动起来的不动产投资

　　过去10年，房子或许是最具吸引力的投资品，不过近期随着股权投资的兴起，房子的魅力正在发生改变，权益投资时代已扑面而来。再买房，相对不宜租，还不好管理，卖房子也比较费时费力。这些笨重的钢筋混凝土资产如何变出稳定的现金流？

　　REITs（房地产信托投资基金）是一种资产证券化方式。在日前举行的前海公募REITs金融创新高峰论坛上，鹏华基金董事长何如宣布，国内首只公募REITs鹏华前海万科REITs正式发行。这意味着，公募基金投资范围拓展到了房地产领域，对投资者而言也是优化资产结构，分享商业地产租金收益的机会。

　　变“轻”的秘诀

　　中信金石基金管理公司执行总经理罗霄鸣表示，REITs类似于上市的证券投资基金，其主要形式是把中小投资人的资金汇集起来去投资优质的房地产物业。REITs的功用有两方面，一是基于主动的基金管理，由金融机构主导，或者说由比较有资源的基金管理人主导，为投资人提供投资产品；另一个则是与房地产企业转型战略相契合的市场化工具。

　　REITs让房地产变“轻”的秘诀是资产证券化。大部分REITs基金的管理人有能力使REITs的现金流或红利跑赢通胀率，其优势有很多。一是与股票指数的相关性不高。统计显示，REITs和标普500指数在1980年至2010年间的相关性仅为0.55，说明这类资产相对于股指波动性不大。与债券比，REITs的价值会因不动产价格增长及租金收入的增加而变动，债券在投资前其收益似乎已经确定。

　　国外的权益类REITs主要业务是购买、管理、更新、维护和偶尔性地出售房地产物业。许多外国公司还能够在经济形势合适时开发新物业，其优势是不需要为其收入纳税，而需要支付大部分净收入给持有人获利。

　　以前海公募REITs为例，商业物业、公寓资产都是重资产，给万科转型扩张带来一定负担，怎么办？通过REITs这种权益型工具，引入外部投资管理人，在减轻万科负担的同时，将市场资金与万科的资源进行整合，从而在重资产的投资中获取比较稳定的回报，以实现共赢。

　　对于以往以扩张型、重资产为标志的房地产企业，REITs可谓瘦身、增加流动性的“神器”。深圳万科财务总监刘波表示，在鹏华前海万科REITs这个项目里，房企让渡了万科企业公馆项目的租金及其他收入，把它做成具有收益权的产品卖给投资人。

　　中国REITs联盟秘书长王刚说，我国房地产行业转型的压力日益增大，过去全行业以发展住宅为主，所以国内的很多房地产基金还是明股实债或者偏债为主。商业地产不同，后者从拿地到开发需要3年左右时间，经历孵化过程，须再运营2、3年后才能进入成熟期，这样才能通过REITs进行运营。

　　国内公募REITs的推出，通过资本市场创新让本来无法流动的不动产转为权益类产品，为房地产企业提供了低成本融资工具，也为大众提供了稳定的低门槛投资渠道。

　　运营和风控是关键

　　优质的REITs一定有良好的基金管理和资产管理，两者缺一不可。有人说，直接持有不动产能比投资REITs赚更多钱。但事实是，多数人没有时间和经验全职介入不动产运营。持有REITs份额，流动性更好，专业管理团队和投资者之间的信息更透明，排除了管理者和投资者之间的利益冲突。

　　“离开优质资产的REITs是无源之水。实际上，我国REITs市场做大面临的重要挑战就是优质的不动产从哪来？”王刚说。运作好REITs的关键还在于物业的管理运营能力。前海控股副总裁舒东认为，REITs最大的影响在于房地产开发运营模式。传统房地产开发回笼现金以销售为主，讲个故事把房子卖掉。而REITs的操作规程是要先拿出物业运营的业绩来，再谈买卖REITs。

　　那么问题来了，投资REITs实际上面临不小风险。首先是物业管理和运营的风险，一旦遇到管理能力不佳的团队，REITs的业绩可能逐年下跌。其次是物业供给增加和需求衰退的风险。比如，购物广场类REITs面临着消费者支出习惯改变的风险，电商网站的增加，可能让实体购物店面临关门的危机。还比如，承租人也可能会破产。此外，利率上升和商业地产价格下跌，也是潜在的风险。

　　“不仅如此，在国内发展REITs还有收益率换算难度大的问题。”东方证券资产管理公司副总经理周代希认为，对于REITs而言，管理人职责以及物业权属、土地权属、如何换算估值等都需要建立一套完整的制度，目前REITs的制度构架在国内还需要进一步完善。

　　投资大师彼得·林奇说，赌博与投资的区别不在于活动的类型，而在于参与者的技能、专注性以及进取心。成功的REITs投资是一场马拉松而非短跑比赛，尽管常常存在周期性价格波动，但有能力的REITs投资者会以合理价格购买到高质量的产品并持有。（经济日报记者 周琳）