北京写字楼需求强劲开发商积极布局

　　近些年来，随着限购、限价等调控政策的实施，住宅市场正式告别“挖个坑就赚钱”的黄金发展期，步入较低利润率、更强调服务属性、发展更为稳健的“白银时代”。不过，在住宅地产黄金十年成为过去式后，诸多业内人士均指出，未来十年，此前稍显“落寞”的商业地产或将迎来“黄金时代”。

　　《证券日报》记者了解到，去年以来，不少房企也确实纷纷从住宅地产的漩涡中抽身而出，将投资转向未受调控波及、发展势头良好的“商业地产”，其中便包括万科等龙头企业。而随着更多的企业参与到商业地产的开发中，以写字楼为代表的商业地产项目的竞争也是愈发激烈。

　　尤其是一线城市的5A甲级写字楼，由于需求旺盛，租金持续增长，也成为众多房企主攻的方向，而为了能够使自己的项目在竞争中脱颖而出，写字楼的建造运营标准也是不断提高。

　　在7月17日举行的首届中国商务写字楼发展趋势峰会上，中国房地产业协会便发布了《互联网+房地产发展趋势报告》，详细解读了商务写字楼智能化标准“5A+i”，并集中探讨了房地产未来发展形态。

　　北京写字楼需求旺盛

　　实际上，房企们选择将更多的目光投向商业地产，尤其是一线城市的5A甲级写字楼，也是有着现实的数据支撑。仲量联行发布数据显示，北京整体市场甲级办公楼租金保持上涨趋势，2015年第二季度环比增长1.1%，成为连续第七个增长的季度。仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯称，可租赁面积的稀缺使得北京的办公楼业主有能力提高租金，除非遇到不可预见的因素，业主方将持续保持市场优势。

　　同时，全球知名的房地产服务营运商DTZ戴德梁行近日发布报告显示，北京5A甲级写字楼市场在今年第二季度的平均租金环比微涨0.31%至每月每平方米383.53元（61.66美元），同比微涨0.86%。

　　统计显示，空置率方面，由于本季度新入市项目的预租状况较好，并且企业租赁活动比上季度活跃，全市5A甲级写字楼平均空置率因此环比下降0.86个百分点至4.55%。同时，本季度全市净吸纳量增至110146.23平方米，环比上升34.79%。总结2015年前两个季度全市累计吸纳量为191863.36平方米，比去年同期上涨78.51%。

　　此外，高力国际发布的季度报告也显示，2015 年上半年北京写字楼租赁需求保持强劲。

　　而随着互联网、金融、保险、贸易等行业的不断发展,企业对写字楼的要求也越来越高。同时，在房企纷纷进军商业地产的背景下，为了抢占行业制高点，开发商们对写字楼等商业地产项目的建造及运营标准，也是不断提高。为此，中国房地产业协会继推出5A标准后，近日又发布了商务写字楼智能化标准“5A+i”，作为新型高端写字楼一个可衡量的标准体系。

　　据悉，“5A+i”模式借助互联网技术，构建基于云计算和大数据的全新平台，全面改进用户办公体验。中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云在介绍“5A+i”标准时说，“我们曾经创造了5A标准，现在又发布了商务写字楼智能化标准‘5A+i’，‘i’是个很宽泛的概念，能够把互联网、写字楼和房地产经济结合在一起。”

　　中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如对《证券日报》记者表示：“在开发商转型成为服务商的过程中，要进一步拓展写字楼的服务价值，打造智能办公空间，将客户变为用户，连接在商务写字楼这一平台之上。”

　　骏豪创新iWORKS模式

　　而在当前房地产市场分化突出，挑战不断，整个行业面临转型的背景下。开发商也在城市配套服务、智慧社区、创业孵化器等方面积极实践，以开拓新的格局适应时代变化。其中，骏豪·中央公园广场的iWORKS模式因其独创的服务高端物业和高端商务人群，成为中国房地产业协会首个“中国商务写字楼‘5A+i’示范项目”。

　　在蔡云看来，iWORKS模式起到了行业示范作用，其功能不是单纯的创业孵化器，而是搭建了能够保障入驻企业实现最大使用权限的高端平台。

　　“我们的iWORKS模式建立了以企业资产转化，投资服务为主体的资产运营管理平台，”骏豪地产集团营销中心总经理张胜对《证券日报》记者表示，“这个iWORKS有三大平台：一是以高端资源交互为主体的私董管理平台，所有入驻骏豪·中央公园广场的企业主，在互联网云平台技术下将会被配备一位私董秘书，并将根据用户的不同社交需求，设置私董会、CEO俱乐部和精英会。如针对私董会，我们致力于推动大家组建“事业合伙人”，抑或组建新的基金等，形成共同投资，构建共享利益；二是以办公、财务、工商等多种便捷服务为主的商务运营管理平台，我们为每一个入住的企业配置一个商务管家。比如骏豪·中央公园广场是朝阳区投资局的重点扶持单位，如果你的企业有任何证照、税收管理问题，都可以通过商务管家这个体系帮助运营管理。打个简单的比方，一个企业在骏豪·中央公园广场要办年会，按传统方式自己找公共关系公司要花大量的人力成本、风险成本去做，如果借助我们这个体系，只需要和商务管家在线上提出这个要求，有骏豪验证过的10家公关公司为你提供服务；三是资产运营管理平台，iWORKS为每一个企业主提供一个资产管家，汇集所有房地产资产和物业有关联的运营计划，并通过iWORKS体系进行资产交换。”

　　对此，有业内人士指出，iWORKS模式不仅解决了企业日常商务办公问题，而且整合了资产运营和圈层资源，全方位拓展了写字楼的物业运营范围。

　　张胜也称，iWORKS模式的定位就是基于互联网的云平台技术，实现从传统的房地产开发商转型成为房地产运营商。

　　实际上，房地产运营智能化已成为业内的一致共识，未来也将会出现更多商业地产与互联网的新形态，而“5A+i”标准体系为互联网和房地产的结合提供了一个可衡量的标准体系，有助于推动房地产运营转型。