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招商地产总经理:公司股价理性回归已合理

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年03月21日 12:02

    3月17日，招商地产停牌，增发80亿的提案得到股东大会高票通过，董事总经理林少斌表示，对增发有信心。

    3月14日下午3点，在蛇口新时代广场10层办公室里，林少斌接受了本报记者的专访，对招商地产的增发形势以及未来业绩作出回应。

    增发80亿的道理

    《21世纪》：现在谈再融资色变，尤其是“平安事件”出来以后，您觉得目前再融资最大的困难在哪里？是在管理层还是投资者？

    林少斌：最关键的还是投资者的支持。我们要做好和投资者之间的沟通，对于有利于公司业务发展的事情，投资者一定会支持的。

    招商地产在市场上融资金额并不多，从历次融资看，大股东参与的比例一直很高。除去大股东参与的部分，公司上市以来在市场上的融资额才22亿，而公司累计分红总额达到7.28亿，给予了股东良好的回报。在投资者、公众和监管层中一直保持着良好的形象，我们是一间讲诚信、务实的公司。

    从招商局集团整个来看，招商局现在三大核心产业，我们算是其中之一，2006年招商局净利润是56亿元，2007年逾百亿元，而招商地产2006年占招商局集团净利润的4%，2007年占6%。从这个数来说，从4到6我们好像是增加了，但是在三大支柱里，很惭愧，我们所占比例太小。我们希望取得良好的业绩，真正成为支柱产业。

    2006年发行15.1亿可转债，规模不大，主要是与当时公司的项目储备规模和分布情况相适应。去年，公司向大股东定向发行23亿，通过此项融资举措，大股东实现了对公司持股比例的提高，持股比例从股改后的38%上升到50.8%，同时优质投资型物业和土地的注入为公司做大做强夯实了基础。目前，公司启动80亿再融资，募集资金一部分购买大股东的优质土地，另一部分投入公司的部分自有项目，符合公司一贯稳步发展的风格。

    《21世纪》：增发以后，招商地产的资产变化怎么样？

    林少斌：我们以2007年的业绩模拟了一张资产负债表，如果这80亿能够增发成功，总资产净资产的规模将从250多亿增加到300多亿；净资产从90亿增加到170亿；同时，负债率也大幅下降。应该说这次增发之后财务状况会更加稳健，债务融资的空间和未来发展扩张的能力能够得到进一步提升。

    2008年预计回款100亿

    《21世纪》：招商地产已经公告2007年业绩，去年招商地产业绩较好，净利润增长83.38%。今年是否能够维持这种增长速度？

    林少斌：2008年我们会有不错的增长。2007年新增项目有14个，新增土地储备447万平方米，主要集中在珠三角、长三角和环渤海等经济发达地区的城市，土地成本都比较低，其中低容积率房屋用地面积为100多万平方米，利润率还是会保持一定的水平。

    2008年，预计19个项目销售超过75万平方米，预计回款100亿元。

    《21世纪》：去年，深圳区域对公司的贡献大约在36%左右的利润，是贡献较大的区域，除此之外就是上海。去年土地储备最大是珠三角区域，今年的结算区域主要集中在哪些位置？珠三角区域的降价情况令人担忧，会不会影响2008年的利润？

    林少斌：珠三角受调控影响较大，但现在市场需求还是很大，对于开发商来说，关键还是看定价。我们的定价策略是给买房者留有余地。

    《21世纪》：地产公司都希望能够在这个时候加快销售速度，加快资金的回笼，这样会不会影响利润的增长？

    林少斌：如果定价调低，则利润肯定是少了，但是要考虑到税收等诸多因素的影响。虽然很多项目没有在市场最好的时候卖出去得到最高的利润，但是我们目前的售价跟去年、前年拿地时所估计的比，已经是大幅度增长了。

