房企混改步履维艰 利益博弈不断闪现

利益博弈不断闪现 房企混改步履维艰

　　从上海、 深圳、 广州、 珠海等地国有房企改革案例来看，真正混改成功的只有绿地控股，广州友谊、 珠海格力等重组或改革目前都只是在国资委旗下资产范围内进行， 想法虽然很多，但步子很小。

　　“中房报记者 曾冬梅 广州报道

　　9月13日，中共中央、国务院联合发布了国企改革顶层设计方案——《关于深化国有企业改革的指导意见》。虽然亮点不少，但对于急需解决改革中实际问题的地方政府而言，这依然只是一份框架性文件，缺乏具体操作指引。

　　“我们觉得比较失望，很多问题没说清楚，也没有可以落地的东西。”国泰君安分析师刘斐凡表示。广东某大型国企一位内部人士认为方案的发布无法改善地方国企改革阻力重重的现状：“我们公司也是想搞混合所有制改革，引入外部投资者，但其间发现很多问题，集团想把值钱的资产收回去后再混改，但没有这些资产民间资本肯定不愿意进来。而且，一旦混改，80%的在岗职工会被炒掉或分流，还有大量的退休职工需要现金安置，这些成本谁来负担？还有控制权、经营权如何分配等等问题都没法厘清。”

　　而从上海、深圳、广州、珠海等地国有房企改革案例来看，真正混改成功的只有绿地控股，广州友谊、珠海格力等重组或改革目前都只是在国资委[微博]旗下资产范围内进行，想法虽然很多，但步子很小。

　　成功案例少、步子小

　　上海在2013年底就出台了《关于进一步深化上海国资促进企业发展的意见》，改革方案涉及国企分类监管、国资流动平台搭建、股权激励扩容等20条细则。但截至目前，就房地产企业而言，成功的案例只有绿地控股。

　　经过数轮股权变更，在借壳金丰投资上市之时，绿地控股形成了多元股权结构：其中持股最多的是占总股本28.83%的上海格林兰投资(职工持股会)；其次是上海国资委[微博]旗下的3家国企，分别为上海地产集团(占总股本18.04%)、中星集团(占总股本7.63%)、上海城投总公司(占总股本20.58%)，以及其他股东24.92%。上述股东中没有任何一个股东能够单独对上市公司形成控制关系，绿地也因此成为了没有任何单独控制人、上海市国资系统中多元化混合所有制企业。

　　而且，上海市国资委并不参与绿地集团运营，上海市地产集团和上海城投总公司作为两家相互独立主体，只充当财务投资者角色，据了解，上海市国资委正计划推出混改操作细则，推广绿地模式。

　　在广东，其也已在全国率先进行国企体制机制创新试点，各个重点城市也陆续出台相应的地方改革方案。2014年10月，深圳出台了《关于进一步深化深圳国资国企改革的总体方案》，提出四大改革任务和18项重点举措，推进85%以上国有资本集聚到“一体两翼”产业体系，提出将混合所有制比重由75%提升至85%，资产证券化率由43%提升至60%。

　　深圳市国资委旗下的房地产上市公司也陆续有所动作，例如天健集团计划通过定增引入10名特定投资者。而宝能系觊觎深振业A控制权已久，曾一度位居第二大股东，直逼深圳市国资委控股地位。最后，深圳市国资委还是逼走了这个野蛮人，有消息指深振业或将成为深圳市国资委主导下的地产行业整合平台，因此国资委不能放弃其控股地位。近日深振业A对投资者表示，公司虽然期待以改革为契机谋求进一步的发展，也密切关注国资国企改革动态，但改革的方式及具体安排需由国资监管部门和股东单位筹划、确定，目前公司未收到任何消息或通知。

