中小房企最大“债主”换人 银行退居二线

　　融资成本不同的直接后果则是“中小型房企输在了拿地的“起跑线上”

　　房地产市场曾经有一种观点十分盛行——“最怕房价下跌的不是房企，而是银行，因为银行是房企的最大债主”，这种观点甚至曾经演变出“两大行业谁比谁先死”的争论。

　　但是，《证券日报》记者查阅大量房企财务报告注意到，对于很多中小型房企来说，银行已经不再是其最大的“债主”，通过发行信托计划和资管计划融资是多数中小型房企正在做、以及未来仍将做的。不过，据记者测算，“非银”类贷款的价格可不算亲民，其利率较银行贷款上升了至少四成。

　　在拿地热再现的背景下，融资成本不同的直接后果则是——“中小型房企输在了起跑线上”，某资深律师对《证券日报》记者表示。

　　中小房企

　　银行贷款稀缺

　　与大型房企坐拥低成本贷款不同，对于中小房企而言，银行贷款正在逐渐变成稀缺品。

　　在140余家A股上市房企中，2014年的营业收入超过400亿元的仅有5家，这“TOP”五也是名副其实的第一军团；而营业收入在20亿元-200亿元的60余家中型房企可以作为第二军团，这些房企的营业和收入排名在不同的季度时点变化较大，互有胜负；而营业收入在20亿元以下的房企约有70余家，其中15家去年的营业收入尚不足1亿元。

　　《证券日报》记者在三类房企中抽取了10余份2014年年报进行调查，其中，中型房企和小型房企对于信托和资管融资的依赖性明显高于大型房企。

　　例如，2014年营业收入仅0.11亿元的荣丰控股财报显示，截至2014年12月31日，以同期同档次国家基准利率上浮一定百分比的利率计息的银行借款本金人民币1.7亿元。而该公司去年年底的金融负债合计9.39亿元，银行贷款的占比仅为18%。

　　中型房企中的领军企业华夏幸福2014年年报也显示，该公司截至2014年年底的融资总金额301.95亿元，其中银行贷款余额70.75亿元，信托、资管等其他融资余额231.19亿元；期末公司对外担保金额297.02亿元，均为对控股子公司担保。

　　大型房企与银行的关系大多依旧亲密，其银行贷款的获得也比较容易，甚至有富余。招商地产将银行借款作为主要资金来源，2014年年底该公司尚未使用的银行借款额度为262亿元（2013年年底为234亿元）。即使个别大型房企出现了“去银行化融资”，其发展趋势也是境外低利率融资，而并非主要依托信托和资管公司，这体现了房企借款选择的主动性。

　　例如，万科在2014年年报中表示，“公司有息负债中，银行借款占比为39.94%，应付债券占比为16.83%，其他借款占比为43.23%。报告期内，公司发挥境外融资优势，充分利用境外低成本资金支持公司发展。截至报告期末，公司有息负债中，境内负债占比80.35%，境外负债占比19.65%。人民币负债占比83.24%，外币负债占比16.76%，外币负债占比较2013年底提高了5.68个百分点”。

　　此外，《证券日报》记者查阅多份上市房企2014年年报发现，房企大多对于未来的资金保障进行了分析，其中，中小房企普遍的表述是“公司将通过自有资金，销售资金回笼，银行、信托、资管公司、基金等各类型金融机构借款等途径和方式来解决。而大型房企的表述则多类似于“与各大银行保持着长期合作关系，形成了稳定的信贷资金来源”、“在项目层面引入合作方进行‘股权+债权’ 的融资方式”。

　　“非银融资”

　　资金成本上升

　　“非银”融资利率高企资管计划与银行贷款的利率差距究竟有多大？同一家公司的两类借款数据无疑更具有可比性。

　　荣丰控股2014年年报显示，该公司在同一时间段进行了资管计划融资和银行贷款，前者执行年利率9.8%，在三年的合同有效期内利率保持不变；后者借款利率按法定基准利率上浮20%执行，借款当期执行利率为7.2%。此外，去年，该公司申请的三年期银行贷款利率较基准上浮30%，借款当期执行利率为7.995%，但在今年连续降息以及未来有望继续降息的背景下，成本有望降至7%。

　　而华夏幸福2014年年报也显示了银行贷款和非银融资的价格差。该公司利息资本化金额为25.3亿元，去年公司融资加权平均利息率为9.64%，其中银行贷款的平均利息成本7.22%，信托、资管等其他融资的平均利息成本10.43%，最高项目融资成本为13.9%。按照银行贷款和非银融资的平均息差计算，“非银”较银行贷款高出44.46%。

　　“如果能从银行途径借到钱，谁也不会愿意找信托和资管通道，但是目前银行对于中小型房企的审贷非常严格”，东北地区某小型开发商的财务负责人对《证券日报》记者表示，“银行的白名单管理已经实施了好多年，我们这类没有二级资质的小型企业很难获得贷款。”

　　“名单制审批通常很难突破，房企的开发贷我们支行层面仅有权上报，审批要总行最终完成”，某股份制银行浙江地区支行行长对本报记者表示。

　　输在“拿地”

　　起跑线上

　　对于资金密集型的房地产行业来说，资金成本能够影响的事项确实很多，其中，对于“拿地”环节的隐性影响更是不容小觑。

　　“大型房企之所以能屡屡成功夺地，是因为这些房企与大多数中小房企从开始就不在同一个起跑线上”，资深房地产律师对《证券日报》记者表示，“价格竞拍只是一种程序公平，但实际上大型房企的资金成本要比中小房企低得多，两类企业对于同一个地块测算出来的盈亏平衡点也是不一样的，报价的底气自然也不一样”。

　　“虽然我们的资金成本比较高，但是在自身扎根的地区还是有着一定的区域优势”，上述小型开发商的财务负责人相对还是比较乐观的，“二、三线城市当地的房企往往熟悉该区域地块的升值潜力，人脉也比较广，在项目运作中可以尽量压缩时间，毕竟时间成本对于房企来说也不可小觑。”