继广州时代地产于12月1日公布赴港上市计划后,总部位于深圳的龙光地产也赶乘资本市场的岁末末班车。
龙光地产于昨日(12月9日)正式公布赴港上市计划,预计最高集资额达到18.75亿港元,麦格理集团成为公司的独家保荐人,广东省房地产行业协会会长蔡穗声担任龙光地产独立非执行董事。
《每日经济新闻》记者发现,龙光地产土地储备主要集中在惠州、汕头等三线城市。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,近两年来三四线城市普遍销售惨淡,尤其像惠州、汕头这类城市,由于前几年的开发过剩,导致市场供过于求明显,风险快速积蓄,龙光地产在这些城市的土地储备如何消化存在难度。
年内销售将破百亿/
资料显示,龙光地产专注于开发中端及中高端住宅市场,拥有广州、深圳、汕头、佛山、南宁、成都、海南陵水等二十多家下属公司。截至2013年10月31日,公司于广东、广西、四川及海南的11个城市拥有70个处于不同发展阶段的项目,根据中国指数研究院数据,公司于2012年在中国房地产开发企业排行第46位(以销售额计)。
据悉,龙光地产招股价介于2.1~2.5港元,发售7.5亿股,其中90%为国际配售,10%为公开发售,集资额为15.75亿~18.75亿港元,公司计划于12月10日至12月13日公开招股,12月20日挂牌,每手买卖单位为2000股,入场费约5050.4元。
《每日经济新闻》记者从其招股书获悉,2010年~1012年龙光地产销售额分别为30.3亿元、44.7亿元、97.4亿元,营业收入为28.5亿元、34.5亿元、65.9亿元,净利润为9.4亿元、12.6亿元、18.2亿元。截至今年1~10月,龙光地产合计销售金额达到94.68亿元,这意味着公司很可能在年末突破百亿销售大关。
龙光地产管理层表示,上市前公司主要融资来自开发贷款,2012年集团的利息仅占合同销售总额的5.3%,平均资金成本仅为8.17%,在2012年的融资渠道中,仅有9%来自于信托贷款,融资成本因此相对减少且开发风险有所降低。
“公司将藉此上市的契机,继续以快速的开发模式加速扩展至其他高增长地区,致力打造龙光地产成为全国大型的物业发展商之一”,龙光地产主席兼行政总裁纪海鹏表示。
押注三线城市存风险 /
招股书显示,龙光地产目前土地储备1120万平方米,其中约81%地处中国经济最繁荣的省份广东省,预期足以应付未来五至六年的发展需要。
但《每日经济新闻》记者发现,龙光地产约48%的土地储备位于惠州,剩余土地储备主要集中在汕头、佛山与南宁,公司土地储备集中在三线城市,一线城市的土地储备占比仅3.4%。
龙光地产表示,此次集资所得约70%用于收购土地,约20%用于偿还贷款,其余10%用作一般企业用途及营运开支。在招股新闻发布会上,龙光地产管理层表示,公司上市后将致力于开拓高增长区域,但不一定局限于一线城市。 根据中原地产市场研究部统计数据显示,2013年前11月,十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海)在一线城市权益购地金额为905亿元,同比增长119%,在三四线城市拿地的金额总计147亿元,同比仅增长33%。
“恒大最近在北京、上海等城市全面爆发可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企重心全面转移到一二线城市”,中原地产市场研究部总监张大伟认为,目前三四线城市存在“高库存、低去化、低增长”,一二线城市则为“高利润、高周转、高去化”,相比三四线城市已经可以看到的风险,一二线城市的风险要低很多。
黄立冲认为,龙光地产土地储备集中在三线城市,如果未来三四线城市销售没有出现逆转,这些土地项目去化速度难以保证。一旦房地产市场出现调整,缺乏人口流入的三四线城市会首当其冲受到影响,企业面临的风险也会随之暴露。
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