“近100套房源,单价为16990元/平方米以下;近50%房源,单价为17990元/平方米;近2/3房源,单价为18990元/平方米以下”,本月底,温州房企中梁地产即将推出香缇公馆楼盘,其低价风暴进一步折射出温州楼市境况。
与之相对的是,几年前温州市区房价几乎都在每平方米三、四万元以上,而如今,温州“万元房”又重现市场。
高价楼盘滞销、普通楼盘降价,温州楼市陷入价格战,面临巨大的去库存压力。
11月18日,国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,各个城市新建商品房价格普遍上涨,同比下降的只有温州,降幅为1.5%;而环比上,截至今年10月,温州房价已连续26个月下降。不仅如此,新建住宅、新建商品住宅、二手房价格,各项指标均创最低。
与温州房价“跌跌不休”息息相关的是,温州实体经济空心化,以及不少企业饱受的互保风险。
楼市遇冷,资本撤离,断供、弃房不断,温州楼市将何去何从?它将给其他城市带来怎样的警示意义?《每日经济新闻》记者将为您一一揭晓。
楼市:地王项目滞销 价格猛降
谈起温州经济,不能不谈房地产,而谈起温州房地产,温州本土龙头房企温州置信房地产开发有限公司(以下简称置信地产)旗下两个项目是绕不开的典型样本。
《每日经济新闻》记者近日调查发现,置信地产两个项目均存在销售不佳、价格跳水现象。而在温州,更多楼盘则直接降价。
单价地王项目滞销
置信广场是置信地产开发的温州城市地标综合体项目,为浙江省住宅第一高楼,分为住宅和写字楼。温州市房地产市场系统显示,该项目住宅部分2011年12月开盘时均价为5.44万元/平方米。
“目前起价3.5万元/平方米,优惠根据付款方式不同区别对待,单价最高时曾达到6万元/平方米,一套售价最高达到上亿元,最低也有上千万元。”11月24日,对于价格变动,售楼处人员表示。
温州市房地产市场系统记录显示,今年以来,置信广场已有四次价格调整,最早一次是2月25日,该项目8楼和20楼销售单价为3万元/平方米左右;最近一次是11月12日,这次价格调整显示,1001号房源单价为2.6万元/平方米。
尽管价格屡次下调,温州市房地产市场系统显示,置信广场43套可预售房源中,截至11月24日,开盘两年来,已售套数仅为1套,已登记5套,还有37套处于公开发售状态;商业办公楼方面,434套可预售房源中,还有283套处于公开发售状态。
“投资型办公楼(销售)还可以,但纯自用的写字楼卖得并不好,生产型、制造型企业都选择在自己公司场所办公,而一些贸易型的皆喜欢选择上海、杭州等城市。”置信广场开发商温州置信房地产开发有限公司有关负责人向《每日经济新闻》记者解释称。
11月中旬,《每日经济新闻》记者在置信广场工地上看到,该项目主体工程的地下工程已基本完工,工人们正在施工建设地上幕墙等部分,而售楼处前来咨询购房的人士并不多。
此外,置信地产另有一处项目名为置信原墅售价更高。置信原墅位于温州鹿城学院中路,开盘信息显示,2012年5月23日领出预售证,开盘均价57230元/平方米。日前,售楼处销售人员介绍称,该项目目前在售单价为5万元/平方米 (毛坯),户型面积多为300平方米,开盘以来价格没有出现大幅下降。
不过,温州市房地产市场系统显示,置信原墅项目共573套房源,除19套属非销售房源,还有223套处于公开发售状态,已登记329套,已售仅2套。
值得一提的是,2010年11月29日置信原墅项目所在地块正式出让,引来江苏华城、中通置业、置信房产等房企争夺,最终,置信房产以总价37.02亿元竞得,溢价超过90%,楼面价高达37020元/平方米,成为2010年全国宅地单价地王,至今仍只有少量地块楼面价超越。
价格战下库存巨大
