京沪一天之内成交5个高价地块 评:房价不会暴涨

　　导读】北京上海一天之内集中成交5个高价地块，几百轮血拼、溢价率高企令人头晕目眩。7月4日9点，经济之声评论：高地价集中出现，高房价之忧难解。

　　中广网北京7月4日消息据经济之声《央广财经评论》报道，如同夏日的一声惊雷，昨天北京、上海同一天成交5个地块，高溢价率令人头晕目眩。昨天下午，随着主持人一声锤响，长达40多分钟北京丰台夏家胡同地块竞拍正式结束。号牌为80的懋源地产以17.7亿元成为地块的主人。剔除保障房折合楼面价约4.1万元/平方米，溢价率约35%。“狼多肉少”一位在竞拍现场观战的央企负责人这样评价。现场有的品牌开发商在竞拍结束后一个小时情绪仍然未能平静，激动地说：“开发商面临的窘状是，手中的库存正在急剧下降。但这两年政府是在加大供地，但90%都是六环边上的，偶尔抛出来一块三环边的，大家能不抢吗？”

　　也在昨天下午，经过323次加价后，万科盈江投资联合张江集团以48.7亿元击败其他6位竞拍对手，拿下上海浦东新区张江高科技园区商住地块，楼板价约21415元/平方米，上海年内总价地王时隔7天再度刷新。溢价率高达88%。另外，上海保利盛冠投资公司也在昨天以总价23.56亿元摘得上海松江区一地块，溢价率高到131%，折合楼板价12567元/平方米。我们重点说说北京夏家胡同地块。夏家胡同位于北京西南三环边，西南三环不是北京最好的地段之一，现在二手房价高的每平方米4万，低的3万。大多数都在3万多，现在仅土地的楼面价就到每平方米4.1万元。业内人士分析，按照正常的开发过程，这个地块的销售之前成本在每平方米5.5万左右。如果资金成本高的话，最终销售成本可能在6万左右。因此商品房的价格最终可能是8万。如果夏家胡同这块地的楼盘在2015年卖8万，那么届时，东北西三环将不会有8万以下的新、次新楼盘。有人担心，过去说房子是天价，莫非以后还有宇宙价？

杨红旭房地产专家，上海易居房地产研究院副院长。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行评论。

　　昨天京沪两地5个地块拍卖成交之高、加价次数之多令人头晕目眩，上海年内总价地王时隔7天再度刷新。北京的夏家胡同地块未来价格要比现在二手房价高一倍，在房价调控的大背景下，为什么开发商敢于出重金抢地块，经过几百轮竞争后还势在必得？他们的底气哪来的？

　　杨红旭：这个因素是比较复杂的，虽然调控从3月份开始，但是全国楼市依然是保持一种震荡上行的态势。我认为主要是因为调控细则没有很好的落实，整体来看调控措施并不是特别的严厉。另外一个方面，经过去年以来，楼盘销售比较火爆、企业资金回笼比较充裕，再加上去年以来银行借贷包括企业的融资这个面是比较好，所以导致到目前这个节点很多大型企业第一不差钱。第二经过去年火爆销售之后，它的库存量比较少，它要再生产，必须要拿地，拿面粉才能有面包卖。这两个因素导致大企业这个时候拿地比较积极。还有最后一个原因是区域因素，去年以来一线城市楼市复苏回暖的节奏比较快、涨幅比较明显，广大的三四线城市其实房屋市场比较温和。昨天北京和上海这两个核心城市出现大企业抢地，说明大企业对于北京和上海这两个城市的市场发展是看好的。还有关键一点，地块是优质的，就是说五个地块都是比较优质的，或者是地段特别好或者是住宅用地，既然是优质用地，而且是出让的这样的机会比较少，那么说企业抢起地来就比较的凶悍。

　　有关键一点就是这五块地都属于一线城市的核心区域的地块，在之前很少出现，面对这样的价格大家还是在担心，未来的房价怎么样。毕竟我们看到，如果按照目前的楼面价，未来的价格将达到八万，什么样的家庭能够承担这样的房价呢？对于未来房价的趋势怎么研判。

　　杨红旭：“只见新人笑不见后人哭”我们地王这几年一直在楼市疯狂的时候经常出现，但是地王的开发情况怎么样，卖房情况怎么样，人们一般不是很关心的。据我所知，大部分地王项目都能赚钱，但是也有些地王项目，拿了地之后，市场降温之后，出现亏本卖或者利润非常薄，甚至有些企业干脆把地退了。雅戈尔最近一段时间把它在2010年在杭州拿的一个地王退掉了，损失了4点多亿元，宁可把4点多亿元不要，也要把地块退掉。为什么呢？因为目前这个地块再卖的话会低于2010年，我们知道2010年是上一波杭州楼市非常疯狂的时节，所以单个地王，媒体和舆论都非常关注，但是到底是不是地王，卖房子的时候能不能卖一个好价钱，这个是不好说的。大部分是卖好价钱，小部分不容乐观，所以我们的民众和媒体关注地王一定不要觉得地王现在这么火爆，就觉得房价以后一定会涨，因为地王是少数城市的少数现象。第二地王即便现在价格高，不见得卖房的时候卖得高。楼王是否出现取决于经济怎么样，资金面怎么样。总体来讲，我对于目前的地王频出持谨慎态度的，我认为房屋市场4月份逐渐降温了，价格涨幅有所回落，所以地王的出现，一般就是说整个一轮房地产周期慢慢步入顶部的特征，地王的出现滞后于楼王的出现，地王将会在三季度达到顶峰，四季度将会降温，所以我们不会特别担心房价会暴涨，不要担心。

　　对于房价趋势，我们说是虽然调控，地方执行不是很给力，但是毕竟市场已经开始了一些降温迹象，主要城市的住宅成交量自4月份开始已经相比前半年甚至一年下一个台阶。第二，3月份70个城市的环比涨幅已经见顶了，4、5月份连续两个月回落，量明显降温，价是环比涨幅见顶，下半年价格涨幅还会继续收窄。成交量可能三季度比较平淡，四季度可能会小幅的反弹，但是总体而言，下半年比上半年成交量要差，价格虽然说下半年还会涨甚至说是小涨，但是涨幅将比上半年要小。那么说2014年我认为整个市场不管是成交量还是价格都要弱于今年。

　　另外，地方政府调控基本手段不多了，未来下半年基本上不会有新的大动作出来。第一因为宏观经济比较低迷的，还要靠房地产。第二楼市已经开始局部小幅降温了，地王只是抑制楼市疯狂最后表现。北京、上海政府会紧张一点，因为中央不希望地王频现的，他们对地王有些限制条件，但是我认为不会出现大规模的调控加码。