从2005年越秀房托（00405.HK）在香港上市，REITs（房地产信托投资基金）在中国道路已经走了近十年。

　　近日，证监会网站披露的公告显示，鹏华基金与万科的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，这一信息一时间吸足市场眼球：作为房地产资产证券化、房企轻资产化的重要部分，公募REITs 在国内迈出了一大步。

　　万科董秘谭华杰告诉21世纪经济报道记者，该产品的投资标的为位于深圳前海的万科企业公馆，鹏华基金为该产品的投资管理人，投资者可以认购鹏华发行的公募基金，以获得万科企业公馆的租金收益权。

　　华泰证券(601688,股吧)公募基金研究员楼栋对此指出，REITs 在国内破冰，意味着这类在海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产，已逐步进入中国内地居民的资产配置池。

　　这只公募REITs是否能成为普通投资者的投资标的还待证监会的审批及基金发行的顺利进行，但可见的是，REITs在中国市场在发生着变化。

　　目前，业内俗称证监会版本和银监会版本的REITs，均处于试点阶段。接受记者采访的诸多业内人士指出，目前国内“类”REITs的产品很多，由于法律、制度以及市场方面的一些原因，中国版本的Reits与国际上的Reits差距仍然较大，但市场前景仍值得期待。

　　鹏华万科开启公募REITs

　　“产品的公募化，持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是前海万科REITs基金对于REITs发展的主要意义。” 谈及前海万科REITs封闭式混合型基金，中国REITs联盟秘书长王刚对21世纪经济报道记者评价说。

　　他指出，这只基金将会有一个封闭的时间，从影响上来看，若获批，长期来说会激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。

　　5月13日，万科董秘谭华杰接受21世纪经济报道记者采访，详解了这只备受期待的REITs的标的物、发行规模、定价规则和特殊性。

　　谭华杰说，这一基金的两大突破在于两点，一是突破了传统的私募REITs产品，公募的形式让更多投资者参与进来，二是这只REITs针对的是不动产，此前很多与此类似的ABS项目并未投资房地产。“万科通过REITs相当于一次收回了多年的租金收益权，现金流迅速回笼。”他说。

　　21世纪经济报道从万科深圳公司人士处了解到，该产品的标的物前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。这也意味着，前海企业公馆一年内将产生1.65亿元（理论值）的租金收益。

　　“这只基金发行规模上限为30亿元，其中一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。至于基金如何去定价、估值，在发行前会有向投资者询价的过程，投资者的认购意向会影响基金发行的价格。”谭华杰说。

　　谭华杰坦陈，“这在REITs领域有里程碑的意义，但还不能说是完全意义上的REITs产品。”。

　　21世纪经济报道记者发现，“前海万科REITs封闭式混合型基金”在运作模式和收益率方面仍和国际上的REITs存在区别。

　　在运作模式上，“前海万科REITs封闭式混合型基金”是一只标的特殊的REITs。

　　“由于标的物BOT的性质，所以是否能够被认可为接近国际意义上的REITs或者在国内上市，实际上还是有争议的。”谭华杰说，其特殊之处在于，其标的物前海企业公馆为BOT项目，万科公司并不拥有该物业的产权，只是拥有前八年的租金收益权，其实际产权归深圳前海的政府机构所有，而投资者通过认购公募基金份额获得的仅是该物业的租金收益权。

　　这意味着，REITs投资人只能分享项目租金收益而无法获取资产升值收益。

　　而在国际上，投资REITs的收益来源于两部分：一是由REITs每年的利润派发的股利，这部分主要取决于持有物业的租金或者持有抵押贷款的利息等经营性利润，一般比较稳定；另一部分是在市场上REITs交易价格的变化，与持有物业或抵押债券本身价值评估有关，收益率有一定的上下起伏，但除了房价暴跌阶段，一般其波动幅度小于普通股票。

　　而在收益率上，国外REITs 产品的收益率非常可观。华泰证券公募基金研究员楼栋指出，在国外 REITs 产品已经十分规模化，发展快速的原因在于其稳定持续的回报，REITs 长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。彭博数据显示，截至2014年 12 月31日，美国道琼斯REITs 过去 20年年化平均收益率为 11.66%，跑赢罗素2000（9.61%）、标普500（9.83%）等主要指数。

　　两个REITs版本的尝试

　　近年来，对于国内REITs的讨论，主要是聚焦在以固定收益资产为核心的银监会系统试点和以REITs上市为核心的证监会系统试点这两个版本。

　　中信金石基金管理公司和具有华润集团背景的嘉实基金(博客,微博)为证监会REITs试点企业。2014年，中信证券(600030,股吧)推行了两款私募类REITs产品，分别为“中信启航”专项资产管理计划和中信华夏苏宁云创资产支持专项计划。前者在深交所综合协议交易平台挂牌转让，后者推出售后返租。因交易量和流动性受到质疑，两者被认为失去了REITs 的交易功能，亦没有公共性。

　　嘉实基金方面，该公司内部人士向21世纪经济报道记者证实，2014年11月，嘉实基金曾与上海城市地产控股有限公司宣布双方合作成立房地产私募基金及房地产公募（REITs）管理公司。但该人士表示并无更多最新进展的信息提供。

　　银监会版本的REITs则有着另外的模式，这个版本的试点推动者是央行和住建部。2014年9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

　　实际上，一些地方政府曾做过此类尝试。

　　2012年8月17日，天津市房信集团资产支持票据曾获得银行间交易商协会批准发行，募集金额20亿元，成为全国首单保障房类的资产支持票据产品，该资产票据的成功发行也被认为是天津市REITs试点工作取得了进展。

　　“但实际上这个最终并没有成功，包括上海、北京等地也还没有做成，目前整个市场上没有出现具有突破性的案例。”王刚告诉21世纪经济报道记者。

　　兴业证券(601377,股吧)分析师任瞳指出，内地廉租房的REITs的推出仍存在一些问题：由于廉租房的土地性质多为划拨，在产权上多数无法交易，这为真实资产转让带来了一定考验；较于商业地产，廉租房在评估层面的难度更大；在产品设计上，要考虑到产品的收益情况。

　　对于二者的主要区别，王刚表示，证监会版本更多由公募私募机构来操刀，集中在标的物股权的交易，未来REITs上市是最终目标，而银监会版本更多集中在债权的交易，交易发生在银行间市场。

　　在东方臧山资产管理有限公司总裁吴涛看来，目前市面上两个版本的REITs产品都还没有达到国际REITs的标准。

　　“除非REITs走到了A股市场，开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市，普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时有租金的收益权，这才达到真正的国际意义上的REITs的标准。”吴涛提出。

　　但他对国内REITs的发展前景也相当乐观，“在推动相关立法改革的前提下，三年内，国内将会有REITs上市。”吴涛指出，目前一些大型的开发商都有进行REITs的尝试，在制度可行的情况下，他们旗下都会有REITs有条件上市。“他说。

　　“我们一直都在呼吁大力发展 REITs，目前政策推进的力度其实没有2008年、2009那么大，当时是由国务院牵头；未来政策方面，需要九大部委联合，尤其是财政部和国税总局这两个重要部门的加入，在税收和相关法律法规上作一些修改和调整，市场的发展仍值得期待。”王刚说。