任志强：“土地热”下的冷思考

　　“土地市场供给差远了。地方政府憋着土地不给，每年计划完不成，也没人追究责任，所以土地价格一定是高。”一如既往的快人快语，一如既往的任氏风格，当《新楼市》记者与华远地产董事长任志强接触的第一时间，他就将特立独行的性格特点展现得淋漓尽致。

　　正如前段时间任志强大卖的回忆录《野心优雅》中所说，“我与许多人不同的是60岁退出了国企的工作岗位，但并没有彻底地退出在社会中的活动，也没有退休而尽享天伦之乐。”

　　的确，没有任志强的点评，中国房地产市场将会缺少针砭时弊。而今，华远在这位充满“野心”的领导者带领下，无论是在土地市场还是在商业地产方面频频发力，一幅新的蓝图正在徐徐展开。

　　拿地是道选择题

　　1月23日，深圳成交前海商业用地，刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录；同日，杭州单价地王再度诞生；28日，广州番禺、黄埔出让地块创下区域楼面价单价新高纪录；同日，上海又拍出总价101亿元的住宅用地，上海住宅用地总价地王就此产生……土地市场面临着“高烧不退”的情况。

　　对此，任志强认为，土地供求不平衡是地价居高不下的关键。“土地供应即使增加，对于市场也是不够的。国土资源部供应土地总量是十三万多公顷，给开发商的只有不到四万公顷，开发商那部分土地的价格势必上涨。”

　　任志强是个认真的人，善于用数据说话，他曾表示这些数据都是来自于他们非常庞大、专业的研究团队，在接受采访的过程中他也会不断拿出数据来证实自己的观点，“土地市场已长期处在不平衡的情况之下。别以为去年土地供应量增加了就多了，增加是相对于去年减少的基础上的。去年完成了26%~27%，前年完成得更低，今年只完成75%。而今年的75%是在去年的基础上，土地供应根本不够。”

　　根据中国指数研究院1月2日发布“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。

　　由此可见，土地供应量增加的趋势会持续，但地价却很难受到平抑。任志强表示，一方面，通常土地两三年后才能上市形成供应，市场调整以三年为一个周期。而在政府垄断供给局面下，也难以形成更大规模的供应；另一方面，部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

　　然而，从未停止对于北京等高地价“痛斥”的任志强，也丝毫没有停止对于这一土地的追逐。2013年以来，一贯在北京土地市场上表现不尽如人意的华远地产一反常态，参与到房企攻城略地的战役中。去年，华远年内共斥资48亿元拿地。而2012年，华远地产仅在西安、北京各收获一宗地块，拿地总金额为13.09亿元，而在2011年，则无新增土地入账。

　　面对高地价，房企自然要做出选择。截至目前，华远2013年年内共获得五宗地块，拿地金额为48.36亿元，达到2012年全年销售额的86%。而其在北京拿下的三宗地块，虽非核心地段但体量不小。后市如何把控，仍为业界所关注。

　　谋定商业地产？

　　去年年底，华远地产发布公告称，决定将投资总额由2013年年初的75亿元上调到90亿元。此次上调离年关不过几天时间，再联想到华远2013年大举拿地的行为，不禁引发外界遐想。

　　从通州到密云，再到大兴，华远在京已实现东、北、南三角布局，其在强化北京战略高地的同时，也在加快向全国扩张。而除了住宅项目外，有业内人士猜测，未来，华远可能在某些适合的城市多投资一些商业项目。

　　对此，任志强并未正面回答，只是表示华远在短时间内商业地产部分比重不会有大幅度变化。但其同时也表示，“目前，华远在长沙要有比较多的商业项目。很多人认为，现在企业做商业是在转型，其实华远最早就是商业起家的。”

　　实际上，从北京通州的“华远·好天地”到长沙的“华中心”，华远在商业地产的力道似乎越来越重。在华远通州新城核心区域近50万平方米的土地储备中，商业业态占近10万平方米。此外，华远在青岛、西安均有商业整体推出，而长沙的综合体项目更是包括了五星级酒店、高端购物广场、写字楼以及高档公寓。

　　除去对商业地产的全国布局，对于与互联网的结合，任志强也有着思考。

　　不久前，万达电商——万汇网，开始试运营，目前已与大连、武汉、福州、郑州四个城市的六家万达广场进行了打通；而世联行也宣布转型O2M。

　　对于房企纷纷“触电”的行为，任志强直言了自己对电商的兴趣，“所有的开发企业都感兴趣，做不做，能做多大是企业需要思考的问题。”

　　而经过对互联网的深入思考，任志强拥有一套看似“保守”的独到见解。他认为，房企与互联网的结合需要一个适应的过程，所有企业都在不断地学习、试探。“要真正解决这些问题要随着社会进步决定。比如房地产，想解决网络交易的问题，首先要解决制作登记的问题，产权制度是解决不了注册制度所解决的问题的。做商业一定有线上线下两种，包括苏宁，苏宁花了很大精力做线上，线上也没有超过线下，这需要一个实验的过程。”

　　尽管如此，有着长期商业地产开发经验的任志强表示，“线上线下各家企业差别还很大，不以地产或商业为主业的企业根本不可能做好。不到一定的营业额和数量，没有资金的保障，就不可能建立一个线上强大的网络支持系统。没有财力、人力的支撑是不能做到的。”

　　闯关资本市场

　　无论是拿地还是对商业地产发展抱有的兴趣，在现金为王的时代，资本是企业运营的根本。在2013年年内华远超过48亿元的购地金额已经远远超出了公司的营业收入或净利润，这势必将加重资金压力。

　　据数据统计，截至目前，三十多家房企的再融资额已过千亿元已停滞数年的房地产再融资终于有了实质性进展。近日，海印股份公告称，公司此前提出的定增申请获批，成为2010年4月以来再融资获批的第一家房企。而再融资的放开吸引不少房企纷纷侧目。

　　“资本市场越市场化，对企业越有利。融资成本高、融资渠道不畅不是单独房地产行业面临的问题，其他行业都在面对。”在任志强看来中国的房地产资本市场还需要很长的一段路要走，“短时间内，中国不会向美国房地产轻资产模式转变，因为没有背景条件是不可能实现的。我们不可能把金融权放开，要想把市场完全放开还要走很多很多的路。”

　　而对于未来房企再融资的情况，任志强态度乐观，市场化方向明确以后，证监会会逐步放开房企融资审批，审批速度也将会加快。“现在要是开放的话不只对房地产，对所有企业都会开放。房企排队上市，过去排队现在不一定排队。门槛慢慢修改，IPO的办法就不一样了。”

　　据记者了解，华远自借壳上市后，一直未从股市融资的华远地产也在积极谋划融资事宜。2014年，华远在资本市场是否会有所作为，值得期待。

　　主持人：2013年，华远旗下公司北京尚居置业有限公司，成功购得北京市大兴区孙村组团居住区用地。截至目前，华远已在北京拿下三宗地块。您对于北京哪一区域更为关注？

　　任志强：我哪个都不看好。北京的区域在新的规划条件下，可能会发生很大改变。大家都觉得通州区域好，但是如果通州的交通问题解决不了，就不能说通州好，这需要在新的规划里解决。通州已经定位为北京市第二中心，但交通又解决不了。最近大家对门头沟关注高，因为门头沟路不堵，交通比通州还方便。这些都是矛盾的，需要更好的规划来解决。