近日，深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，35家企业踊跃竞拍，最终宝安地块以4亿元由前海人寿竞得，龙华地块由融通信公司2.8亿元竞得，而万科、佳兆业等一批大型房地产企业均未参与竞拍。业内人士指出，险企进军养老地产，更多是为了借地产推广寿险业务，打造一条更完整的产业链。在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。
新晋险企4亿宝安拿地
在深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地的前夕，有意竞得宝安地块的险企不只前海人寿一家。此前，泰康人寿深圳分公司的一位业内人士向记者透露，泰康立足深圳、东莞，面向港澳的高端养老社区选址一直在悄悄进行。
记者了解到，养老社区的选址首要满足的条件就是适老化。老人不能住在闹市区，需要在有山有水的地方；为了方便子女探望，一般与市区的车程不能超过一小时；考虑到老人时常生病甚至有紧急情况发生，养老社区与专业医院的车程不能超过半小时。
泰康人寿深圳分公司财富管理中心总经理王旭光表示，“由于深圳土地资源稀缺，加上养老社区的选址也比较挑剔，泰康人寿在深圳养老社区的选址一直没有落定。不过，尽管拿地难，但我们最迟要在2014年完成在深圳的选址。”
王旭光告诉记者，此前，泰康也在积极准备这次竞拍，但最后却没有参加竞拍，“主要是因为宝安地块太小，只够500张床位。如果按照我们对养老社区的规划，算上配套设施占用的面积，最后这块地只够设置200张床位，离我们的预期较远，最后只好放弃了。”
王旭光表示，深圳的土地已非常稀缺，尽管深圳市政府未来有200块地用于养老地产，但每块地都不大。“不排除今后在惠州、东莞拿地，这些地方环境好，土地价格相对便宜，离深圳近，深圳人过去也方便。”
而作为本次成功竞得养老地产的前海人寿，是一个才建立不到3年的深圳本土新险企。一位业内人士分析认为，前海人寿拿地反映了寿险企业进入养老地产的一个趋势。这位业内人士指出，“前海人寿没有养老地产的经验，需要经历一个摸索的阶段。泰康在进入养老地产之前，做了整整7年的摸索和准备工作。任何一个险企都需要根据自身的情况，来进行前期的调研和准备，绝非一蹴而就。”
550深圳人200万购养老社区“门票”
不管是经营多年的老牌险企，还是刚刚建立的新险企，众多险企的保险资本纷纷抢滩高端养老市场已是不争的事实。记者从泰康保险深圳分公司获悉，年缴保费20万元，总保费不得低于200万元，这一富人养老俱乐部“门票”，却在深圳卖得出乎意料的好。2012年底以来，深圳累计已有550人与泰康签订了购买200万元泰康年金保险的确认函，投保人数量超过北京、上海、广州。
记者了解到，这些用200万元为自己购入一张入驻泰康养老社区“门票”的投保人半数为非深户。王旭光对记者称，这批人主要是高知、高管、私营企业主。其中，40多岁的中年女士占主流。
据泰康一位销售经理介绍，在深圳的550名投保人中，有近半数投保人为非深户人士，他们在选择入驻养老社区时也可以看出移民特质。比如约有四成人选择入驻上海申园养老，这批人士多为江浙一带赴深经商办厂者；约三成选择入驻北京燕园；另外还有三成人士选择广州粤园。由于泰康保险为投保人提供投保人父母优先入驻权，目前已有十几位在深圳的投保人签约，为父母明年下半年入驻北京燕园养老提供保障。
险企借养老地产拉长产业链
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，中国老龄化严重，养老地产刚起步，在房地产业内是一块大肥肉。
但记者留意到，此次万科、佳兆业等一批大型房地产企业均未参与竞拍。泰康人寿董事长陈东升此前接受记者采访时曾表示，险企进军养老地产，更多是为了借地产推广寿险业务，打造一条更完整的产业链。在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。
陈东升认为，与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。
保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性的前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。
记者了解到，泰康的养老社区大布局已现雏形。位于北京昌平的首个旗舰高端养老社区燕园，明年下半年即可正式入驻，上海的申园已破土动工，广州的粤园今年下半年体验馆即将对外开放。
泰康保险只是先行者。记者了解到，目前，新华保险、太平保险、中国人寿、平安保险、合众人寿等多家险企都已进入养老地产。新华保险在北京的项目和太平人寿在上海的项目均已破土。平安首个养生养老综合服务社区已落户浙江桐乡。该项目总投资170亿元，总建筑面积约150万平方米。中国平安旗下不动产公司负责人透露，桐乡是其在长三角养老产业投资的首个布点，未来还将在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点养老社区。
延伸阅读
养老地产
并非“香饽饽”
然而，养老地产对于纷纷杀进去的险企而言，并非真的就是块“香饽饽”。
首先，养老地产被限定在“只租不售”的范围内。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
其次，降低养老地产投资回报的另一个因素是公共设施投资。养老地产不完全等同于商业地产，涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，直到日常起居。比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的五分之一，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位。
此外，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。陈东升告诉记者，与传统地产不同，养老社区投资规模大，回报期长，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。
平安人寿一位内部人士也表示，养老社区是个比较漫长的开发过程，完全成熟需要相当长的时间。
无论是陈东升，还是其他业内人士，都认识到一个事实，那就是养老社区并非暴利行业，而且投资周期很长，需要巨大的资金优势和长期的理财能力。一位长期关注养老地产业的分析人士指出，尽管保险企业出于对投资收益的追求，纷纷进军养老地产，但养老社区跨越盈亏平衡点至少在8年以上。
分析人士指出，地产企业不仅要求更多的盈利，还要求资金的尽早回笼，养老地产“只租不售”的规定已让绝大多数地产商望而却步；再从资金看，一般的地产商也缺乏长期资本支持的实力，不可能耗这么长的时间在一个养老社区上。
“养老地产的特性决定了地产企业对其不感冒，而险企纷纷抢滩的局面。但最后有多少险企能支撑下去，还需要市场的检验。”一位业内人士如是说。
手机看中经
经济日报微信
中经网微信
