“一线城市供不应求,三四线城市却积压严重。”这是国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松介绍的目前房地产市场的基本现状。由于这一原因,很多开发商已经提出回归一二线城市的口号,有的更将“致力于中国三四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内一笔划掉。
在昨日(8月14日)举行的2013博鳌房地产论坛上,尽管多家开发商老总对放弃三四线城市不约而同说“不”,但事实上,这只是他们的口头革命。这些地产公司最终仍然选择回归一二线城市。而退出三四线城市的原因却是错综复杂。
思源置地顾问公司总经理丁武说,三四线城市肯定不是被放弃,只是三四线城市吸引大牌企业太多了,量上得太快,短暂出现了房企退出现象。他预计,在经济发展之后,三四线城市仍然会取得好的发展。
人口流出的风险
“新型城镇化”是昨日举行的2013博鳌房地产论坛最焦点的话题。在全天举行的十余场嘉宾演讲和圆桌论坛上,“新型城镇化”一词被重复了上百次。房地产商们在认同“新型城镇化是开发商的一个机会”的同时,也有些隐隐的担心。
新城控股集团有限公司常务副总裁欧阳捷一发言,就举出了一系列人口外流的数字。他以新城控股在湖南长沙开发的一个楼盘为例,有13%的业主是湖南各州县的客户,8%是上海、北京等外地人,剩下的才是长沙本地客户。换句话说,长沙把湖南州县的客户吸引过去了,所以公司在开发湖南州县楼盘时,需要考虑到小城镇的人口外流风险。
欧阳捷的观点并不新鲜。从去年下半年开始,几乎所有的房地产策略研究会都会出现类似观点,三四线城市由于人口大量向一二线城市流动,市场库存又非常庞大,因此已经沦为“票房毒药”。
甚至有金融业人士据此提出观点,中国适于房地产开发的城市不超过100个,其中有50余个已经被万科等大公司占领。房地产行业的“天花板”因此形成,不出10年,内地房地产业也会像香港一样由10家地产公司垄断。
思源置地顾问公司总经理丁武则认为,大开发商目前的产品并不适合三四线城市。房地产企业通常会把一二线城市的成熟产品直接复制到三四线城市,这些产品进入购买力不强的三四线城市时,就会遇上销售压力。
在贵阳和遵义深耕的中天城投执行副总裁李俊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,大开发商配置的团队,往往是开发四五十万平方米楼盘的团队。这样的团队进入需求量只有四五万平方米的三四线城市,肯定会因为成本过高而存在风险。三四线城市的销售速度相对缓慢,这令很多习惯于快速开发、快速周转的开发商难以接受。
坚守三四线仅是口头革命
虽然在三四线城市从事房地产开发有这样那样的风险与困难,但却没有开发商表示过想要放弃。
最早在三线城市布局的上海房企景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军说,三四线城市并不是绝对没有机会,只不过一二线市场和三四线市场适合不同的企业,需要不同的能力,相比起来,在三四线市场做开发,需要对市场和客户有不同的理解和相当的熟悉程度。
即使最先提出“小城镇风险”的欧阳捷也不敢明确宣称要放弃三四线城市。
和上述两家企业对是否放弃三四线城市的“暧昧”态度相比,另外两家开发商则明确强调,目前公司没有涉足三四线城市。
《每日经济新闻》记者采访其他一些地产商发现,他们都强调在重要城市深度开发,而不会选择盲目扩张,也间接表现出对三四线城市开发风险的担忧。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声说,实际三四线城市县一级和镇一级的房地产市场有着广阔的发展空间,但必须要结合当地的实体经济,不能盲目开发。
李俊也认可三四线城市的机会,只是这些机会“由中小地产商来把握会更合适些”。对大地产商来说,绿城的代建模式也许是涉足三四线城市开发的最好选择。
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