如想退出，按照入住期间社区公布的租金实时结算，退还剩余部分，选择非常灵活，被保险人拥有绝对的主动权。”

　　对外经贸大学保险学院院长王稳认为，传统的保险采用保单形式，以虚拟性、不可预见性、口头承诺为主，传统保险产品运作模式均以产品为导向。但“合众优年生活实物养老保障计划”打破了传统保险的观念与产品模式，从虚拟保障向可见的实物保障转移，推动了中国保险模式的全新升级。

　　“‘保险+实物对接’的模式，引领了寿险产品的第三次革命：将原有、单一的保单保障向‘保单+实物养老’双保障的形式转变，用‘保险产品+养老社区’实物对接产品的模式，为客户提供高品质养老的一站式服务。”王稳分析。

　　然而，对于纷纷杀进去的险企而言，养老地产并非真的就是块“香饽饽”。庹国柱分析指出，养老地产被限定在“只租不售”的范围内。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。

　　其次，降低养老地产投资回报的另一个因素是公共设施投资。养老地产不完全等同于商业地产，涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，直到日常起居。比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的1/5，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位。

　　“养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。”陈东升强调，“与传统地产不同，养老社区投资规模大，回报期长，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。”

　　试点以房养老，没戏？

　　当保险资金“围剿”养老地产的同时，另一种养老模式跃然呈现——以房养老。

　　以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　2013年，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。近日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，武汉与北京、上海、广州名列“以房养老”保险首批试点城市。

　　《国际金融报》记者了解到，虽然相关细则还未出台，但是本地部分险企已跃跃欲试，合众人寿和幸福人寿两家保险公司正在筹备武汉版“以房养老”规划，泰康人寿也已开启武汉泰康养老社区计划。

　　对此，庹国柱并不看好。在他看来：没有明确的法律法规和政策支持，“以房养老”就很难推行。与此同时，“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

　　“养儿防老的观念一直影响着中国老人，将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。”庹国柱进一步分析称，“以房养老”在国外已经发展很多年，但也没有非常普及，中国发展“以房养老”需要从观念上进行转变。

　　当然，“以房养老”推出的最大阻力来自于金融机构，庹国柱告诉记者，“这其中涉及房地产价格波动等多重影响，目前，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素都难以预测。对银行、保险机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。这也就不难理解，银行、保险机构为什么在‘以房养老’试点上表现得并不积极。”