事实上,置信地产旗下两个项目或只是温州豪宅项目的缩影。以鹿城广场为例,2011年价格最高峰达9万元/平方米,现在已下跌至4万元/平方米左右;另一较为典型的项目香缇半岛,价格则由5万元/平方米下降至3万元/平方米上下。截至目前,这些项目还有不少房源处于可售状态。
更多普通楼盘则直接降价。11月份后,温州城区的德信泊林公馆、中梁公园天下和华鸿中央公园二期,新房均价分别约为每平方米15500元、18500元、19500多元,纷纷跌破两万元关口。
对于温州房价前后的悬殊,温州大学房地产研究所研究员向洋表示,湿地板块的铂金家园、香缇半岛、橡树湾当时的开盘价格都在每平方米三四万元左右,如今同板块的万科金域成交均价却在24000元/平方米左右,君庭领墅甚至以“起价13980元,最高单价23300元”叫卖。
临近年底,价格战越打越激烈,开盘价一个比一个低。“不少开发商拿地成本很高,但开盘时售价接近成本价或者低于成本价,这样的项目并不少。”对于温州楼市目前的尴尬,温州置信地产副总经理叶郎加向《每日经济新闻》记者表示。
与此同时,温州房价还面临着巨大的库存压力。温州房地产信息系统显示,截至11月24日,温州可售房源为40687套,涉及477万平方米预售面积。根据三角洲房产策划机构数据显示,未来几个月内将有超过200万平方米的新盘上市,如果按照温州每年100万平方米的平均历史去化速度,完全消化至少要6年左右。
如今在温州,炒房者的心态已经发生变化,与此同时,地产商的开发理念与操盘方式也在发生变化,更为强调市场和节奏性,他们会择优选择操盘团队,会更为理性地做开盘等销售安排。
《每日经济新闻》记者在温州采访时获悉,即便市场如此,温州开发商依然看好房地产行业。叶郎加的心态可能代表了温州当前一部分房地产商:“房地产行业比制造加工业、外贸等传统行业要好,后者受到的冲击更大。”
房企:受累互保 破产显现
伴随温州房价的高位下跳,多家房企出现破产风险。加速企业走向破产之路的,为温州互保怪圈。
企业间的联保、互保,使得更多企业被牵连其中。在叶郎加看来,温州当地开发商多为当地的财团抱团组成,这种做法确实比较激进,一旦出现问题,实体企业、房地产企业都难免遭受互保拖累。
又一家房企陷入破产
11月的温州已渐入寒,在温州龙湾区上庄村委会斜对面,一处围墙内的地块搁置数年,只有空地上的杂草周而复始地生长枯萎。
这处空地上计划建起的项目为“金域湾·怡嘉锦苑”,开发商为温州中铁置业有限公司,土地性质为“出让”,土地面积为1.5万多平方米,土地用途为“综合商住用地(住宅、商服)”,住宅土地使用年限为“2079年11月24日止”,商服土地使用年限为“2049年11月24日止”。按照原规划,该项目建成后一共4幢高楼,开发成88平方米至125平方米的精致户型。
日前,记者实地探访发现,该土地早在2009年就完成了出让,但至今可见的只是已施工的少量水泥桩基。
这个项目为何迟迟没有动工?《每日经济新闻》记者获悉,“金域湾·怡嘉锦苑”项目已完成桩基工程,但工程款尚未交付。与此同时,因为与建筑商牵涉到担保,开发商背负了一起官司,没钱还债。
记者进一步获悉,2011年4月14日~2011年5月30日,温州中铁建设工程有限公司(以下简称温州中铁建设)因资金周转需要,先后7次向上海浦发银行温州分行借款,合计1.2亿元,温州中铁置业为此借款担保,并以“金域湾·怡嘉锦苑”项目所在地块的国有土地使用权作为抵押物,抵押给上海浦发银行温州分行。
然而,还款期限已到,温州中铁建设未能如期归还借款。2012年5月,上海浦发银行温州分行将温州中铁建设、温州中铁置业一并告上法院,法院审理判决,温州中铁建设偿付银行借款本金1.2亿元及利息,温州中铁置业承担连带清偿责任,但是判决生效后,两公司均没有依照判决履行还款义务。
