跨界整合资源 房企盈利模式渐变

　　◎每经记者 白亚静

　　“三十年为一世而道更”，不求自变，大厦亦成草蔓。

　　万达集团董事长王健林曾表示，中国房地产的长期趋势可以对照欧洲工业史来预判，等工业化、城镇化进程基本完成后，房地产行业就将面临萎缩，所以地产行业里面没有百年企业，也没有500强企业，因为它不是一个可持续的行业。

　　不过，就目前来看，中国的房地产行业已经不是传统意义的地产业，而是善于整合资源的跨界高手。比如万达，左手电商，右手广场，借此向生活服务公司转型；比如万科，住宅之上又试水商业、产业地产，向城市配套服务商拓展。

　　从这些整合中，《每日经济新闻》房地产研究小组发现，这些新方向正顺应着国家支柱产业变化的大趋势。

　　房产＋社区O2O

　　当一个传统行业向一系列新兴领域发展，进而晋身超级整合专家时，可以发现不少房地产企业也在经历着“迭代”。这些用“迭代”描述自己的房企，正踩在互联网的风口上。

　　数年前，彩生活是一家还需要开发商补助的微利物管公司，现在却反客为主，尝试将住宅改造为社区O2O的入口。彩生活CEO唐学斌称，“现在卖的不是房子，而是70年服务”。

　　此次推出的产品被称为“彩生活住宅”。其设计思路是，购买住宅后，开发商联合彩生活赠送业主一张数额不等的“彩之云”平台的代金券，业主可通过该代金券在家乐福等大型超市，或淘宝等网上平台进行购物，甚至可以花费在装修、买车等大宗消费上。

　　彩生活副总裁叶晖认为这一产品顺应了国家“互联网＋”战略。他将“彩生活住宅”比喻为住宅里的小米手机，在他看来，正如硬件是软件的入口，“彩生活住宅”也是彩生活提供服务的入口。

　　据彩生活方面介绍，目前，彩生活住宅1.0版将在武汉花样城二期、惠州康城四季三期试点。值得注意的是，周二公布的试点地并不是此前花样年高管所称的深圳坪洲新区项目。发布会当日，不少业内人士认为，这与深圳楼市在“3·30新政”后的暴涨有关。

　　彩生活将试点地选在二三线城市，合作伙伴同样也是二三线城市的中小开发商。发布会当日公布的合作名单显示，合作伙伴有无锡太湖花园房地产公司、西安荣鑫控股公司等。

　　虽然彩生活内部高管向《每日经济新闻》记者表示，这是草根战略。但是，从这种试水方向与合作对象的选择上不难发现，只有楼市相对供大于求的区域，或者说卖房利润空间已被大幅压缩的地方，才有将房子转变为服务入口的可能。

　　房产＋医疗

　　医疗是互联网之外的另一个风口。去年10月，国务院印发《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，中国的健康服务业总规模将达到8万亿元。将之与2012年的2.8万亿元医疗卫生总费用相比，预计这一行业的平均复合增长率将达到17%。

　　根据《每日经济新闻》之前报道，房企涉医的背后是希望获取医疗大数据，这将媲美BAT多年来在不同领域建构的大数据。但相比医疗市场的大空间，其推进所遇到的困难或许更大，尤其对于跨界的房企而言。

　　北大医学部EMBA客座教授钟呼顺曾指出，虽然目前如整形医院等经营模式存在弊病，但这一模式根植于特定市场，如果房企冒然选择其他经营模式，离盈利目标更远是大概率事件。

　　某上市房企部门负责人称，房企自己经营社区医院，第一没有配套的人才和专业优势；第二品牌能否得到认可不好说，没办法保证盈利；第三，投资重，回报慢，如果和医院合作，只负责盖楼等，又失去了参与医疗行业的意义。

　　大数据产业联盟会长董力明表示，短期内，医疗大数据套现很难，国内唯一的大数据交易所还没有相关交易。

　　另外，在上月恒大推出的第一个社区医院项目上，业内所预期的用医疗助力销售这一思路也落空，许家印将该医院的选址地落在广州某已成熟社区。

　　房产＋城镇化

　　伴随国家新型城镇化战略的持续推进，2013年，一向不碰住宅之外业务的万科提出新的商业逻辑：城市配套服务商，并在此逻辑下，进入商业和产业地产领域。

　　在物流地产、社区商业上，当外界认为后入者难有优势时，万科董事会秘书谭华杰表示，不认可行业竞争大，就意味着发展到了尽头，万科的合伙人制度、融资成本将成为新业务的优势。

　　除了以新概念进入旧领域，万科也在探索创客空间，并在深圳、广州等地建立了万科云城。这些产品给万科住宅带来了大幅增值，以今年深圳万科云城的住宅销售为例，虽然位于传统价值洼地西里片区，且住宅并非70年产权，但在行情上涨之际，开盘即收金20亿元，均价5.5万元，甚至高于同期同位置的某些70年产权楼盘。

　　市场化的万科物业，是城市配套服务商逻辑下的另一个发展方向。在这一领域，除了用“睿服务”进行托管，还可通过品牌合作、股权合作等方式进行扩张。据记者了解，同彩生活一样，万科物业也在大量接洽社区服务的创业者，如洗车、绿化维修等。

　　蓝润地产也在向城市综合运营商发展。今年三四月，蓝润地产连续三次出手成都核心商业用地。蓝润集团副总裁潘锐称，拿下成都这些优质商业地块，只是蓝润战略的冰山一角。

　　目前，蓝润地产一方面要保证传统板块规模，另一方面需增持城市级核心商业地块。从2009年开始，在以成都为核心的城市群布局策略下，蓝润拿地时，先从双流、温江最外层出发，适时推出独立品牌项目，再凭借成熟产品（如春天系）进军二三环，最后拿下主城区核心地段。

　　搭车城镇化的还有万达。王健林表示，他赶着去三线城市，除了当地商业稀缺，还因为现在土地便宜，而且能选好地段。在他看来，一个国家城市化进程也就这二三十年，所以要尽快把中国的城市布局到位。