2014年11月以来的第三次降息，信贷政策再次放宽，表明政府对当前疲软经济状况的进一步确认。地产行业将显著受益于当前的宽松政策，主要体现在销售改善及财务费用降低。在业内人士看来，明显跑输大盘的地产板块也将在政策利好释放下出现超额收益。
市场需求有望被显著激发
降息如约而至，资金成本改善获强力支持。国海证券分析师代鹏举认为，二季度以来地产销量在政策持续发酵的背景下节节攀高，而银行对于消费端支持力度则略显不足。
以一线城市为例，地产新政出台后首套房按揭贷款利率虽有所下行，但变化幅度不大。而政策中明确支持的二套房首付比例调整也仅有少数银行开始执行，二套房贷款利率并没有明显的下行趋势，目前仍普遍实行基准利率上浮10%。此次降息则从基准利率的源头上实质性改善资金成本。
从购房成本角度分析，以去年同期6.55%的基准利率计算，100万20年期等额还款共需支付利息79.6万。而此次降息后5年期以上贷款利率降至5.65%，共需支付利息67.1万，成本改善效果显著。对于开发企业而言，结合此前降准对于流动性的释放将进一步缓解资金紧张状况，行业投资失速风险有望得到控制。
海通证券分析师涂力磊则表示，宽松持续到位。当前通胀水平较低，未来宏观政策将处于持续宽松阶段，将有利缓解开发商资金压力。自2014年行业进入调整周期以来，开发商资金面在2季度开始进入冰点。虽然下半年行业投资明显紧缩使资金面未持续恶化，但整体紧张局面未有明显缓解。本次降息有利于进一步缓解开发商资金端压力。从数据监测情况看，商品房销售额同比增速与开发投资额同比增速之差，2014年底至今开发商资金面已处于明显改善中。
降息直接降低购房成本。按照测算本轮降息后，三次合计对购房者月供累计减少幅度在3.81%到8.87%之间。历史数据反映，以25个基点为标准，购房者购买力在3到5次连续降息后会有明显支撑。考虑第一次降息至今成本下降接近90个BP，预计后期市场需求将有明显激发。
楼市成交量开始温和反弹
成交复苏趋势确立，一线城市价格有望率先反弹。在业内人士看来，五一节后成交延续上行趋势，环同比分别上涨3%和27%，短期在经济下行压力下，房地产政策的放松是稳增长政策的重要部分，4月CPI同比仅增长1.5%，亦为货币政策进一步宽松提供了空间。行业及货币政策双重刺激下，后续成交有望延续回暖。成交企稳的背景下，4月百城房价数据环比降幅亦持续缩小。
目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速态势，此前处于观望的需求有望在降息的促进下加快入市步伐，配合开发商加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏是大概率事件。代鹏举表示，库存方面，所监测重点城市住宅可售面积仍处高位，去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现，因此仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的观点；价格方面，近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨，土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场的青睐，一线城市房价将率先进入上行通道，而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态，整体价格上涨动力不足。
从行业销售看，3月至今行业销售复苏已完全得到体现。后期板块传统推盘季节到来，市场销售有望继续新高。从基本面角度看，涂力磊认为，后期市场开始从去库存拐点进入利润拐点。2015年下半年房价上涨应该属于大概率事件。企业盈利能力有望顺应房价提升。
地产股年初至今跑输大盘
降息有望开启地产股上行空间。从地产龙头公司走势来看，和基本面出现背离，年初至今地产龙头企业明显跑输大盘。目前A股地产龙头企业在牛市环境中低市销率、低市净率、低涨幅的三低状态不应持续存在。未来A股地产白马龙头存在明显估值向上动力，龙头企业2015年应对应15倍市盈率。
近期资金层面的持续宽松给板块基本面的恢复注入强心剂，加之政策面的友好无疑将增大销售端回暖的预期。代鹏举表示，目前地产板块估值水平仍处于各行业中较低水平，安全边际高，强烈看好短期内地产板块获得超额收益。统计近两次降息一周后地产指数表现，地产指数较沪深300指数均获得超额收益，而近期大盘调整阶段地产股表现明显弱于其他板块，超跌行情使地产股加速反弹的概率进一步加大。降息后地产股获得基本面+政策面的双重支撑，代鹏举认为地产股短期提振更依赖于基本面复苏表现，强烈推荐地产板块。
