深圳楼市结构失衡 _中国经济网—

深圳楼市结构失衡的状况，正愈演愈烈。图为前海蛇口片区。新华社发

　　深圳工商业楼市结构不均衡的状况，正愈演愈烈。来自本地多家权威市场调研分析机构的数据显示，深圳物流仓储物业供不应求的局面正不断加剧，而写字楼市场、商业物业均面临着越来越大的库存去化压力。

　　■ 深圳特区报记者陈文标

　　一边是缺口大，一边是库存压力大。业内专家分析认为，盖写字楼和商场要比仓库来钱快、来钱多，过去几年开发商一窝蜂挤往办公物业，从而形成了今天的局面。这也表明，当前楼市整体结构与深圳经济特点、需求及其发展趋势出现了步调不协调的情况，既给投资者和房地产开发商提出了警示，也蕴藏着新的商机，值得各方关注。

　　物流仓储供不应求

　　由于深圳土地紧缺，而进出口和现代物流业发展迅猛，物流仓储物业一直以来都供不应求，今年的缺口则越来越大。

　　在世邦魏理仕日前举行的三季度深圳物业市场分析会上，其华南区研究部副董事郭丽萍介绍，深圳已连续多个季度无任何新增仓储物业入市，直至8月份才稍好一些，当月新增一个约10万平方米的“南油集团W6仓”仓储项目入市。但有限的新增供应，并未缓解整体市场供不应求的局面。同时，部分仓储设施继续转型为收益更高的商业或其他用途，使得仓储供应更加稀缺。

　　需求方面，得益于稳定增长的社会消费品零售总额及网络零售交易量，来自传统零售及第三方物流的城市配送仓储需求保持稳定增长。此外，自贸区政策落地带来的海关、税务、检验检疫等方面一系列政策利好，促进跨境电商业务在季内迅速发展，也令保税仓储需求不断增加。

　　世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟预计，随着第三方物流公司和跨境电商的蓬勃发展，深圳物流仓储的缺口将会越来越大，相关产业发展已在一定程度上受限。而持续加剧的供不应求局面，使整体仓储设施租金逐步走高。至9月末，深圳优质物流设施市场的平均租金同样本环比上涨3%，至每月每平方米34元。

　　对此，郭丽萍也有同样的担忧：“未来6个月，深圳物流设施存量将随着仓储转型升级而被进一步压缩，而来自跨境电商和香港物流商外溢到深圳的仓储需求不断增加，这会进一步加剧市场供不应求的局面，推动整体租金稳步提升。”

　　另一知名机构仲量联行也发布了持同样观点的分析报告，认为随着第三方物流公司、贸易公司、保税商、电商等对仓储租赁的需求持续增大，深圳物流仓储物业供不应求、租金上涨的趋势和特点将越发明显。

　　目前，全市保税仓储存量为190万平方米，空置率已从二季度8.8%降至三季度4.7%；非保税仓储存量为86万平方米，空置率仅2.3%。无论是保税仓储、还是非保税仓储，现有的空置物业很快就会被一两个物流公司或电商的新增需求“撑爆”。

　　看中仓储物业巨大的商机，一些敏锐的企业或投资者当上了“包租客”。“一些提供转租服务的公司把大面积仓储租下来，然后分割转租。这是今年新出现的现象，在需求旺盛的盐田区特别明显。”仲量联行深圳工业地产部副董事古振鹏说。

　　写字楼进入调整期

　　“在宏观经济不佳、人民币贬值、股市动荡等影响下，深圳写字楼租赁市场开始进入调整期。”仲量联行深圳董事总经理夏春毅如此评三季度写字楼市场的表现。“不一定是拐点，但确实进入了一个调整期。”三季度因经济增速放缓及全球金融不稳定，中小企业的租赁策略有所调整，导致深圳办公楼需求有所放缓。“相比过往，整体租赁问询及成交量都减少了。”

　　仲量联行发布的最新报告透露，三季度深圳因无新增甲级写字楼入市，租赁吸纳主要通过消耗现有空置存量，尽管如此，全市三季度甲级楼的净吸纳量也仅有23700平方米。受需求减弱和未来供应井喷的影响，三季度甲级楼租金在过去两年来首次出现增幅收窄，环比仅上涨0.9%至264元每平方米每月。全市甲级写字楼的空置率微降0.7个百分点至3.9%，仍处于历史低位。

　　目前，深圳甲级写字楼总存量约333万平方米建筑面积，预计四季度将有近43万平方米新增供应。夏春毅表示，随着甲级楼市场需求和租金迈入调整期，空置率将上升到双位数水平。

　　世邦魏理仕的分析报告亦显示，包括甲级写字楼在内，未来6个月深圳将有超过90万平方米的新增供应入市，且2016年和2017年都将是深圳写字楼供应的高峰。“这么大的供应量，应该会给市场带来较大的去化压力。”世邦魏理仕办公楼服务部董事扈蔚川预计，巨量供应将在短期内拉高写字楼的空置率。

　　不过，业内人士对长期走势仍保持谨慎乐观。夏春毅和扈蔚川在接受记者采访时均表示，深圳鼓励创新、自贸区政策都对信息技术、科技服务和贸易类企业起到刺激作用，带来了旺盛的需求，因此长远来看深圳写字楼的入住率、成交和租金等均相对乐观。

　　餐饮扩张有所放缓

　　根据世邦魏理仕的分析报告，三季度深圳又增加15平方米的大型购物中心，全市商业物业租金整体表现平稳，但整体市场空置率环比上升0.7个百分点至7.2%。未来6个月，深圳还将有超过50万平方米的新增商业物业供应入市。虽然这些物业主要位于梅林、宝安、龙岗等与现有购物中心不完全重合的片区，但商业物业保有量继续大幅增加，将导致空置率明显攀升。

　　尤其值得关注的是，因各购物中心的餐饮比例已趋饱和，餐饮扩张的强劲势头有所放缓，业主转向引进国际零售品牌及本地中高端的设计师品牌。“这是一个新的趋势，来自更多元的体验业态的扩张将持续进行，国际品牌和快时尚品牌也会越来越多。”世邦魏理仕商业服务部副董事钟廉军表示。

　　仲量联行深圳零售地产部副董事刘紫箫也分析，未来12个月甚至更长时间，深圳仍将新增大量商业物业，主要分布在新兴商圈和新居民区，随着商业布局的日趋均衡和完善，相关物业的空置率恐怕会进一步上升。国外快时尚品牌在深圳的扩张速度将加快，选址偏向核心商圈，而奢侈品牌的扩张却相对谨慎，影响高端商业物业的招商。

　　钟廉军告诉记者，从需求角度看，商业物业的目标对象仍以快时尚和餐饮类为主，但总体上正进行多业态的调整，比如提高服装类的定位、快餐类调整为休闲餐饮、大面积餐饮变为中小面积餐饮、增加儿童业态占比等。