日前,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。《意见》明确提出,“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划,有望在明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式时间表。国务院《意见》的发布,意味着一些金融机构此前在北京、上海、南京等地尝试的“以房养老”模式,将从民间探索正式上升到国家推动。
对此,昨日接受深圳商报记者采访的不少专家和业内人士都对“以房养老”持欢迎的态度,认为面临老龄化问题的日益突出,“以房养老”的适时推出,不失为一种解决养老难题的探索。但不少市民却表示,相关细则尚未出台,暂时不会考虑参加“以房养老”。
探索“以房养老”破解养老压力
据民政部今年上半年公布的数据,截至2012年底,我国60岁及以上老年人口已达1.94亿,占总人口的14.3%,预计2013年突破2亿,2020年将达到2.43亿,2025年突破3亿,2034年突破4亿。
分析人士指出,随着中国逐渐步入老龄化社会,“如何养老”的问题将变得日益突出。目前,中国面临的养老金不足问题已经显现。
广东省社会科学院研究员、原省社科院社会学与人口学研究所所长郑梓桢教授昨日向深圳商报记者表示,他个人非常赞成“以房养老”的探索,因为它“不失为解决养老金不足的一个点子”,而“要解决中国的养老问题,不仅是政府要想办法,老百姓自己也要找出路”。
“以房养老”是“老年人住房反向抵押养老保险”的通俗表述,即老人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司或银行等金融机构,金融机构通过测算,综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素,定期发放给房主一定数额的养老金,待房主去世后,房产归金融机构所有。
早在2003年3月,时任中房集团总裁的孟晓苏就给国务院总理温家宝呈递了关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议,并得到批示。孟晓苏也被认为是国内“以房养老”模式的首创者和推动者。
而国务院近日明确提出将鼓励探索“以房养老”模式之后,现任幸福人寿保险股份有限公司董事长的孟晓苏连日来持续在其新浪微博上对此问题发表观点。
孟晓苏表示,他所建议的“反向抵押养老保险”是由老人自愿参与的商业保险。老人抵押房产后仍继续住在房内,又可根据房产价值每月领取给付金,月收入甚至要比出租房屋的收益高五六倍。
“这种保险产品相对贷款或房屋租赁形似而实异,抵房养老保险可伴老人终老而其它金融产品不行。同时,这是一种保险产品而不是政策规定,老人根据自己需要自愿入保,将来后悔了还可退保。”他认为,老人当然也可选择卖房养老,但那样老人就不能继续住这套房。反向抵押是又按月拿钱又继续住房,卖给保险公司的是老人身后的房产,如果房屋增值老人还可以增加给付金。
代表委员多年呼吁“以房养老”
深圳的养老问题同样严峻。
据深圳市民政局此前提供的数据,深圳人口老化的现象已然显现,老年人口数量呈快速上升的趋势。数据显示,截至2011年底,深圳60周岁以上户籍老人有16.2万,而随子女常住在深圳的老人约有70万,占户籍人口和常住人口的比例分别为5.8%和6.69%。市民政局估算,深圳的常住老年人口将在2015年达到100万。如何养老已经成为一个迫切需要解决的现实。
就“以房养老”的话题,记者昨日采访了多位深圳市人大代表和政协委员。
市人大代表杨勤告诉深圳商报记者,“其实早在2008年以前,我们就已开始呼吁深圳试点施行‘以房养老’。”他表示,包括他在内的多位人大代表和政协委员,都曾在深圳市“两会”及各种调研会上,向市政府建议推行“以房养老”政策,“在欧美及香港,‘以房养老’已经实行多年,有很多好的经验可以借鉴。”
杨勤认为,“以房养老”能有效盘活存量房产,打通养老市场和房地产市场之间的通道,从而使房产实现真正的价值,也为养老拓宽了途径。“这是一件好事,虽然目前网络上有一些反对的声音,但相信随着时间的延续,‘以房养老’会被越来越多的人接受。”但他同时表示,“以房养老”应该遵循市场原则,并不是强制性地要求所有房产进入养老市场,而只是提供了多一条养老的途径。
而曾任第九届广东省政协委员的林万泉昨日也向深圳商报记者表示,早在2007年他就向省“两会”提交了呼吁广东省引进“以房养老”模式的提案。林万泉认为,国务院此次明确提出将探索“以房养老”模式“非常及时”。“仅就深圳而言,虽然跟其他城市相比深圳是座年轻的城市,但未来10年内,一大批早年参加特区建设的人都将进入老龄和后老龄阶段,加快发展养老服务业是很紧迫的需求。”
