“预期猛于虎”。在刚刚过去的“十一”长假期间,各地楼市热度不减。一方面,北上广和不少二线城市成交量回升,直逼历史同期高点;另一方面,房价只涨不跌,变相涨价大行其道。近期,以买涨为目的的市场情绪开始出现,并从一线城市向二线城市蔓延。在供需关系短期内难以真正改善情况下,要稳定房地产市场,必须做好预期管理。
长假楼市走势反映此前市场热度的延续。从9月开始,不少城市加大房屋供应,以迎接传统的“金九”旺季。在多数房企接近完成销售目标情况下,这些新增房源价格普遍高企。一些项目为规避限价令,甚至强行将装修款附加到首付款中,进一步提高购房成本。即便如此,多数一二线城市仍出现“一房难求”现象。
出现量价齐升的原因,首先在于改善型需求释放。从京沪等地成交平均户型面积的增长不难看出,改善型需求占比正在增加,这部分对价格承受能力较强的需求,正在为房价提供更多支撑。更重要的是,由于房价上涨预期强烈,市场买涨情绪蔓延。这种情绪已成为近期楼市异动重要原因。
观察近几个月以来房地产市场变化情况,不难梳理出引发上述买涨情绪的逻辑链条。7月以来,北京、上海等地先后出现高价地,在北京的孙河、亦庄、房山等区域,土地成本已达到这些区域的历史最高点。受此影响,不少房地产项目纷纷提价。一些二手房业主为提高价格,甚至不惜违约。从8月开始,高价地开始向二线城市蔓延。
进入9月,随着十八届三中全会召开在即,房地产调控长效机制呼之欲出。市场纷纷传言,现有限购、限贷等行政手段可能逐渐退出。加之宏观经济增长压力渐大,“房地产救经济”论调再度盛行。
一方面,是土地成本提高引发的涨价预期;另一方面,是市场传言带来的调控松动预期。在两种预期“夹攻”下,市场出现买涨情绪便不难理解。
根据中国指数研究院统计,9月,全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米,涨幅比8月明显扩大,为自2012年6月以来连续16个月环比上涨。房价步步上涨的现实在促使购房者尽早出手。
在引发楼市涨价预期的因素中,有两个背景不可忽略。第一,一线城市和多数二线城市房地产市场供需矛盾突出,加之这些城市占有大量公共资源,使其房价存在长期上涨压力;第二,当前社会投资渠道缺乏,房地产仍是最具安全性和增值空间的投资标的。这些因素都对楼市涨价预期起到推波助澜的作用。
在我国房地产发展史上,因预期管理不到位而导致的市场剧烈波动并不少见,在很大程度上会增加调控难度。虽然从根本上说,调整市场供需是稳定楼市主要手段,但由于房地产开发的长周期特征,指望在短时间内平抑市场供需关系并不现实。事实上,作为影响需求释放重要因素,预期管理的作用正变得愈加重要。
在导致房价上涨情绪升温的因素中,行政色彩浓厚的调控政策扮演了重要角色。当前多部委正制定房地产调控长效机制,此举对于弱化楼市调控行政色彩、强化市场主导大有裨益。对于该项机制的制度框架、作用机制等,应尽早公布,从而稳定楼市预期。房产税试点、个人住房信息联网工作进展,应及时公布。在房地产调控长效机制披露过程中,应逐步厘清市场与政府的边界。
出于“时间换空间”的目的,现阶段,限购、限贷等行政手段在不少热点城市仍有存在的必要性。为避免市场出现“政策放松”预期,应尽快予以明确。
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