    《21世纪》：珠三角这块的利润怎么样？

    林少斌：2008年珠三角主要是广州和深圳的项目结算，珠海和佛山2009年才结算，长三角三个城市都有结算，北京、天津今年也有结算面积。我自己认为深圳兰溪谷和曦城都是价位比较高的项目，所以利润贡献会比较大，到2009年，可能外地的贡献会较大。

    低潮买地策略

    《21世纪》：目前公司已有土地储备为900万平方米，今年计划会增加投入多少？目前土地市场疲软，公司会不会利用这个时机加速储备？

    林少斌：去年我们投入60亿增加土地储备，我们今年的目标是在市场价格合适时买到更多的地。

    最近我们在谈一些大项目，政府把预期地价也都降下来。相对现在一年的开发量来说，我们的储备量是比较从容的，我们一年开发量或者不算多，但把项目做精做好，则会有比较高的毛利率。

    今年我们有信心增加土地储备，因为低潮的时候是增加土地储备的好时机，一定是低潮买地高潮卖楼最好。但不可能完全做到，低潮也得卖楼，高潮也会买地。

    《21世纪》：今年招商地产的资金情况怎么样？需要大股东的继续支持么？

    林少斌：今年我们的资金比较充裕，总投入大约是100亿元，再融资的80亿中26亿用于增加蛇口的土地储备，其他的50多个亿都是有投向的，销售回款可以继续用于土地储备和部分项目的开发投入。

    大股东也会根据资金的需求，给予支持，但是我们的想法主要还是通过销售回款、市场融资、银行贷款，甚至是外资银行的贷款来解决我们的资金需求。最近因为外资贷款的利息比较低，并且人民币是升值的，所以我们倾向于直接的银行贷款，增加美元贷款。我们目前跟银行拿的信用额度是200亿元，其实够用，并且付正常的利息。

    《21世纪》：大股东在土地方面的支持是怎么样的情况？

    林少斌：大股东的土地主要在蛇口这个区域内，蛇口一年的市场消化量是有限的，因此，注入时机和数量都跟开发节奏要匹配。如果一次性过多注入，造成开发时间过长，不但要占用公司大量的资金，还会有闲置的风险，所以我们不会一次性购入过多的土地。这次增发80亿中26亿是购买大股东的土地，加上去年的23亿，两年之内就50亿，已经足够规模了。

    招商局集团也在形成带动地产发展的产业链方式。招商局有大量的码头、仓储，在蛇口早期的一些码头、仓储用地，已经获得深圳市政府的支持，可以根据规划逐步作为商业开发，空间很大；在其他城市，随着整个城市的产业升级或者是经济社会的发展，同样有类似的机会。

    《21世纪》：年内会继续资产注入么？

    林少斌：不可能，80亿再融资如果在年内完成，然后最快2009年才能够再考虑融资。

    《21世纪》：是否考虑其他融资方式？

    林少斌：再融资包括股权融资和债务融资，企业债也算再融资，但只能够一年一次。

    我们正在研究融资创新。比如去年，以租赁物业的现金流作为担保的10亿元信托，是我们做的一个低成本的融资产品，融资成本低于银行贷款利息。这种融资产品的审批程序相对比较简单。我们会结合公司的特点，拓宽公司的融资渠道。

    基本面并没有受伤

    《21世纪》：现在地产股的调整不止是腰斩了。整个行业在宏观调控之下是不是基本面出现了问题，是暂时的还是持续性的问题？

    林少斌：我觉得基本面很好。从上市公司的业绩、土地储备、土地成本，以及未来的发展来看，我们比较关注的大型企业基本面都不错。

    但股价还要看市场的心态。比如我们去年业绩增长超过80%，今年也能够保持很好的增长，但是市场市盈率最高时有60倍，将十年后的增长预期都体现在股价上，这是非理性的。去年那一轮疯涨是市场不健康的表现，有泡沫。香港的股市长期在12倍-18倍PE之间徘徊。

    现在是一种理性的回归。现在我们公司股价市盈率是二十七八倍，我认为是合理的。

来源： 21世纪经济报道

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