涂力磊也表示持续看好地产板块。涂力磊指出，目前成交积极上行明显，房价恢复但不至于引发调控，地产处于较优投资阶段。按照“4+4+2分配法”，即40%正股，万科、保利地产、金地集团、华侨城；40%二线白马泰禾集团、世联行、滨江集团、华夏幸福、金科股份、莱茵置业、新湖中宝；20%主题，科创中心-张江高科、市北高新、南京高科；国企改革-合肥城建、天健集团、格力地产；冬奥会-北辰实业。
也有分析人士表示，地产股在政策利好累积背景下，投资机会凸显。投资者可从主题投资方面选择投资标的，建议关注京津冀、国企改革、上海自贸区等地产主题投资机会。
潜力股精选
一线正股万科、保利地产、金地集团、华侨城
万科A(000002)
净资产收益率将再上台阶
在政策利好以及销售旺季的带动下，公司3月、4月的销售逐步回升，同比增幅也呈现不断放大的趋势。2015年4月，万科实现销售面积同比升33.85%，金额同比升39.29%。
广发证券分析师乐加栋指出，伴随信贷环境改善和地产政策宽松，需求回暖明显，整体的销售处于小周期的回暖期。销售均价方面，4月销售均价环比升2.21%，同比升4.07%，与销售区域结构有一定关系。公司作为行业龙头，销售回暖复苏领先于行业整体水平，一季度后土地投资策略相对开放，在深化核心城市拓展基础上兼顾中西部重点城市发展，各类型房地产转型发展项目有序进行，组织架构内的公司激励体系不断完善，继续看好万科的融资能力以及轻资产运作模式，未来两年净资产收益率水平或将再上一个台阶。
保利地产(600048)
大健康领域提供巨大商机
作为产业链覆盖最为完善的龙头地产公司之一，保利地产在住宅、商业物业、房地产基金、养老地产等多领域上具备优势地位，而央企集团整合如火如荼，也为公司整合央企地产资源带来想像力。
中银国际证券分析师田世欣指出，公司推出5P战略，聚焦养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产五方面。“若比邻”商业品牌打造社区O2O即将推出，保利地产APP计划6月推出。同时，商业持有面积百万平米，经营及租金超10亿，出租经营规模位居行业前列，商业类互联平台；2014年公司三位一体养老战略逐步落地，公司在养老产业领域的深入研究和大面积社区覆盖将为公司在大健康领域提供巨大商机。
金地集团(600383)
多元化融资方优势较明显
公司2015年一季度归母净利润0.79亿，同比增长59.13%，业绩同比出现大幅提升主要在于竣工节奏提速和低毛利项目结算完毕带来的毛利率恢复。
中信建投证券分析师苏雪晶表示，公司今年一季度拿地节奏明显加快，权益拿地额达56亿，占当期销售额比重达84%，继续加强一二线城市和合作拿地模式，所拿9个项目中8个权益占比低于50%，公司今年拿地力度预计和去年持平，除了继续参与招拍挂，还以旧改模式获取优质土地储备。目前公司净负债率仍然处于行业中等水平，“小股操盘”的选择使公司能够兼顾现金流与扩张速度。另外，公司在多元化融资方面的优势也十分明显，港股平台以及金融平台稳盛投资都为此提供渠道，今年也即将发行30亿3年期中票为扩张做准备。
华侨城A(000069)
借助020提振增长潜力
公司对文化旅游产业的加大投入以及对相关产业链的延伸有利于创造新的盈利模式，日益增长的旅游业消费需求也为公司的战略转型创造开阔的市场空间。
首创证券分析师王剑辉指出，公司目前拥有十几家景区和酒店，每年有3000万游客，每个综合项目有几万常住居民，文化旅游和地产开发两大产业的消费群体数量庞大，增值服务空间广阔。公司基于先天的客户优势，利用互联网和大数据技术搭建了华侨城旅游在线营销平台OTM，共上线景区17家，涵盖多项增值服务。据公司在深交所互动平台披露，2015年公司将在完善该营销平台的基础上加快推进智慧景区和智慧社区的建设，实现社区APP和景区APP的上线。公司对于O2O经营模式的进一步探索预计能够挖掘出更大的业务增长潜力。
二线白马泰禾集团、世联行、华夏幸福、金科股份
泰禾集团(000732)
电商战略推进速度超预期
2015年4月泰禾集团在平潭设立泰禾互联网金控平台。此次入股地产电商平台深圳吉屋，战略推进速度超预期。
