“以后真是削尖了脑袋也难挤进北京这个市场。”北京一家房企的营销总监余音未落，在座的一位接近北京市住建委的权威人士立马打断她的话，“我不同意你的观点，之前的政策都是一刀切，高端市场受伤最严重，但现在，对高端市场来说也许是个机会。”
这一幕发生在不久前的一场行业内部交流会上，原本是关于“地王”的讨论，却因为刚刚出台的“京七条”，话锋被频频引向新的调控方向上来。
临近十八届三中全会召开，房地产长效机制的身影渐渐清晰。政策的一端系着千千万万的购房者，另一端则是身处其中的众多房地产企业。长效机制又将如何改变他们的命运？
“土地”难题仍无解？
“从理论上说，当政府已经把手伸到最长，到达了需求端，对普通市场从管理到需求到供应一条龙全部管起来，（严控）高端市场还有什么意义？”上述权威人士显然看好长效机制对高端市场的影响。
他继续说道，“所以我们在建言的时候希望政府能做到细分管控，也就有了年初提到的三句话：低端有保障、中端有支持、高端有市场，用市场的概念也就是说‘放开’。”
对于高端市场来说，这无疑是一个好消息，但仍需要面对的一个关键问题是——土地市场被挤占。
据了解，北京市去年成交的新建商品房约9.5万套，“假设首次置业的刚需人群占到70%，也将近7万人，供应还远远不够，所以未来会加大这块的土地供应，但这势必将会挤占普通商品房的土地市场。”上述权威人士说道。这是开发商不愿看到的一幕。
“但这个矛盾回避不了，北京的购房需求不断增长，但土地供应不可能无限度增加，稀缺性就会一直存在，谁拿到地谁就拿到机会。”上述权威人士说。
在多位房企人士看来，即便长效机制到来，但“拿地难”依然是一个无解的命题。从目前长效机制的雏形来看，由国务院发展研究中心拟定的“383方案”更多的着眼点是在破除土地垄断，允许农用地的流转方面。
允许农用地流转，进一步推进土地自由化，这对于一些土地异常紧张的大中城市，不失为一个有效之策。“不过，地方政府也将同时被削弱对土地资源的控制权，收入也会随之减少。”在上述房企人士看来，土地改革是一个“牵一发而动全身”的大问题，方案落地困难重重。
期待被“豁免”的高端市场
据上述权威人士透露，正在酝酿中的房地产长效机制，可能会以北京自住型商品房调控措施为雏形，并形成自住型商品房、保障房以及普通商品房的三元格局。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析道，自住型商品房一旦形成规模化供应，现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场层面。《每日经济新闻》记者在采访中发现，一部分开发商已经有意将更多的产品线转移到中高端市场。
“我们也会去竞争自住型商品房用地，成本控制这一块我们把握得比较好，”东亚新华地产营销总监贾玉鹏同时表示，他们也会考虑减少刚需产品的开发，逐渐向中高端转移。
“目前能做高端项目的开发商已经不少了，除了北京本土企业以外，很多外地开发商也逐渐在竞争，并且不断提高自己的产品研发能力，所以未来高端市场竞争会非常激烈。”北京鲁能营销部策划负责人范崇凯对《每日经济新闻》记者说道。
要求“高端市场放开限购限价”的呼声一直回响在北京楼市，而这一次能否成真，是身处其中的开发商最关心的问题。
“北京目前高端市场的格局，的确会因为某个项目的销售利好而凸显出来，进而带动大家对这个区域的重新整合，形成一个新的板块概念。”一位长期关注北京豪宅市场的分析人士告诉《每日经济新闻》记者，在限购限价政策还未放松的周期内，高端市场采用的“抱团整合营销”的方式很讨巧。
融科智地北京公司副总经理索颖向《每日经济新闻》记者透露，目前其公司项目所在区域内在售的三个别墅项目开发商经常在一起交流讨论，包括整个区域的概念定位，周围的配套设施，“从去年开始多家大开发商进入，对周边环境进行了改造。”
任启鑫分析称，在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化，在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。
对此，克而瑞北京房价测评中心郝燕告诉《每日经济新闻》记者，从别墅产品市场来看，“市场涨得再高，刚需产品价格浮动再大，高端产品客户群始终是相对稳定的。”在其看来，对于市场敏感度并不高的高端市场更应该走市场化之路，“如果明年一季度以后，市场能够企稳的话，对房价的调控在二三季度效果才会显现出来。”
此外，在市场观望情绪开始逐步加重时，开发商也在寻找更多的渠道。一位房企人士表示，目前其所在售的楼盘超过四成以上的销量是电商贡献的力量。“目前包括万科在内的多家房企已经与我们签订了初步合作协议，希望通过微信平台来进行项目促销。”某房产网站相关负责人对《每日经济新闻》记者说道。
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