全国地产景气指数进入红灯区

　　国土资源部法律中心28日发布中国土地市场指数(CLI)显示,经过一季度短暂调整后,地产市场重新进入景气运行区间,全国地产景气指数进入红灯过热状态。

　　CLI中地指数运行态势表明,2013年上半年,土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速的态势。二季度CLI中地指数仍处于绿色正常区间。主要分指数中,市场规模、利用集约、地产景气均快速上升。其中地产景气指数二季度回升至600点,环比增长29.5%,地产在拉动经济增长中的地位并未明显改变。

　　国土资源部最新数据显示,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,创历史新高,大幅高于近五年同期水平。其中,31个省份中仅4个住宅推地量低于去年同期。

　　从监测数据看,今年上半年房地产用地供应同比增加38.8%。分类型看,上半年商服用地2.7万公顷,同比增加42.8%,住房用地供应5.53万公顷,同比增加36.9%,而2012上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%。

　　数据显示,1-5月,房地产开发企业到位资金4.5万亿元,同比增长32.0%,企业购地积极性上升,并向一线城市和部分二线城市回归,一线城市加大优质地块推出力度,溢价率较高地块持续出现,也带动市场景气不断提升。

　　在经济下行压力明显情况下,地产景气指数进入红灯状态。经济平行甚至下行,何以地产上行;一线城市地王与三四线城市所谓空城何以并存?就这些问题,国土资源部法律中心主任孙英辉接受了记者专访。

　　记者:怎么判断上半年全国土地市场走势?

　　孙英辉:上半年土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速态势,土地市场总体上是绿灯、地产景气变为红灯,既包含了宏观经济企稳并适当回升的可能性,也隐藏着房地产市场强力反弹的严峻挑战。

　　记者:地产景气指数为什么会率先进入红灯区?

　　孙英辉:二季度地产景气指数环比上升29.5%,同比上升11.4%,冲高至600点。从成分指标看,消除价格因素后新增信贷规模、商品房销售面积、地产股价指数等3项指标环比分别下滑21.8%、8.7%和8%,但房地产业投资总额则环比上升91.4%、同比增长23.8%,直接拉高了地产景气指数。

　　在大部分宏观经济数据出现回落情况下,房地产增速进一步加快,说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力,拉动经济增长的作用未明显改变。

　　记者:怎么看异常交易频发,高溢价与退地现象并存?

　　孙英辉:所谓空城、鬼城与天价地、地王并存,抛开具体案例个别性差异不论,从市场预警来看,最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市回归。

　　异常交易频发,高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。大家都跑,就是空城;大家都追,就有地王。空城、鬼城是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。

　　上半年,重点房地产企业拿地呈量价齐升态势,布局持续快速向一线城市转移。综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷,同比增加37%;应支付土地出让价款1217亿元,平均购地成本5156元/平方米。

　　记者:在新的土地调控体系中,地方政府处于什么位置?

　　孙英辉:从前5个月地方财政收支来看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,加大了房地产调控难度。

　　现行财税体制下,中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配,地方缺乏建设性财政资金,要实现工业化和城镇化加速发展,一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血;另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地,吸引外来投资,增加就业和税收。

　　对此,一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献,另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制,探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金,同时建立强化风险防范机制,减少违法违规抵押。