开征房地产税 影响几何

　　编者按：最新调整的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。开征房地产税会对房地产市场产生哪些影响？世界上有哪些国家征收房地产税？效果如何？《环球时报》特别邀请四名相关领域的专家和学者，为您解读房地产税。

　　叶青：开征时机已经成熟

　　在大环境影响下，现在有一些原先很有争议的税被列入立法计划，体现了新一届领导班子的决心。如果没有一套房地产税，我们不能说自己是真正的市场经济国家。房地产市场如此纷乱，现有的土地增值税带来了很大问题，对市场缺乏有效的调控手段。经过制度准备和实验探索，开征房地产税的时机已经成熟了。

　　这个税法如果能制定，对中国市场经济的完善是重要贡献，房地产市场需要健康的力量。由于没有房地产税，地方大搞土地出让金，形成畸形的“土地财政”，跟市场经济的精神相违背。

　　房地产税制定有助于在政府和土地之间建立良性的关系，土地买卖不再是一锤子买卖。很多国家地方的财政收入，都主要来自于土地和房产。地方政府要想获得稳定的财源，最方便征税的就是房子。美国州财政的主体是房地产税，因为房地产公开透明，难以隐藏。用房地产税取代土地出让金和增值税，有利于形成稳定的地方财政关系，

　　房地产税对反腐也很重要，财产登记、房地产税是反腐败的重要手段。一些媒体认为不动产登记目的不是反腐败，这是不准确的。虽然不动产登记是面对全社会，但反过来说，不动产登记对打击社会中的腐败分子也是有利的。

　　房地产税不会对房地产市场造成太大的冲击。温州炒房团红火的时候，一次把整栋楼都买下来。由于没有房地产税，交易是一次性的，购买环节的全部结束给炒房团提供了空间。征收房产税之后，炒房者减少，房价下降，使一些收入相对较低的小夫妻也能通过贷款拥有一套可以住一辈子的房子。政府可以通过税收调节房地产市场。比如，重庆限定每人60平方米收很低的税率，超过这个限额，税额按面积递增，这就是用经济手段抑制炒房。对低收入家庭来说，他们一直痛恨的炒房团影响居住改善的现象将得到改善，而炒房对房市的虚假拉动也将被控制到最低。(作者是中南财经政法大学财税学院教授)

　　朱中一：有利于增加总供给

　　大部分世界主要经济体都对房屋征收房地产税。征收房地产税主要有三方面的正面效果：

　　一是促进房地产市场总供给的增加，缓解住房供求矛盾。开征房地产税将增加房屋保有和使用环节的税收，导致房地产营业税、契税、增值税等流转环节税收的减少，这将迫使房屋所有者将手上多余的房子推向市场。市场总供给的快速增加将大幅缓解当前市场供求不平衡的状况，房屋的居住属性也将更加凸显。

　　二是推动租房市场发展。房地产税的增收将推高保有房产的成本。在这种情况下，房产所有者必然会选择将多余的房产推向房屋租赁市场，让租户共同分摊房产的保有成本，导致租房房源增多，房租价格下跌。

　　三是帮助地方政府实现财政收支平衡。当今世界上许多国家，物业税或房产税则是地方财政的重要收入来源。而我国自1994年分税制改革以来，地方税种大多比较零散，不易征收，地方财政收入难以得到保障。地方政府依赖土地出让金收入，形成了具有中国特色的“土地财政”，但这种以“卖地”为特征的“土地财政”不具有可持续性。

　　值得注意的是，由于目前我国一些三四线城市房地产存量较多，消耗压力大，若房地产税推得过快，可能会对这些地方的房地产市场构成较大冲击。(作者是中国房地产业协会原副会长)

　　贾康：有望提升城市管理水平

　　在美国、日本等西方比较成熟的市场经济国家，房地产税收经历了长期的发展和完善，已趋于相对稳定和成熟。以美国为例，绝大部分的地方政府都以房地产税为财政支柱。从1975年至今，据统计均占地方税收收入的50%以上。

　　美国更强调对房地产的保有环节征税。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，属于财产税大类，税基一般为房地产的评估值。除保有环节的税收外，美国也对交易环节征税，一般依照房地产的取得方式而设置税种，对房地产或土地的经营、交易所得或增值收益课征房地产所得税。

　　值得一提的是，美国各州和地方政府的不动产税率不同，平均大约1%至3%，往往通过当地议会审批预算的程序来一年一定，有不少地方是根据当年的财政状况“倒算”房地产税税率，以补齐财政短板。地方政府在确定当年的房地产税征收税率时，一般都会邀请纳税人参与。由于房地产税属于保有环节的税收，征收税率的提高与城市管理水平和物业服务水平紧密相关，房地产税的出台将会极大地促进城市管理水平的提升。(作者是财政部财政科学研究所前所长)

　　赵秀池：要防止增加购房人负担

　　房地产税涉及老百姓的切实利益，一直是百姓关注的焦点。房地产税到底怎么征，征多少确实会影响到百姓的住房消费和投资的决定。

　　应该注意的是，房地产税与房产税不是一个概念。房地产税是一系列有关房地产的税收体系的设计与安排，而房产税仅是其中的一个税种。在未考虑土地出让金、房地产开发、交易环节等既有税费的情况下，仅增加房产税已经遭到众多百姓的质疑，有重复征税之嫌。况且，上海、重庆房产税的试点效果并不好。在卖方市场下征收房产税，不仅对调控房价没有起到作用，反而增加了购房人的负担。

　　我国房地产税法的设计应该在借鉴国外经验基础上，切实考虑我国的土地制度等实际情况，进行一系列的顶层设计，处理好土地转让金、房地产开发、交易环节等各种税费的关系。同时，房地产税收的设计一定要体现“有保有压”的方针：对于刚需和改善性需求进行免税或实行较低的税率，对购买多套住房的投机性需求可以实施较高的税率，以发挥税收的收入调节作用，使住房回归居住功能。(作者是首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任)