　　珠海国企改革以格力集团破局，但也只是走到半程而已。2015年1月12日，珠海格力集团发布公告，表示已与珠海投资控股有限公司签署《国有产权无偿划转协议书》，公司将其持有的格力地产3亿股无限售流通A股(占格力地产总股本的51.94%)和珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司100%股权无偿划转至珠海投资控股。珠海投资控股是珠海国资新设立的全资子公司，定位为大型国有资本运营平台型公司。未来，珠海市国资委计划将不超过格力集团49%的股权通过公开挂牌转让方式引进战略投资者。

　　广州在今年5月份发布了《中共广州市委广州市人民政府关于全面深化国资国企改革的意见》，提出至2020年，竞争性领域的市属企业全部实现整体上市或至少控股一家上市公司。在这之前的2014年底，广州友谊已经公布了一个百亿元的定增计划，用于收购广州越秀金融控股集团有限公司100%股权及增资，形成双主业的新发展格局。

　　据介绍，本轮国企改革的方向之一是要将原来的“国资委-国有企业”的两层结构转为“国资委-国有资本运营和投资公司-混合所有制企业”三层结构。从以上案例来看，除了绿地控股，其他公司都还没有走到最后一步。

　　阻力大于动力

　　那么，是什么阻碍了更多地方混改成功案例的出现？广东某大型国企一位内部人士对此深有体会。“我们公司已经亏损多年，现在基本没有自营业务，都是做代理，在市场上根本没有竞争力，赚的都是微薄的代理费，靠这些业务根本养不活职工。但是我们还有一些地块和仓库，各种租金收入占了公司收入的很大比例。”他表示，对国资委而言，亏损企业是最迫切也最有动力进行改革的。

　　他进一步表示，“集团也想混改，引入民间资本或者职工持股，但有个前提，要把仓库和地收回集团，这部分资产不参与混改。这是公司最值钱的资产，收回去之后哪有筹码和民间资本谈判？而且，就国企员工而言，在心理上是不愿意公司进行混改的。”

　　他指出，国企改革势必触动某些利益团队的既得利益，其中的种种博弈也在增加改革推进的难度。“现在国资委要求下属集团公司老总实行轮换制，就是想避免形成权利集团。但冰冻三尺非一日之寒，这些措施作用有限。”在他看来，国企改革不啻于一场革命，“温和的改是没有效果的。”

　　“地方国企改革进展缓慢很大程度是因为中央政策不明晰，没有具体的操作指引。另一方面也是因为体制上的问题无法根本解决。”从刘斐凡的角度看，并非所有国企都效率低下，“很多公司都有很出色的运营团队，做不出成绩其实是受体制所限。”他表示，机构繁冗、人员重叠是影响国企经营效率的重要因素之一，对于民营企业而言，精简机构、人员，减少人力成本支出是很市场化手段，但担负就业重任的国企轻易不能裁员。“让国企管理层的工资与市场接轨，激发它们创收的积极性也是一条路子，但很多国企高管身兼企业家和官员的双重身份，你是以官员还是以企业家的标准开工资？这是一个难题。”

　　刘斐凡认为，如果国企同时是市场监督者和参与者身份没法剥离，那对改革推进的深度和力度都不能有过高期望。而且，就房地产行业而言，混改对在行业排名靠前的国企央企其实影响不大，“房地产是资源密集型行业，无论是在资金还是土地资源前端，国企都有着天然的优势。他们为什么要把股权出让给处于竞争弱势的民营资本？”

　　在业内人士看来，对它们更具意义的可能是国企改革文件中关于提高资产证券化比例的规定，这意味着母公司资产会陆续注入上市公司，提升其资本化水平，增强行业竞争力，如招商地产和招商局蛇口公司的重组。

　　一位分析人士则认为，此前业内对混改的预期主要集中在国企引入非国有资本上，但这次国家发布的顶层设计方案提出了另一种可能性，明确了“国有资本以多种方式入股非国有企业”是发展混合所有制经济的重要组成部分。这意味着国有房企将拥有更多的主动权，通过入股民营企业迅速扩大市场占有率。