去年12月31日,上海浦发银行温州分行向鹿城区法院申请强制执行,请求依法对抵押物进行拍卖、变卖。兑现后,银行优先受偿。今年8月29日,鹿城法院计划拍卖,不过,据鹿城区法院工作人员向《每日经济新闻》记者表示,因为开发商目前申请破产,该项目土地使用权拍卖已被暂缓。
互保怪圈
温州中铁置业的破产风险并非个例。在此之前,温州市鹿城房地产开发总公司便以资不抵债为由主动向鹿城区人民法院申请破产清算;7月25日,温州市鹿城区法院正式裁定受理破产清算一案。
根据审计报告显示,截至2012年3月31日,该公司总资产合计3.82亿余元,债务合计3.91亿余元,已经资不抵债。公司办公楼也于2010年10月被温州市中级人民法院强制拍卖,公司账户已被查封,无法正常经营。
实际上,温州市鹿城房地产开发总公司在当地曾是一家明星公司,先后独家或合作开发建设了温州市丰收住宅区,吴桥一、二期工业园区,温州市人民中路八组团和飞霞南路改建区等多个项目。
与温州中铁置业相同,导致温州鹿城房开公司最后走向破产之路的,也是被卷入互保。温州市工商联房地产商会书记兼副秘书长卓学松向《每日经济新闻》记者表示,温州鹿城房开公司为其商会的联系企业,主要受到担保牵连,以及自身经营不善,以致负债累累,资不抵债。
根据温州法院网数据,近年来,由于温州鹿城房开公司为北京裕金房地产开发有限公司提供担保,被法院判决承担2290万元债务、拖欠银行到期贷款1741余万元无法偿还、无法支付施工单位巨额工程款1.7亿余元、拖欠税款1179万余元。
在温州,还有一些烂尾楼出现,比如《每日经济新闻》曾报道过的温州平阳鳌江“泰宇花苑”、海林轩等。
实质上,此前温州大量实体经济的资金通过“大企业造楼、小企业炒房”进入楼市,已为此埋下了“地雷”。数据显示,2004年温州银行业贷款统计,温州当年贷款资金大为增加,增加的四成多进入了房地产,温州不少实体企业也开始分出资金炒房地产。
到了2008年,温州有100多家规模以上的实体企业涉足楼市,在实业资本的推动下,地王频出,2011年温州市区新建商品住宅价格高达34674元/平方米,远超北上广。
实业:劳动力与投资现外迁
2013年8月,是温州楼市值得纪念的月份。温州楼市数据显示,8月全市商品房成交3321套,成交面积388475.56平方米,环比分别增长39.3%、42.9%。这是自今年1月以来,单月成交又一次突破3000套,这一数据让张军(化名)等了两年多时间。
拯救房地产
张军既是温州房地产行业协会领导,也是当地开发商代表。他告诉《每日经济新闻》记者,自2010年下半年开始,他就多次以协会名义向温州市政府“请愿”,希望对现行的楼市调控政策作些调整,“前后共有20多次”。
直到今年7月,张军接到了相关部门的通知,他被邀请参加7月24日的房地产提案座谈会,此外参会的还有温州市住建委官员,被楼市套牢的实业企业主和开发商代表。
会上,很多被楼市套牢的企业主大吐苦水,张军也重申了关于放松限购的提议。会议最后的讨论结果是,温州市住建委会向上级汇报再作决定。而在此次会议前,新任温州市委书记陈一新曾在多个公开场合表示,将振兴温州实体经济放在第一位。
8月6日,温州正式放松限购令:2011年3月14日后已购买一套住宅的,即日(8月6日)起还可以再购买一套;同时限购范围缩小,即在瓯海、鹿城、龙湾城区有房子的,虽然不能在本区域买,但可以到辖区内的县级城市平阳、乐清、永嘉购买,而这些县级城市居民在本区域限购,但可到温州市区购房。
限购政策“松绑”之后,温州楼市为之一振,当月商品房成交出现前述的靓丽数据。“这是在给开发商解套,救赎”,温州当地一位行业协会负责人认为。
