时代周报记者 曾令俊 发自广州
停滞多年的公募REITs终于破冰。9月24日，时代周报记者从鹏华基金获悉，国内第一只公募房地产信托投资基金—鹏华前海万科REITs基金将于9月30日在深交所上市交易，届时普通投资者大约用1万元，即可成为前海综合性办公场地—前海企业公馆的房东。而在这只产品诞生之前，国内投资者如果想参与RETIs投资则至少需要100万元。
9月24日，时代周报记者采访的多个机构人士普遍认为，此次公募REITs的破冰具有重大意义，预计上市后会受到热捧。“不仅为政府和企业及广大公众投资人公私合作关系实现存量资产盘活和新区开发融资新途径提供了蓝本，而且昭示着RETIs这类在海外市场作为现金、债券、股票之后的第四大资产，进入了中国内地居民的资产配置。”鹏华基金副总裁高鹏表示。
招商证券(600999,股吧)研发中心债券研究主管孙彬彬告诉记者，公募REITs基金的推出降低了投资者投资于商业地产的投资门槛，为投资者提供了股票、债券之外新的资产配置领域。
REITs的国内试水
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。
这类产品自上世纪60年代在美国诞生后，经过多年发展其优势获得认可，并从上世纪90年代中后期大规模发展。根据公开数据，截至2014年，全球共27个国家有上市的REITs市场，共有783只REITs产品在公开市场进行交易。目前，全球REITs总市值已经超过1.3万亿美元，2003-2013年市场年均复合增长率15%，总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。
据时代周报记者了解，REITs快速发展的原因在于其较高的收益率。根据美国REITs行业协会2014年统计数据，过去的35年中，权益型REITs的回报甚至略高于标普500；而REITs规定每年90%可分配收入给份额持有人，大大增加了再投资回报。REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。
不仅是国外，REITs在国内的市场空间也十分广阔。据海通证券(600837,股吧)测算，如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占比看，未来我国发展REITs 初期的规模将达704.88 亿元，再比对美国REITs发展历程，可预计我国未来上市REITs 规模将达7.72 万亿元。
国内机构对REITS产品也是觊觎已久，但由于登记、上市交易和退出机制不完善，以及审批流程复杂、资产评估难，REITs产品一直难以推进。
去年中信证券(600030,股吧)推行了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划。前者成功实现了在深交所综合协议交易平台挂牌转让；后者推出了售后返租。
但两款产品都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。因此交易量和流动性都不乐观，某种程度上失去了REITs的交易功能。
在国内，鹏华基金是较早介入REITs研究和投资的基金公司，自2011年推出首只QDII版REITs投资基金鹏华美国房地产之后，就一直保持在REITs领域的深耕细作，这无疑将为鹏华前海万科REITs的后期运作提供了强有力的支持。
据时代周报记者了解，2012年开始，鹏华基金就已启动中国公募REITs基金的设立准备工作，并与深圳市前海管理局开展了广泛的合作调研。
2014年8月，鹏华基金抽调多部门的业务骨干成立了REITs项目小组，由该公司副总裁高鹏负责项目组的全盘工作，在完成项目风险评估、尽职调查、方案设计、定价谈判、税务处理和商业谈判等一系列工作后，终于成功完成了首单中国公募REITs基金。
根据基金合同介绍，鹏华前海万科REITs实际上是一只封闭式混合型发起式证券投资基金，有10年的封闭期，基金封闭运作期届满，基金转为上市开放式基金（LOF）。该基金6月26日开始募集，仅用4天，30亿元的份额就售罄，基金已于7月7日宣告合同生效，进入运作期。
规模会不断扩大
9月16日，鹏华基金曾公告称，鹏华前海万科REITs将以9月18日为基准日进行份额折算，以及上市交易规则变更，基金进入上市前的最后准备阶段。
根据公告，折算后，持有人持有的基金份额将缩小100倍，基金净值也同步调整。同时，基金最小买入申报数量变更为100份，二级市场交易门槛为1万元起。
事实上，在鹏华前海万科REITs之前，普通投资者对REITs类产品是望尘莫及的。之前国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。以去年5月份中信证券推出私募REITs产品—中信启航为例，参与的门槛分两档，分别为500万元、3000万元。
据时代周报记者了解，鹏华前海万科REITs基金将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例投资于目标公司（深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体）股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会；还将以不低于50% 的基金资产投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。
鹏华基金副总裁高鹏表示，REITs能够优化房地产企业的资本结构，有效化解当前房地产金融风险。长期以来，我国房地产开发、基础设施建设严重依赖于银行贷款及理财产品，融资渠道单一，风险集中。
鹏华基金方面认为，这有利于拓宽资本市场的广度与深度，不仅可以为中小投资者提供一个投资于房地产市场的通道，降低房地产投资的进入门槛，而且在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，更好地满足企业与居民的投融资需求。
在时代周报记者参与的一次论坛上，深圳证券交易所副总经理林凡表示，作为在海外市场运作成熟的一类资产证券化投资品种，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征，长期以来被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，是重要的分红产品，可以增加资产配置的多样性，一定程度地分散投资风险。
林凡表示，鹏华前海万科REITs作为首只公募REITs推出后，已经有众多基金公司主动找上门，积极性很高。“未来国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，并成为资本市场的一个重要产品。”
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