招商地产周二晚间披露了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书 （草案）》，根据草案，招商地产拟以非公开发行A股股份的方式向蛇口工业区购买其持有的海上世界住宅一期和文化艺术中心土地使用权，招商地产与蛇口工业区协商确认上述土地使用权总价款为485290万元。招商地产拟采用询价方式向不超过10名符合条件的特定对象非公开发行A股股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过本次交易总金额的25%，即本次募集配套资金总额不超过161764万元。
本次交易完成后上市公司主营业务仍为房地产相关业务，业务清晰，净资产规模扩大，持续盈利能力增强。
此次交易标的海上世界住宅一期、文化艺术中心用地均位于海上世界片区南部，从东到西沿海岸线依次分列。经过若干年的建设，蛇口工业区已经拥有生活、教育及运动休闲等大量配套场所，城市功能完整，山海交融，环境优美，成为深圳西部宜居生活的典范之一。由此可以看出，海上世界片区的发展前景及潜在价值巨大。
更为重要的是，此次交易完成后，上市公司取得了蛇口工业区在海上世界片区的所有住宅地块，取得了海上世界片区所有达到交易条件的商业项目的控股权，消除了未来在该片区与蛇口工业区产生同业竞争的可能性。将促进上市公司进一步整合蛇口区域内的住宅土地资源，放大海上世界片区开发的协同效应，有利于加快海上世界片区项目的整体开发进度，最大程度提升资源价值。
值得一提的是，海上世界住宅一期、文化艺术中心两个地块开发并销售完成后的合计开发利润若低于预测合计开发利润，蛇口工业区承诺在符合相关证券监管法规和规则的前提下，将以其持有的一定数量的招商地产股份赠予，招商地产赠送股份实施公告中确认的股权登记日登记在册的全体股东。并详细披露了补偿协议的核算原则，也在一定程度上提升了投资者的积极性。
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价。
招商地产表示，目前周边楼盘销售均价6万元以上，公司聘请了专业机构，基于市场现状对土地进行评估，具有公允性和合理性。若是通过市场招拍挂流程，本次交易标的的价格可能会更高。公司对该项目的可行性进行了详细测算，按目前周边项目销售均价，该项目依然超过公司正常项目利润率。未来房价平稳增长的情况下，项目收益率会更佳。
本次草案也详细的披露了此次注入资产的评估方式，充分考虑了不同估价时点房地产市场状况对估价对象价格的影响因素和规划条件下估价对象的土地最有效利用。因此能够更为客观反映交易标的的地价水平。
招商地产表示，本次交易完成后，有利于提高上市公司资产质量、改善公司财务状况和增强持续盈利能力。（证券日报 庄少文）
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