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房地产业:资产注入提升业绩推荐4只股

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2007年09月21日 08:26

     一、宏观调控不改房地产景气趋势，房地产开发投资增长和商品房平均价格的上涨是拉动国房景气指数上升的关键

    (一)国房景气指数继续处于景气区间

     2007年7月份，“国房景气指数”为104.00点，比6月份上升0.37点，同比上升0.49点。这是“国房景气指数”自今年3月以后连续4个月环比攀升，说明国内房地产市场持续处于景气空间。房地产开发投资的增长迅猛是拉动“国房景气指数”上扬的关键因素；同时，商品房平均销售价格增势明显也带动了“国房景气指数”的上扬。

    (二)商品房价格继续上涨，深圳、北京涨幅仍然在两位数

    国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，涨幅比上月高0.9个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月高0.2个百分点。所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅大的城市是：北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%和蚌埠11.1%等。

    (三)房地产开发投资增速有所加快

     2007年1—7月，房地产开发投资增速进一步加快。1-7月，全国完成房地产开发投资12135亿元，同比增长28.9%，增速同比上升4.9个百分点，比今年上半年上升0.4个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速2.3个百分点。今年以来房地产开发投资增速逐月加快，1—3月、1—4月、1—5月、1-6月分别同比增长26.9%、27.4%、27.5%和28.5%。

    (四)房地产开发企业资金来源优化，利用外资和个人按揭贷款高速增长

     2007年1-7月，全国房地产开发企业到位资金为18689亿元，同比增长29.6%，是今年以来增幅首次超过房地产开发投资。其中，国内贷款为3951亿元，增长21.4%，增速比上半年回落4.5个百分点；利用外资333亿元，增长74.5%，增速比上半年提高5.8个百分点；企业自筹资金6332亿元，增长32.2%；其他资金8074亿元，增长30.6%。其中，个人按揭贷款2151亿元，增长63.7%。

    (五)土地购置面积和土地开发面积增速加快。

    2007年1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2.09亿平方米，同比增长12.7%，增速比上半年提高2.7个百分点。其中，吉林、青海、宁夏、天津、辽宁、重庆、广西、山西等8个地区土地购置面积增长速度均超过70%。全国完成土地开发面积1.42亿平方米，增长11.3%，增速比上半年提高3.7个百分点。

    (六)房屋施工面积增速小幅上升，竣工面积增速回落。

    2007年1-7月，全国房屋施工面积18.19亿平方米，同比增长22.5%，增速比上半年提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积14.26亿平方米，增长23.6%，增速比上半年提高0.7个百分点。房屋新开工面积5.26亿平方米，增长20.6%，增速比上半年提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积4.38亿平方米，增长22.3%，增速比上半年提高1.4个百分点。房屋竣工面积1.79亿平方米，增长10%，增速比上半年回落1.1个百分点。

    (七)住宅竣工面积增速趋缓，住宅销售增速加快，短期供求紧张。

    2007年1-7月，全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长25.1%，增速比上半年提高3.6个百分点，比房屋竣工面积增速高15.1个百分点。其中，销售商品住宅3.11亿平方米，增长26.4%，增速比上半年提高3.9个百分点。商品房销售额为13142万元，增长39.2%，增速比上半年提高5.4个百分点。其中，商品住宅销售额为11255万元，增长43.3%。同期房屋竣工面积1.79亿平方米，仅增长10%。其中住宅竣工面积1.47亿平米，仅增长10.7%。

    (八)商品住宅空置面积持续下降。

    截止到7月末，全国商品房空置面积为12162万平方米，比6月末减少272万平方米，同比增长0.5%，增速比上半年回落1.8个百分点。其中，商品住宅空置面积6250万平方米，下降5.4%。

     2007年1-7月，上海房地产开发投资出现07年来的首次下降，1-8月，全市完成房地产开发投资822.8亿元，比去年同期下降6.3%，降幅比1-7月加大4.8个百分点。

    上海2007年商品房销售逐渐回升，尤其是从4月以后新房销售量逐渐增加，成交规模达198.7万M2/16713套，面积增幅为5.8%。5月份销售增速更加明显，达到265.6 M2万。

    伴随成交量的回升，价格也在逐渐走高。8月上海成交住宅282.0万平方米，环比微涨0.6%；8月新增供应225.91万平方米，环比小幅上涨3.3%，8月上海住宅供求比为0.8  1。

    今年上海房地产市场在传统淡季成交仍呈活跃之势，可售商品住宅总量已经连续数月出现下滑，阶段性供不应求日益明显。8月份，上海新建商品住房价格指数同比上涨3.7%，环比上涨1.6%，环比涨幅居全国第7位。

    北京：价涨量缩

     2007年1-7月，北京市房地产开发投资增速放缓，施工面积和竣工面积继续保持年初以来的增长趋势，新开工面积和商品房销售面积较大幅度下降。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数整体高位运行。

     1、房地产开发投资略有回升，住宅投资增幅大幅回落。1-7月，北京完成房地产开发投资902.1亿元，比去年同期增长13.1%，增幅同比回落6.7个百分点，但比上半年回升2.2个百分点。商品住宅投资增幅回落。1-7月，住宅完成投资464.2亿元，增幅同比回落9.1个百分点。经济适用房住宅完成投资9.6亿元，下降57.9%。

    2、住宅施工面积和新开工面积持续下降。1-7月，北京商品房施工面积为8697.4万平方米，同比增长4.2%；新开工面积1163.3万平方米，下降22.4%。其中住宅施工面积为4900万平方米，新开工面积为734.3万平方米，分别比去年同期下降4.8%和19.8%。

    3、住宅竣工面积增长较快。1-7月，商品房竣工面积达1081.7万平方米，比去年同期增长14.2%。其中，住宅竣工面积为814.8万平方米，增长24.5%，占商品房竣工面积的比重达75.3%。

    4、商品房销售面积减少，住宅降幅明显。1-7月，北京市商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售251.9万平方米，期房销售787.2万平方米，分别比去年同期下降39.4%和14.6%。其中，住宅现房销售183.5万平方米，下降46.3%；住宅期房销售658.6万平方米，下降21.1%。受市场集中放量且成交量下滑影响，8月北京商品住宅市场销供比下降到0.87：1。而从1-8月上市与成交情况来看，北京商品住宅市场销供比为1.17：1。

    深圳：房地产投资下降，商品房建设规模缩小，房价上涨速度过快，销售下降

     2007年1-8月，深圳完成房地产开发投资276.3亿元，同比下降3.89%；商品房施工面积2870.32万平米，同比下降2.87%；商品房新开工面积547.02万平米，同比下降4.82%；商品房批准预售面积持续下降，1-8月全市新建商品房批准预售面积385.45万平米，同比下降13.4%。其中住宅批准预售面积下降8。14%。1-8月商品房销售面积464.06万平米，同比减少8.66%，其中住宅销售面积减少5.35%。住房市场供求关系依旧紧张。

来源：银河证券

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