在经济下行压力下，近期楼市频频出现搅局杂音，不仅破坏了稳定住房消费的宽松环境，也冲击了中央维护房地产平稳健康发展的政策意图。
从长期着眼，征收房地产税的目的无非是希望通过税收杠杆，遏制高收入人群、投机者炒房，促进房价理性回归，同时，又可以收到税收，一举多得。再说，国外也有征收房产持有税的先例。世界上许多国家都有类似于房地产税这样的税种，如美国、法国、德国等国家的不动产税。从执行的效果来看，房地产税确实对个人拥有多套房给予了一定的抑制。这样看来，房地产税的出台似乎让普通百姓也可以买得起房了。然而，且慢欢呼，尤其是且慢支持短期内就征收房地产税。
一、征收房地产税是否有利于民生
对于真正的购房者，房地产税是否有利。除非你并不打算购房，否则，一旦你打算真正要买房了，就很可能会发现房地产税不是那么美妙。
目前为止，对于房地产税征收方法还莫衷一是。根据国外的征收方法，都是自己报税，然后统一到国家税收征管机关缴纳。然而，这种征税方式对于中国的征税体制无疑是一个革命性的挑战。
我们国家的税，基本都是增值税、营业税、企业所得税这样的税收，直接向企业征收，或者是如个人所得税这样由企业和单位代扣，或者如房产交易税那样在交易环节征收。征税难度都不高。
房地产税却需要每年向每户居民直接征收，也就是说需要从居民口袋里往外直接掏钱。与之前的征税方式比，人们的税痛感是完全不一样的。这样面对面逐人征税，成本之大难以想象。
就如同各地层出不穷的强制拆迁导致的暴力事件一样，征收房地产税与抵制房地产税的斗争很可能会成为社会不稳定的源头。很多人认为这种征税方式行不通，因为中国人不习惯这样的税收征收方法。
于是，很多人便认为房地产税应该这样征收：那就是，住房没有参与买卖成交的话，那么，不用理会这个房地产税，国家也不催缴。但是，一旦房产发生交易，就必须到国家的房产部门去办理过户。只要过户，那么就需要把这几年的房地产税一并交过来！
还记得前些年征收的二手房交易营业税吗？在未征收之前大家也都一致说好。但是真征收下来，购房人没有一个不叫苦的。这种税收名义上是限制投机，打击炒房，但是，其实所有的税收在买房的时候都就商定，必须是要由买房人付的！也就是说，买房人不但要承担高房价，还必须承担一大块税收。这是最让买房人痛苦的。
房地产税如果实行这样的征收方法，无疑就会起到与之前的二手房交易营业税同样的作用，会直接加到购房人身上。而且，这块税收负担可能要更重。
本来目的是要让人能够买得起房的，结果却让买房人更加难受。这样的政策还是好政策吗？
二、征收房地产税是否合理
我国实行城镇土地国有制，个人并不能对城市土地拥有所有权。目前中国房地产的所谓70年产权，也不过是租借了70年的使用权。而占房价最大份额的土地出让金，就是一次性交给政府的租金。那么，对于租来的土地，征收房地产税，合理吗?
从我国目前经济运行情况来看，征收房地产税存在许多不合理性，因为任何一个政策的推出和实施，都涉及一个政策成本和福利损失问题。不顾我国经济发展的现实而仓促出台，它就活脱脱成为一个怪胎。
法理上，建议征收房地产税的很多专家言房地产税并非新税种，以前只对商用房征收，此次只不过是把征税范围扩大到了个人住房，所以不需要像物业税一样必须经过人大立法程序。可是他们有没有想到，和广大老百姓最密切相关的，不是商用房而恰恰是个人住房。
中国现阶段的城市化进程在一定意义上是“畸形”的：农民放弃了对土地的集体所有权，而去换取对土地没有所有权的“户口本”。而在经济学意义上，房地产税既是“房”的税，还涉及“产”的税。所以房地产税在价格体系里，不光和房屋本身价格变化有关，还和土地增值贬值有关。那在城市里，谁对土地所有，你就该向谁去征收房地产税！在这个逻辑上，政府应该向自己征税。
城市土地所有权为政府所有，老百姓只有70年使用权，购买房产时所缴纳的土地出让金，是政府以土地所有者的身份将70年的土地使用权让渡给土地使用者使用收取的款项，也就是上面所说的土地一定年限的使用价格。近些年房价屡创新高，推动房价上升的并不是钢筋水泥这些建筑材料，而是土地的价值。土地租让金的计算是以标定地价为基准的，换言之，土地的升值在不断上涨的土地出让金中已经得到了补偿。因此政府再征收房地产税，在一定意义上属于重复征税，无异于一只羊扒两层皮的行为。
也有人把房地产税看成变相的物业税，认定它可以起到调控房价的作用，这实际上也不准确。征收物业税的合法前提，必须是取消土地出让金、土地增值税等与物业税存在重合的税费。然后，就现阶段而言，土地财政局面难以改变，这些税费因涉及多方利益博弈，根本没法取消。
其实，从我国过去的十几年经济实践来看，炒房者的资金实力往往远比普通需求者雄厚，即便对其征收房地产税，他们也完全可以“高价买高价租或卖”(也必须要说明的是，炒房者也不是推高房价的主要原因，他们只是高房价下的“衍生品”)。
一来他们比普通百姓更耗得起，二来他们与刚需者比较，弹性更大，进退更自如。这使得房地产税的征收负担最终仍落到普通的刚需者身上。这就是经济学里说的“税负转移”。因此，在中国收入差距如此之大前提下，仓促开征此税种，非但没能打击到投机者，还反而误伤了具有正常购房需求的老百姓。
商品房成本并没有实质下降，刚性需求依然大量存在，加快推进全面征收房地产税既不能起到抑制房价上涨的效果，还可能使房价进一步上涨。如此一来，它所引发的后果就是：炒房投机行为不减、普通百姓雪上加霜。
中国的房地产税在设计之初，背负着让房价回归的政策使命。但实际上，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。如果房地产税的目的是为了抑制房价，那在当前房地产深度调整的情况下，则意味着房地产税出台根本没有必要性，也无法解决普通百姓购房难的问题。市场归市场，保障归保障，保障房才是解决低收入人群住房问题的正确途径。
三、房地产税征收的几大难点
难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善？
国土资源局曾下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台，这被看做是加快不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。