有数据显示,在“2009年浙江百强民营企业排行榜”上,与房地产沾边的企业达70%,而在2010年温州百强企业中,有一半涉足房地产。
先前,房地产的快速赚钱模式让不少私营企业主放弃实体经济,而如今,温州试图通过拯救房地产,进而拯救实体经济。
实体经济救赎
柳市虽然只是个乡镇,却是温州工业经济版图中十分重要的一块。在这里诞生了诸如正泰、德力西、天正、人民电器、华通等中国制造业知名企业。如今走在柳市镇的主干道上,虽然仍能看到装载集装箱的货车进进出出,但人流量已经今非昔比。
自今年下半年以来,温州提出“振兴实体经济”与“温商回归”两大战略重点,柳市也在积极推行中,但在现实中遇到不少问题。其一便是近年来随着外省务工人员不断回流,劳动力新增量越来越小;同时,面对周边丽水及福建、河南等招商引资,有些企业已经有了外迁的念头。
陈一新在15日召开的温州市委常委扩大会议上表示,温州稳定看金融,金融业承担着重要而艰巨的任务,这是年内温州经济工作的重点。
“这种发展不确定因素还很多,特别是企业的资金链、担保链的风险仍在蔓延,银行的不良贷款率还在迅速攀升。”陈一新说,必须通过分析研究,防患于未然,不让2011年不良贷款率持续攀升的现象重演。
陈一新透露,目前温州贷款明显不足,除了金融界承诺的800亿元贷款额度,目前尚有240多亿元的缺口。
警示:扩张过快房地产存泡沫
温州房价已连续下跌26个月,是否会成为中国楼市未来走势的预演,温州房价的连降,给中国楼市、甚至中国经济带来什么警示?
叶郎加认为,温州房价“跳水”具有一定普遍意义,不少城市的房地产扩张过快,楼市存在泡沫,只是没有被挤出来。
中国房地产业协会副会长朱中一11月20日在温州表示,这是温州房价理性回归的表现,是由温州市场的特殊性所决定的,之前的温州房地产市场投资投机成分较大,而由于受楼市调控影响,投资需求得到有效抑制。
知名财经评论家郑荣华认为,温州凭借小商品、大市场的发展特色被称为“温州模式,但而后逐步被以资本投资、民间拆借为主导的“新温州模式”所替代,大量私营业主纷纷从传统行业转入资本投资领域,传统制造业因利润不高而被抛弃,导致产业升级动力不强,从而失去了竞争优势。
在经济模式上,温州或是前车之鉴。“温州房价下降的基本原因在于当地经济不景气”,浙江大学经济学院一教授对 《每日经济新闻》记者表示,温州实体经济与房地产之间,存在一荣俱荣一损俱损的关系,随着经济遭遇重创,房地产市场萎靡不振,房价一路领跌。
浙江厚道资产管理有限公司丁浚哲认为,温州有其特殊性,属于典型的资本输入型城市,投资赚钱在外,消费却在温州,导致温州当地房价等物价水平居高不下,而温州本地民营经济10年前已经显示颓势,随着其他地方民营经济整体低迷,温州经济成了无源之水,资本回流成了问题,无法支撑其当地的房价,所以导致豪宅价格出现“腰斩”。
丁浚哲还认为,与温州异常发达的民营经济有关,随着眼下民营经济不振,以及近年来物价水平高企,人口净流入有所减缓,这种消费结构决定了温州房价不存在长期上涨的基础。
华通机电集团公司董事长李成文认为,市场经济发展方向有两种,一是以温州模式为代表的民营经济,二是苏南模式为代表的集体经济,但温州经济眼下出现的问题并不能说明温州模式是不好的,其模式仍然是值得肯定的,它代表的是一种以市场作为资源配置的决定作用,但需要进一步提升和优化。
李成文认为,眼下温州经济要一手抓实体经济,一手严厉打击跑路、假破产、资产转移、逃废债等行为。
浙江省发展和改革研究所所长卓勇良认为,温州经济对于全国的警示还在于,在浙江这样的改革领先及自然矿产资源相对匮乏的省份,什么时候改革慢了,自然资源的制约就会加剧。
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