中美两例土地流转信托项目对比

　　3月7日，中信信托表示，与济源市政府合作，正式成立了河南省首个土地流转信托项目——“中信·济源农村土地承包经营权集合信托计划”。该项目是全国首个针对建设生态文明、防风固沙、防治雾霾为主要目的的土地流转信托。

　　流转目的相同环保增加收益

　　《证券日报》记者在中信信托官网上看到，该土地流转信托项目是为了通过与高附加值的苗木花卉企业合作，探讨信托金融机构针对农业企业的金融服务模式，激发土地的金融属性，将土地增值最大化。同时，土地流转既可以使农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可维护农民的土地承包权，使农民享受到土地流转带来的增值收益，并将土地真正变为农民可携带的资产，释放农村土地的资本活力。

　　记者在Star-Gazette（美国纽约埃尔迈拉市的一份日报）的官网上看到媒体报道的一条信托新闻，该信托项目同样是针对生态保护的。根据该媒体报道，这款土地信托项目在五指湖区。该项目成立于1989年，至今已经保护了超过16000英亩未开发的海岸线、峡谷、农田和森林。该土地信托项目拥有并管理了30个对公众开放的自然保护区，持有超过100个属于私人的地产和税收对象的地役权。该项目于美国时间3月11日增资至500万美元。

　　土地制度不同模式存在差异

　　在中国，土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2014年中央“一号文件”《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中指出，“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”

　　而在美国，土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。记者查询了相关资料，中国对土地信托的定义，大致上指是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业的规划与管理能力，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。

　　美国土地信托模式是开发者（委托人）购买一块生地（raw land），再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，负有给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。这一模式具有以下特点：通过资金的“集合”，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。