鹏华前海万科REITs获批 开创公募投资新领域

　　6月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金。

　　从投资人配置类型来看，REITs往往被海外投资人定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。

　　根据中国基金业协会披露的数据，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而鹏华前海万科REITs获批意味着，公募基金的投资标的完成了突破，涉足资产证券化。

　　这一突破将开启公募基金新的投资视野。不同于股票、债券、货币类标的的投资“标准化”程度过高，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等资产。

　　尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新，提供巨大的市场容量。　

　　开创公募基金新的方向

　　单纯从公募基金的投资标的来看，继股票、债券、货币工具、证券衍生品，以及海外各类证券标的之后，鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化的品种。

　　早在2011年，鹏华基金发行了鹏华美国房地产基金，借道QDII产品投资海外REITs，最早让部分国内投资人了解这一类投资产品。

　　时隔三年之后，国内市场真正的公募REITs基金姗姗来迟。

　　根据证监会披露的数据，4月22日，鹏华前海万科REITs被证监会受理。到6月8日，该产品获批，也意味着鹏华基金在该类产品创新上拨的头筹。此前，也有基金公司传出过发力REITs的消息，但最后没有下文。

　　从1998年公募基金起航，该行业创新不断，但在大类资产配置中的开创性创新，只有这么几个节点：1998年，公募基金投资上市公司发行的有价证券；2002年，首只债券基金获准发行，公募基金投资范围扩大至债券；次年公募基金又诞生了以货币为主要标的的货币基金。

　　从2003年之后的12年来，公募基金的创新更多的是在这三类资产上深耕细作，但投资范围没有实质性突破。直至2015年，鹏华前海万科REITs的诞生，才将公募基金投资标的的范围突破至资产证券化。

　　虽然券商发力REITs产品在更早些时候已有成绩。早在2014年5月21日在深交所挂牌至今，由中信证券(600030,股吧)发起的“中信启航专项资产管理计划”已经在深交所上市。该产品实现了基础资产从非标到标准化产品的跨越，但从产品类别上来看，仅对接了机构投资者，并无法与普通投资者分享收益。

　　鹏华前海万科REITs成为让普通投资者投资国内第四类资产的桥梁。

　　这一模式因此成为普通公众资金参与政府基础设施建设的一个尝试，从而备受市场关注。

　　根据万科方面此前透露的信息，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户。此外，并从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

　　目前市场尚不了解鹏华前海万科REITs的收益水平，此前有采访万科的报道透露，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。这也意味着，前海企业公馆一年内将产生1.65亿元(理论值)的租金收益。

　　根据产品设计，后期该产品将装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易。

　　“相比此前中信证券发行的REITs产品，鹏华前海万科REITs仅通过租金的收益权进行证券化，可能在一定程度上避免资产转让过程中评估难的问题,”根据北京某第三方机构人士分析，这种模式的在公募行业的可复制性更大。

　　PPP的中国表现

　　跳出公募基金行业。鹏华前海万科REITs的获批，也开创了中国PPP模式的创新模式。

　　PPP（Public-Private-Partnership）也称3P模式，即公私合作模式，是公共基础设施一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

　　宏观经济和财政收入不断下行，地方政府债务规模仍在攀升，财政政策遭遇“天花板”，如何在财政可承受范围内，有效利用社会投资来拉动经济，并撬动中国十几年来难以攻破的财税、投融资改革“堡垒”，现实的中国需要一个楔子。而PPP正是这样的楔子。5月25日，发改委公开发布1043个PPP项目，总投资额近2万亿元。各地也陆续推出各种PPP规划。

　　随着鹏华前海万科REITs的获批，万科前海企业公馆已经演化成PPP模式。前海管理局推出土地资源，万科作为项目的建设管理人，鹏华前海万科REITs作为公众分享公共基础设施建设的收益机会，实现了公共基础设施建设和私营企业，民间资本与政府合作。

　　相比全球市场约1.4万亿美元的REITs总市值，国内各类金融机构在相关业务正在起步。与此同时，随着政策面鼓励社会资本参与PPP项目，这一市场的潜在空间或也将被打开。

　　鹏华前海万科REITs的模式如果推广能够实现普通投资者参与PPP，成为中国PPP的一种创新模式。