林万泉认为,站在改革开放的前沿,广东有部分老人是“房子的富人、金钱的穷人”,“以房养老”一方面可以让拥有住房的老人提高生活质量,减轻国家的养老压力;另一方面可以把这部分房产通过“养老”的模式进入市场体系,推动房产的流动性,使存量房产发挥最好的效益,从而拉动内需、增加消费,也在一定程度上起到调节房价的作用。
“以房养老”深圳市场受冷落
记者注意到,深圳市其实也已明确鼓励探索“以房养老”。
深圳市政府今年6月出台的《关于加快发展老龄服务事业和产业的意见》就明确提出,要创新金融服务政策,“鼓励金融机构创新产品和服务,通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式,加大对社会资本参与老龄服务事业和产业发展的金融支持力度。探索住房反向抵押贷款的信贷融资方式,拓宽老年人养老资金筹措渠道。”
在此之前,中信银行也曾在深圳试点推出“以房养老”模式的贷款业务,去年10月22日本报曾以《以房养老深圳一年零成交》为题重点予以报道。记者调查得知,中信银行针对55岁以上老人推出的房屋反向按揭贷款业务在深圳基本没有市场。
作为香港居民的徐秋汉是深圳市金奥护老中心的董事长。他在昨天向深圳商报记者表示,“以房养老”对于发展护老产业来说“当然是利好,但怎么落实,细则的出台其实才是最重要的”。他介绍说,其实香港已在2011年开展试点“以房养老”的逆按揭业务,“但听香港的同行说,市民的反应也不热烈”。
记者了解到,有媒体日前在广州进行的微调查显示,接受调查的100名60岁以上老人中,有73人明确表示“不会选择”以房养老;44人认为,“这样不能解决养老的实际需求”;只有36人称:“会观望这种做法的效果。”
而市民陈小姐的观点则认为,按照中国人的传统观念,老人们更多的想把房产留给子孙,如果老人将房产抵押给了金融机构,孩子们会怎么想?他们肯定不会答应。
专家·观点
“以房养老” 如何落实是关键
采访中,多位受访者均表示,“以房养老”如何落实才是关键所在。而只有等国家的具体操作办法和实施细则出台,才是“以房养老”真正落地的“第二只鞋子”。
杨勤建议,落实“以房养老”,政府应该建立起完善的房产评估机制,并对此进行监管。“目前的房产评估价格,往往低于市场现行房价。比如说,福田区的某处房产,市场价可以卖到三四万元一平米,但房产评估价却只有一万八一平米。如果这样,肯定不会有人愿意将房产抵押给金融机构。”
另外,杨勤认为,目前深圳房产的性质多种多样,有商品房、保障性住房、小产权的“农民房”等等。“不同性质的房产要具体问题具体分析,政府应对市场情况进行细化调研之后再出台具体细则。”
对于如何推行“以房养老”,林万泉曾在提案中给出了四点具体建议:一是省政府要出台税收优惠等政策支持;二是住房反向抵押的贷款对象以女60岁或61岁,男65岁为宜。因为这些老人已经退休5年至10年,积蓄可能所剩无几,大部分人将只能依靠养老金或子女的补助来生活。而且这时老年人的平均寿命还余约十年时间,对金融机构来说,贷款期间相对较短,风险较易控制;三是住房反向抵押的贷款推出机构应从国情出发,由商业银行提供;四是住房反向抵押牵涉的房产应以在国有土地上的房产为限。
“关键是如何落到实处,推行‘以房养老’必须要以政府为主导,政府先制定各种详尽的法规细则,保护好老人的利益。政府应严格审查金融、保险、中介机构‘以房养老’的方案,加强对这些机构的监管。还应该加大对老人和子女的正确宣传,让老人们意识到资产是可以自主支配的。”林万泉说。
而孟晓苏则主张,“反向抵押养老保险”应首先用于无子女老人和失独老人。“中国有2000万无子女老人与失独老人,这种保险能助他们安度晚年。‘丁克’家庭在中国占10%,人数众多,而且比例在增长。设身处地想想这些老人身后房子传给谁?为何不能多给个‘以房养老’的选择呢?”
对于房产70年产权的限制,孟晓苏认为,目前我国住宅用地权益已有物权法的“自动续期”所保证。房屋建筑质量当然要考虑,不过有时连临近拆迁的房子也可入保,因为拆迁时它可变为现金。
孟晓苏表示,目前网络上有不少反对的声音,这说明子女反对父母抵房养老的不少;也说明试点应从无子女老人和失独老人做起,让全社会逐渐认识到它的好处。
还有专家建议,“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域,目前在我国还是新生事物,这一业务模式的成熟、完善,既需要各地的先行先试积累经验,也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。
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