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李宇嘉:“双降”将增强楼市 托底实体经济能力

2015年10月27日 07:05    来源: 每经网-每日经济新闻    

  就在10月23日央行宣布“双降”的同一天,国家统计局发布70个大中城市房价数据,尽管主要城市新房价格环比从8月上涨0.17%小幅攀升至9月的0.2%,但增长动力貌似减弱:一方面,领先指标二手房房价上涨城市数由前月的43个减少至39个,环比下降城市数由16个增加至18个,二手房房价月环比涨幅由上月的0.24%收窄至0.18%;另一方面,“领头羊”一线城市新房价格环比涨幅由上月的2.1%放缓至2%,已经连续3个月回落。

  2015年1~9月,楼市销售面积相比2013年同期增长15.4%。在房价上涨预期不大、购房高峰已过的背景下,今年前三季度楼市能录得此佳绩,货币宽松和地方刺激功不可没。

  在央行今年以来多次降息之后,5年期以上贷款利率已“破5”,存准率也回落到2008年三季度的宽松水平,包括公积金贷款利率在内,购房贷款利率均创历史最低水平。与此同时,资金面也非常“友好”,截至三季度末,M2增速达到13%、人民币贷款增长15.4%,三季度当季发放贷款超过3万亿元,同比扩张1倍多。

  在宽松的背景下,对资金和政策面敏感的楼市,将延续量价回升的趋势。但问题是,购房高峰已过,政策和货币激励下的房价高增长能够维持多久?在今年基数已高的情况下,明年增长会否受到影响?

  另一个值得关注的是,近期重点城市房价和地价快速上涨,销售金额和销售面积增速的“剪刀差”在扩大。

  今年1~9月,全国商品房销售金额同比增长15.3%,比销售面积增速高出1倍,9月销售金额更是同比增长16%,高于销售面积9%的增速,可见房价上涨更快。

  在开发商整体“加杠杆”意愿较低的情况下,房价和地价快速上涨或将抑制主要来自一、二线城市楼市的有效需求。一线城市成交量在7~9月份连续下滑,二手房价格开始下调或许是需求被“透支”的信号。

  三、四线城市仍在继续拖累楼市。无论是70个大中城市还是百城,均显示重点城市房价在回升,但全国销售金额除以销售面积计算的简单均价却一直在下跌,这意味着600多个三、四线城市房价整体在下跌。

  目前,三、四线城市占据待售库存的70%、在建未售库存的67%,这是楼市三项先行指标(土地购置、新开工、到位资金)仍旧疲软的主要原因。

  今年1~9月全国房地产投资增速为2.6%,相比去年同期下降9.9个百分点,创下本世纪以来的最低增速;9月开发投资同比下跌3.1%,创历史最大单月跌幅,或许能够说明上述结构性问题。

  在解读前三季度宏观数据时,央行研究局首席经济学家马骏指出,从需求来看,房地产投资减速是经济下行压力的主要来源之一。由此,此次“双降”会进一步降低购房成本,创造更好的购房融资环境,保持楼市持续回升的动力,为四季度及全年“稳增长”托底。

  在策略上,此次“双降”延续了8月份以来楼市“因城施策”的战略,意在为重点城市房价、地价过快上升降温,希望将成本降低,惠及购房能力不足的三、四线城市以及开发商的到位资金,让楼市先行指标尽快解除“冰冻”。

  可喜的是,先行指标触底回升迹象显现。三季度以来,随着40多个二线城市楼市销售回升,二线城市月均土地成交面积也回升至2500万~3000万平方米,已经成为未来土地市场的主力军,加上一线城市和三大区域内的三、四线城市,土地市场弱复苏趋势已现。

  另外,随着一、二线城市和少数三、四线城市待售库存消化周期回落到“警戒线”以下,在这些楼市需求的有效区域,开发商已经从“去库存”转向“补库存”,新开工面积也呈现复苏的迹象。9月单月,住宅新开工1.35亿平方米,规模创年内新高,同比上升了16.71%。

  当然,政策面和资金面不断宽松并不是为了刺激楼市,而是为了“托底”实体经济。希望中短期能够托住楼市,让其在高位上停留几年,借此为调结构腾出足够的时间和空间。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)


(责任编辑: 马欣 )

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