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楼市“金秋”行情收尾 “银十”或成最后机会

2013年10月12日 13:11    来源: 中国证券报    

 

  近日,度假归来的吴梅(化名)再去看房时,发现自己曾青睐的几个项目已然售罄。而包括新入市的项目在内,现有的在售项目中,多数都超出了她的支付能力,吴梅后悔没有早下手。

  始于9月份的一波楼市交易热潮,已悄然延续至“十一”长假之后。随着改善型需求的持续释放,长假之后,各地房地产市场成交量迅速恢复到节前的水平。

  在买涨情绪支撑下,尽管这种成交局面还将在十月延续,但业内人士认为,近期房价步步抬升的现实将可能对交易量产生抑制,加之各家银行信贷指标释放殆尽,市场下滑预期已经明朗。专家强调,年末市场可能迎来供需双双走低的局面。

  买涨情绪支撑交易

  作为一名换房者,吴梅认为自己比大部分购房者具有更强的支付能力,而这种支付能力使得她具有更大的选择余地。但在度假归来后,选择范围迅速减小,吴梅大呼后悔。

  国庆长假期间的北京楼市,成交量抬升明显。根据北京市住建委的数据,今年10月1日至7日,北京商品住宅共实现成交893套,成交面积7.04万平方米,成交套数比去年同期上升了104.3%。

  “楼市无假期”的情况,已经成为各个热点城市的普遍现象。中原地产研究中心统计数据显示,国庆长假期间,全国主要的54城市新建住宅签约19572套,同比上涨了6.2%。从近期的数据不难看出,长假结束之后,市场交易量已迅速恢复到节前的水平。

  在支撑此轮交易的因素中,类似吴梅这样的改善型需求者不可忽视。有统计显示,近几个月来,北京楼市交易的平均户型面积和单价均在上升。这种变化表明,在当前的购房结构中,改善型需求所占比重正在上升。

  北京多个商品房项目的负责人向记者证实了这一判断:在今年年初和上半年的市场交易中,首次置业需求仍占据绝对优势;而从年中开始,对价格承受力较高、户型要求更大的改善型需求开始增多。

  除此之外,此轮楼市成交量的回升,还有因地价抬升带来的买涨情绪驱动。从今年7月开始,一线城市陆续诞生单价和总价“地王”。短短不到两个月间,北京“地王”门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月,“地王潮”从一线城市逐渐蔓延至二线城市。

  众多高价地的出现,带来房价上涨的预期,在“买涨不买跌”的心态下,购房者更是蜂拥入市。据悉,最近两个月来,北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史最高点,而上述区域恰恰是近期北京成交较为旺盛的地区。

  中原地产研究部总监张大伟分析认为,此前楼市的“金九”成色已经较为明显,尽管高层要求各地平抑高价地信号,但在当前的政策空窗期,恐慌性需求恐难以被压制,未来还有进一步释放的空间。

  高房价或抑制交易

  与成交量维持高位并行的是,房价也在延续高位上涨的态势。根据中国指数研究院的统计,今年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米,环比8月上涨1.07%,自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。其中,北京涨幅继续居首。

  上述机构强调,不同城市住宅市场表现明显差异化,北上广深等重点城市持续供应不足,房价上涨明显且未来上涨压力仍较大;而多数三四线城市房源供应充足,房价整体以稳为主。

  在支撑热点城市房价上涨的因素中,除市场供需失衡的基本面之外,还因房企并不具备降价的动力。据中原地产市场研究部的统计,在15家公布前9月销售业绩的房企中,合计前9月销售业绩达到了5455亿,同比上涨42%。其中,多家企业已经提前完成年度销售任务,其他企业大部分也已经接近完成,今年多家房企甚至有创造销售新记录的可能。

  张大伟认为,由于销售任务完成较好,房企在四季度的最后几个月开始追求高利润,而且很可能会惜售。事实上,房地产企业上次因资金压力而集体降价,还是去年上半年的事。

  供应萎缩的局面已经很快出现。根据亚豪机构统计数据显示,今年国庆长假期间(10月1日-7日),北京商品住宅市场仅有3个项目入市,相比去年同期减少了两个。3个项目共新增商品住宅211套,预售许可面积3.1万平方米,同比分别减少81%、69.3%。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,在经过此前的销售之后,房企整体存货量的不足,当前北京的新房库存已经降到6万套以下的历史低点。这种情况恰恰是吴梅感到“选择余地小”的原因。

  任启鑫表示,当前部分刚需盘的价格已超出了刚需人群的承受范围,价格的过快上涨也使得购房者心理预期有所变化。因此,从未来北京商品住宅市场走势来看,9月成交旺盛的局面可能不会延续太久。这种观点也成为当前行业的主流。

  值得注意的是,近期首套房贷利率优惠普遍紧缩,多数银行上调至基准利率,使得购房成本有所提高。加之年末银行信贷额度普遍收紧,未来的市场需求可能进一步得到抑制。

  多数分析人士认为,在度过“金九银十”之后,年末楼市可能迎来供需双双低迷的时期,市场热度将迅速下降。有专家表示,尽管选择余地不大,但10月很可能是今年最后的购房窗口期。


(责任编辑: 蒋诗舟 )

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