6月26日，一款名为鹏华前海万科的REITs发行，这是国内首只公募REITs产品。

　　去年以来，包括中信的专项资产管理计划、苏宁云创私募REITs两款私募REITs的诞生，但严格来说，这两款产品并非真正的REITs，按照业内人士的说法是“准REITs”，而公募REITs的诞生可以说又将中国REITs向前推进了一步。

　　一个问题在于，目前国内尚无REITs的相关政策法规，这也为后续公募REITs批量推出蒙上了一丝不确定性。“在没有大制度框架的前提下，我们推出的这些产品可以说是渐进式的突破，目标是更加靠近真正的REITs。”近日，中国REITs联盟秘书长王刚在前海公募REITs金融创新高峰论坛上说。

　　REITs渐进之路

　　东方证券资产管理公司副总经理周代希曾就职于深交所，曾专注于资产证券化和REITs的产品业务创新工作，当回忆REITs在国内的发展之路时深有感触。

　　“从2003年起，深交所就开始了专门针对REITs相关交易结构层面的梳理和研究，并形成了研究报告，2006年，深交所已准备了相关项目，但此后并没有落地。2008、2009年，证监会组织REITs的相关规则起草工作。”他说，但制度先行在当时确实遇到了一些障碍，所以，产品先行的思路就提上日程。

　　其实，REITs说白了就是把中小投资人的资金汇集到一块儿去投资优质的物业产品。

　　在美国，REITs基础资产的类别五彩缤纷，有酒店、写字楼、公寓、政府大楼、自助式仓储等，甚至连监狱都能做成REITs，原则上来说，可以产生现金流的物业都可以拿来做REITs。

　　与此同时，一线城市核心地段的商业物业往往控制在一家REITs的手中，由此，REITs在商业物业的租金上具有较大的话语权，从而对当地的房地产业带来重构，在中国，这会带来何种影响还不得而知。

　　可以看到的是，目前国内对于REITs的探路是渐进式的，即使此次推出的公募REITs产品也曾经历诸多波折，该REITs产品的基础资产是位于深圳前海的万科企业公馆的资金收益权，该物业在前海具有先发优势，目前出租率达到100%。

　　另外，该REITs让渡给投资人的是万科企业公馆的整个租金收入，但是作为一个持有型物业的运营方来说，在实际运营过程中必然产生运营成本。这就意味着所有为了提升租金、提升整个项目的经营品质所发生的成本，甚至附着在租金上税费的增加都必须由万科承担。

　　“在这款产品中，我们和万科做了一个约定，我们不承担税收，因为我们不是纳税主体，又不能帮投资人代收代缴。”鹏华基金国际业务部总经理助理尤柏年接受本报采访时说。

　　“这在我们内部也有很多的争议。”深圳万科财务总监刘波说，还是希望未来REITs能向不动产的净收益延伸，从而形成经营收入和投入的良性互动，“这样我们运营团队会更有动力做好这个项目的收益提升。”他说。

　　四大难题待解

　　事实上，这也是此款产品并非真正REITs的一个体现，试点无法成为此后的常态。

　　在美国，REITs结构的关键优势在于可以避免双重纳税，即REITs能够从其税前净收益中减去其支付给持有人的所有股息，因此，如果REITs将应税收入全部支付给份额持有人的话，将无须缴纳公司税。

　　“REITs主要是用来投资商业地产的，商业地产大的来源就是开发商，但是开发商要把他的商业物业打包做REITs，实际上是先要经过重组的巨大的一笔税收。”王刚说。

　　除了能够体现REITs优势的税收政策以外，上升到整个REITs的制度框架设计，必将是REITs在国内能否大规模铺开的关键。

　　相比于私募REITs，公募REITs的一个重要特征在于，个人投资者进场了，尽管这会为场内交易的REITs带来更高的流动性，但也带来了更多的诉求，比如投资收益、风险控制以及投资者利益保护等。

　　投资者倾向的是何种投资标的，当然是高收益又安全的。投资收益也是中国版REITs的另一大挑战。据了解，鹏华前海万科REITs的预期收益率在8%左右，这其中，税的问题万科自己克服了，鹏华基金降低管理费，浦发银行(600000,股吧)也做了让步，使得该基金成本降低。

　　通过压低管理费来提高收益绝不是REITs常态，“希望后续产品能够适度向外部发展，撬动一些低成本的资金。”中信金石基金管理有限公司执行总经理罗霄鸣说。

　　另外，商业地产很重要的一个步骤是孵化，商业项目刚开始投入运营的时候不是最佳的状态，必须在运营两三年之后才能进入一个成熟期，这样才能更适合REITs。王刚认为，真正好的REITs，必须让REITs具有外部扩张能力和内部扩张能力，说白了你得把租金做上去。