“‘以房养老’试点的正式提出对于市场预期会有一定的影响。” 交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受《证券日报》记者采访时表示,“对于房地产而言,‘以房养老’会推动楼市看涨的预期,会推动保险公司和银行相关业务的开展,但另外也会加重公众对养老金的疑虑和担忧。”
国务院9月15日印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“意见”)称,我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”,具体操作办法和实施计划,有望明年一季度出台。“住房反向抵押养老”被业内普遍称为“以房养老”,又称“倒按揭”,简而言之,就是老人将自己的产权房抵押出去,在继续享有使用权的情况下,定期取得一定数额养老金;当老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说,这次《意见》以试点形式写了进来,对于老年人、保险公司等都是利好消息。若试点成功,对于解决养老金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。
“‘以房养老’无形中再次让房子价值增值,功能提升,影响人们预期,短期内对楼市利好,另外开展试点,银行或者对应机构的业务范围和潜在客户群体有望增加。” 中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对《证券日报》记者说。
据悉,幸福人寿在2007年筹建时,就设想未来的主营业务将是“住房反向抵押贷款”,但时至今日,这项业务尚未在国内任何一家保险公司实施。
长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽表示,“倒按揭”需要在专业人士评估后进行专门开发,并不可能短时间内完成。“最令人头疼的还是政策层面的问题,国内不允许金融混业,因此保险公司不被允许做反向按揭业务。”
光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为,以往国内银行处置房产都是被动的,都是处理的抵债房等不良资产。同时,通过反向按揭,银行即使拿到了房产,怎么经营仍是个大问题。
“‘以房养老’在10年前就被提出过,不过一直难以推进。”夏丹指出,“以房养老”难以推进主要囿于四方面的原因:第一,公众对“以房养老”的认识不足,导致疑虑较多;第二,公众对房价看涨预期明显,而“以房养老”属于反向抵押,住房溢价会归银行或保险公司所有,减少公众收益;第三,我国目前住房只有70年有限产权,住房反向抵押后会面临产权到期的问题;第四,目前我国房产资产评估尚不完善,对于住房反向抵押的估值水平还不能满足现实的要求。
扈志亮指出,“以房养老”作为我国未来大力发展的健康服务业的一部分,会对相关联的行业有所影响,如医疗、养生、旅游等服务产业未来发展潜力较大;但受制于养老观念、楼市风险以及银行自身风险评估等因素影响,其对股市的影响有限。
“‘以房养老’对于行业的影响效果,还需要在具体操作办法和实施计划出台后再做观察。”夏丹说。
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