然而，从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期。推动不动产统一登记工作也存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。不动产登记不落地，个人名下财产不联网，何谈征收房地产税？
难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”？
全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。
有人建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。因此，用一种说法是“60平方米以下免征，对于超过60平米的房屋征收房地产税”。那么，试问，60平方米的征收界限的确立有何依据？对于全国范围内实行同一标准“一刀切”的做法是否合理？
试想，一未婚男与父母合住180平米的房子，父母当年去世，马上就要征税？是不是有违人道，对于失去双亲的家庭是不是雪上加霜？
再想，父母去世前留下一套181平米的住房，现在一个人居住，房地产税要来了怎么办？结婚、生孩子、生二胎？如果真的是这样，百姓的正常生活将受到很大的影响，百姓想尽办法逃避的绝不是良税！
对于那些没有稳定经济来源，凭借着祖辈留下的房产而获得拆迁房的低收入人群又如何能够承受每年都需要缴纳的房地产税？
与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。对于房地产税的征收有人还建议对于第一套房免征房地产税，从第二套房起征。此前在重庆，为了规避房地产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房地产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。一旦房地产税对二套房征税，那么假离婚必然是正常人的理性选择。一个人独居，房子无论多大都可免税，那就离婚吧，离婚不离家，本质上对于日常生活没有任何影响，假离婚的成本只需20元，但是对于一套市值一百万的房产一年起码要交近万元的税，那么中国将会出现历史上罕见的离婚热潮，中国将会出现大量的非婚同居家庭。离婚的原因也不再是性格不合或是家庭暴力。这会出现一种什么现象？夫妻感情很好，但是坚持离婚，不为别的，只为避税。房地产税对于二套房征税不得不说是在逼着夫妻离婚，实在违反伦理！
难点三：征税房产的房价如何评估确定？
按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。
但从现实情况看，房产评估价格如何确定却存在一定难题。一是，我国现在高质量的评估人才极度短缺；二是，房价评估问题十分复杂。房子所在地段、房间朝向、周边环境都是影响房价的因素，但是却难以实行标准的量化；三是，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。
四．房地产税，为什么外国能征中国不行？
在国外实行的房地产税制度，有的确实起到了调控房价的作用。美国人的房子每年都要缴房产税，房屋的空置问题得到了有效遏制，投机性购房减少，房价得到控制。但这种政策效应的实现有其前提条件：一是美国土地私有制；二是，一半以上的国民可以有公租房可租。公租房的易获得性，使民众在房产市场上的需求弹性大大增强，也使得房地产税对房屋持有者的成本影响难以转嫁，炒房投机行为得以抑制。
相比之下，韩国曾为抑制房地产市场泡沫，多次增加房产税税负，尽管已经在1998年发起了100万户国租房建设计划，针对最低40%收入户提供国租房，然而韩国的房产税最终仍导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税，却未能有效刺激这些地区房产流通，也未能抑制房价，最终以失败告终。
反观我国情况，公租房覆盖率达到20%的城市很少，甚至远不如当初韩国实施房产税时的水平。在目前国内所有城市公租房都远远滞后的情况下，再征收新房地产税，不仅起不到调控作用，相反还会因成本增加，推高房价，让本就不堪重负的国民住房成本再次增加。
更何况我国房子各类产权十分复杂，共有二十几种产权种类。价格评估相差无几的商品房和房改房，但是当年付出的价格不一样，现在按照一个标准去收房地产税，合理吗？再说小产权房，当年不遵守法规买了小产权房，如今却不用交税，合理吗？更何况我国还存在许多的央产、军产，如果不将其纳入房地产税的征收范围会造成更大不公平。
对于房地产税，国际上没有只对第几套房征税的做法，因而房地产税一旦开征，不但无法解决房价高涨，且将加重所有老百姓的负担。在我国人民可支配收入提升之际，增加税负，无异于与民计较与民争利。
2013年我国人均税负已经达到9480元，人均税负与人均可支配收入之比高达0.52；相比之下美国的人均税负收入比仅0.19。我国人均税负水平高居世界前列，享受的社会福利水平根本无法与之匹配。即便如此，却仍有人呼吁增加赋税，相信能平抑楼价甚至分配收入，近乎于饮鸩止渴。
税分为“恶税”与“良税”。凡老百姓以种种方法逃避的就是恶税。法国当年对城市房产强征“门窗税”，人民为了避税，纷纷消减门窗甚至不要。雨果怒指：你们是在对阳光和空气征税！经济学上，税是研究如何拔鹅毛而不让鹅咯咯叫的艺术。然而在面对着成倍增加的税负，如今的很多“鹅”们，不去质疑房地产税的合理性，痛斥房地产税为恶税，反而乐见此税的尽早实施。房地产税的实施不可能是一蹴而就的，我们需要做的还很多，否则很可能变成邯郸学步东施效颦 。
（作者：张连起，会计审计学家、资深注册会计师，人文会计首倡者与践行者。全国政协委员、提案委员会委员。兼任财政部会计标准战略委员会委员、 内部控制委员会委员、管理会计咨询专家、最高人民检察院特约检察员等职，担任多家著名大学客座教授。）
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