房企再掀借壳上市潮 壳资源价格水涨船高

　　继中洲控股、绿地集团、青建集团之后，日前又有上海农工商地产和深圳伟禄集团拟借壳上市。深圳商报记者昨天不完全统计，今年以来，已经或即将在内地和香港借壳上市的房企就有近十家。这也是房地产开发商在去年之后，今年再度掀起借壳上市潮。同时，资本市场的“壳”价也屡创新高。上海亿翰张化东等业内人士昨日在接受记者采访时表示，房企借壳都是“投资”功能大过“融资”功能。

　　近十家房企上市冲动

　　绿地集团借壳金丰投资无疑是这波借壳上市潮的最大事件。记者昨天根据公开资料统计，除了绿地，借着“上市房企融资放开”的东风，已有近十家房企通过对既有上市公司股权收购、定向增发等方式实现“曲线上市”。

　　自3月24日起停牌的海博股份终于揭开谜底。4月12日，海博股份公告披露，控股股东光明食品集团等拟将其所持有的农工商房地产有限公司股权，通过定增注入上市公司。

　　南国置业4月9日公告，水电地产拟通过部分要约的方式收购公司不超过1.1亿股股份，约占南国置业总股本的11.39%，并以此取得南国置业的控股权。

　　相对这些房企上市“尚在行中”，中洲控股则完成了“蝶变”的过程。3月13日，深圳老牌上市公司——深长城正式变更为“中洲控股”。此时距离中洲控股从联泰系手下抢过控股权不到3个月，终究实现了在A股曲线上市。

　　2月6日，香港上市公司升冈国际便为辽宁实华集团收购，成为今年第一只内房“壳”股。

　　记者采访中发现，深圳房企对香港企业似乎更“情有独钟”。

　　香港联交所主板上市公司昌明投资4月4日宣布复牌，此前，控股股东将其所持昌明投资53.25%股份，出售给深圳伟禄集团。据了解，伟禄集团在深圳拥有总建筑面积达66万平方米的伟禄科技园及24万平方米的伟禄人才安居工程。

　　早在2月18日， 新泽控股有限公司发公告宣布，深圳绿景集团收购其8.59亿股股份，占公告日期全部已发行股份约64.83%。

　　此外，再加上吉林广泽地产、山东青建集团、西安天朗集团，今年借壳上市的房企队伍不断庞大。

　　借壳花费屡创新高

　　房企A股再融资关闸曾经有4年之久，也造成了壳资源价格的水涨船高。

　　绿地集团借壳金丰投资成功的同时，也刷新了一个记录。此次绿地665亿元借壳金丰投资，成为A股“史上最大借壳案”。去年北京信威268.88亿元借壳中创信测，令中创信测一度被誉为A股史上“蛇吞象”式借壳的神话。在此次借壳完成后，绿地市值规模也超过了房企龙头万科。

　　中洲地产入主深长城的道路可谓曲折漫长，经过数年数次增持，迄今直接持有深长城股份6850.4万股，占深长城总股本28.62%，是深长城第一大股东，期间花费约16亿元；水电地产要约收购南国置业11%股份收购所需最高金额为8.47亿元。

　　借壳花费屡创新高，在香港资本市场表现得更加淋漓尽致。

　　在赴港上市愈加困难的当下，香港的“壳”价频频走高，近期“壳”股交易更趋活跃，主板“壳”价已叫近4亿港元。根据2月17日相关收购协议，青建发展收购香港新利控股的总代价为5.4亿港元，摘得香港最贵港“壳”。

　　然而这一记录并没有保留多久，此次绿景集团购新泽控股，需支付的金额9.4亿港元，超早前内房企购港上市壳的价格，创港“壳”新高。

　　“内地不同行业都有需求，但仍以房企较有资金财力买‘壳’”，香港独立股评人黄伟康近日表示，尽管A股IPO重启，但A股上市仍困难重重，加上联交所去年10月收紧上市规管，令借“壳”上市相对方便；虽然监管条例对新“壳”主在两年内注资施加限制，但筹备上市随时需要更长时间，因而也增加借“壳”上市的吸引力。

　　借壳为解 融资之渴

　　“壳”价屡创新高，房企为何还要“挤破头”借壳上市？

　　多名业内人士都表示，无论是在国内还是海外，房企借壳都是“投资”功能大过“融资”功能。上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心副主任张化东昨日接受记者采访时说，“当前房地产市场调控对上市房地产企业的融资硬约束政策下，房企要在内地资本市场上市则希望渺茫，多选择海外市场，同时也是看中海外市场融资成本较低。”

　　在重组港股上市公司东力实业并改名为招商局置地后仅一个多月，招商地产便通过该海外融资平台完成首笔5亿美元债券的发行。

　　“通过重组，公司成为港股上市的红筹房地产公司，真正具备了海外融资的能力。”招商局置地财务总监余志良表示，重组配套融资是其海外融资的第一步；而资产注入后，公司股东权益得到提高，负债率下降，又给发行债券腾出了空间，是为第二步融资。

　　记者了解到，为了应对不断增加的拿地成本，房企在融资方面不遗余力，如海外融资或发债、信托融资等，但融资规模扩大也增加了房企的偿还压力。由于房地产贷款政策收紧，使得房地产信托业务成为开发商的重要资金来源。房地产信托发行规模为6800亿元左右，募集成本在12%~20%，未来一至两年将集中到期兑付。

　　世联行董事长陈劲松认为，今年房企尤其是非上市房企的资金压力很大，5月份将有一大批房地产信托到期，下半年还将有一大批信托到期。

　　业内人士表示，在一个上市的非最佳窗口期，中小开发商仍然前赴后继，从一个侧面反映出这些开发商对融资的渴望，而这一现象背后的原因则在于内地面向房地产行业的信贷逐步收紧以及高成本融资难以为继。