"沪七条"出炉售楼处忙催签约 刚需楼盘延续热销

　　“沪七条”出台后的首个周末,上海新建商品住宅市场未大幅降温。

　　据《东方早报》报道,11月10日下午,松江金地自在城售楼处介绍,该楼盘二期11月9日开盘,推出459套精装修两房、三房,均价在1.9万元/平方米,“开盘当天共有500多组客户排队,到下午6时,还剩下不到20套房源。”

　　某上市房企副总裁分析,“沪七条”看上去是个短期举措,主要是为了控制年底房价过快上涨,实际上政策颇为全面,可量化的措施也很多。

　　他认为,短期内,刚需市场不会立即有大的变化,但“沪七条”对改善型楼盘的影响会较快体现,对最敏感的中高端楼盘的销售也会产生影响。

　　刚需楼盘延续热销

　　从售楼处给出的说法看,上周末新增入市的刚需楼盘热销势头未改。

　　松江万科梦想派售楼处昨日称,此次加推130多套两房房源,均价2.2万元/平方米,“周六开盘当天已全部卖完。”宝山新城昱翠湾售楼处昨日称,此次加推100套公寓房源,均价从上次开盘的1.4万-1.5万元/平方米,上调到1.5万-1.6万元/平方米,“目前还剩下5套。”

　　而嘉定的新城馥华里售楼处昨日下午3时称,他们当天下午4时加推100多套大户型房源,均价在1.8万-1.9万元/平方米,“现在离推盘还有一个多小时,排号的客户已有100多组。”

　　相比之下,11月8日推盘的闸北中星馨恒苑尚品新座售楼处昨日称,他们此番推出的公寓均价3.5万元/平方米,“到目前为止,212套房源卖掉约70%。”

　　宝山新城昱翠湾相关负责人认为,11月8日出台的“沪七条”对刚需市场也会有影响,“虽说会差别化对待,但对市场总体预期还是有影响的,这也是实质性的。”

　　据他介绍,在“沪七条”出台当天,新城昱翠湾依然按计划推盘,“这个项目半个月前作为新盘推出过200多套,但已经卖完了,所以这次是顺势加推。”

　　“眼下上海的刚需房源还是供不应求的,依然会以比较快的速度去化。”某上市房企副总裁认为,“沪七条”涉及市场监管、差别化信贷、税收等多方面,涵盖面比较广,也更有针对性。而且出台当天就执行,不留空白期,对市场的中长期影响会逐步显现。

　　“部分房企早已执行

　　二套房首付七成”

　　此前的11月8日,上海市房管局发布升级版楼市调控政策“沪七条”,措施包括:将二套房首付比例下限由60%提高至70%;将非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”,调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”;增加住房用地供应量,等等。

　　某外资房企总经理认为,“沪七条”对于目前少量的“社保、纳税记录”不满两年的购房人有一定影响,半年后这一影响将逐步减小。而二套房首付比例增加一成的影响也较为有限,“调控的思路还是应该尽快转化为增加有效供应。”

　　据央行上海总部统计,目前上海地区发放的购房贷款中,二套房贷款不到20%。

　　上海某房企营销总监进一步说,此次上海出台的政策,主要是针对需求的控制和增加供应量,但实际影响不会很大,“现在市场对政策已有抗性,政策更多是影响市场预期,价格涨势会缓一缓,而不是跌一跌。”

　　他认为,“沪七条”的出台,主要是为确保年底的房价控制目标,但目前价格的主导权还是掌握在开发商手中的,“买得起的还是会买,买不起的还是买不起。像二套房首付比例增加到七成,对于有钱人无所谓,对于勒紧腰带买房的改善型买家而言,打击较大。”

　　据该营销总监称,其实有些开发商早就对二套房买家实行首付七成了,“我们公司年初就这样做了,因为不是每个客户都能符合银行的标准,有些银行为防范风险,也要求二套房首付七成,只是现在变成了硬性要求。”该营销总监说,这样的要求,对高端买家意义不大。(编注:中国证券报11月8日援引消息人士的话称,北京市有关机构正酝酿相关方案,对楼市调控政策进行微调,调整方向主要限于高端住宅,高端住宅的限价和限购政策可能逐步放开,使之回归市场化交易。)

　　“房企正抓紧消化

　　前期积累的客户”

　　话虽如此,“沪七条”对于市场预期依然可见。

　　前述沪上房企营销总监预计,接下来少部分购房者会转向观望,但政策对整体市场走势、对开发商的影响不会太大,“现在都已经到第四季度了,开发商大多已完成销售任务。大家更多还是比较关注三中全会后的政策。”

　　某上市房企副总裁也说,中共十八届三中全会对市场、行业的影响,要更大更深远更长效,“如果三中全会出台有关房地产的政策,需求量下降,那么房价就会上涨乏力,平稳下来,或者小幅下跌。如果没有长效政策出来,那么此次上海的政策可能在经过3-6个月的消化期后,就会逐步淡化。”

　　“看来年底的市场不会那么好了,对于拿了地王的、资金短缺的开发商,说不定还会降价。”该副总裁说,上周末的楼市还没反应,没那么快,“我们的推盘是刚性的,不会因为有政策而改变,年内几个刚需项目还会有两三次加推,但估计前面两个月疯狂涨价的情况应该不会有了。”

　　中房信分析师薛建雄也提到,据他了解,政策出台两天来,几乎所有的开发商都在抓紧消化前期已经积累的客源,“这几天各个售楼处都在给登记的客户打电话,通知他们赶紧去签约。”

　　薛建雄预计,“沪七条”出台后,上海楼市会和北京一样,出现成交量下滑的情况,“预计上海11月的成交量将会较10月下滑30%,维持100万平方米的水平,而12月有可能继续下降30%,维持70万-80万平方米的水平。”

　　价格方面,薛建雄认为,上海的房价会停涨,但不会下跌,“开发商会照样维持一定的推盘量,但推盘的节奏会拉长,客户积累时间长一些,推盘的量少一些。入市的新盘价格不会像此前那么高。但由于开发商全年的业绩完成得很好,所以也没必要降价。”