广发证券分析师乐加栋指出，一方面可以借助吉屋地产电商平台促进公司项目的销售；另一方面，结合泰禾集团在金融领域的前瞻布局、尤其是银行资源的积累，未来将尝试切入房屋交易的基于互联网的金融服务业务，符合泰禾集团坚持的“以地产为核心、金融和投资为两翼”的“一体两翼”战略。公司以地产业务为核心，稳布局+快周转+高杠杆，年内销售规模冲击300亿元；金融业务板块有积累，此次入股深圳吉屋，或将涉足基于房屋交易的互联网金融服务，协同效应显著；同时，依托氟化工产业基础，积极探索战略新兴产业的投资机会。
世联行(002285)
金融业务成为增长新引擎
公司已确立在新房金融服务领域的领先地位，针对新房首付款的小贷产品“家圆于贷”在去年成为爆款单品，放贷规模近20亿元。受此推动，金融业务在公司盈利中占比已达近两成，成为利润增长新引擎。
中投证券分析师李少明保守测算家圆于贷5年规模成长空间为120亿元，是2014年的6倍；今年3月P2P平台“丐联集金“APP正式上线，有效破解资金来源瓶颈，预计今年于贷规模将超过40亿元，继续实现翻倍以上增长。公司核心优势在于深度切入真实交易场景，而仍在资产端的规模放量和风险把控方面，相对亍金融机构具有显著优势，这也使得双方的合作具有广阔前景。
华夏幸福(600340)
环首都经济圈最大受益者
近日公司拟与太库科技创业发展有限公司签署《创新孵化体系战略合作框架协议》，双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。
海通证券分析师涂力磊认为，双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。太库科技创业发展有限公司作为一家专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构，致力于成为全球领先的创业生态系统的生力军。公司属环首都经济圈最大受益标的，未来发展规模和速度有望因此而极大程度提升。考虑“创新中国”相关概念公司估值在40XPE，公司一旦模式成功后期股价极具空间。
金科股份(000656)
新能源成为新利润增长点
公司的项目拓展将逐步向省会城市和二三线区域中心城市回归，向有效益的现金流项目回归。同时加大科技产业园地产、文化旅游地产、健康产业地产项目的拓展力度。2015年计划完成300亿元销售金额。
信达证券分析师崔娟认为，公司“地产+新能源”双主业协同发展，2014年公司通过并购方式成功收购优质风能发电项目。未来将以风力发电、光伏发电为抓手，密切关注国内国际市场，通过收购和自主开发，加快优质项目布局速度，力争实现新能源业务的高速发展，将新能源业务打造成为企业新的利润增长点，形成“地产+新能源”双主业协同发展的新局面。公司力争未来3-5年内，实现风能、发伏发电等装机容量达5GW，形成约400亿元的投资规模。
主题概念张江高科、格力地产
张江高科(600895) 重塑盈利模式打造“新三商”
公司明确表示将充分利用“双自联动”优势，以转换经营方式、创新商业模式、重塑盈利模式为核心，加强资本经营在主业调整和产品创新中支撑性应用。
海通证券分析师涂力磊指出，企业将依托汇率、利率、税率“三率”之差，激活境内外创新资源，探索“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式，打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道。张江高科将着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。受益上海科创中心建设，产业投资增长空间大。
格力地产(600185) 互联网加快三大产业发展
受益于珠港澳一体化和国企改革，公司具备地产、海洋和口岸经济三大看点。公司主要业务集中珠海，发展方向和核心优势资源与珠海经济高端相关。公司同时具备军工、横琴、港珠澳合作、国资改革、现代服务业转型等多种概念。
海通证券分析师涂力磊指出，公司明确表示将加快海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业三大板块的发展步伐，具体业务包括海岛开发、渔港、生态农业、休闲旅游、金融、互联网等。公司拟借助互联网、金融及电商平台对各板块进行串联，从而形成业务闭环和良性循环。涂力磊认为以上表态从实质上确定格力地产未来转型方向。考虑公司属珠海国资资产证券化重要通道，企业转型具备明显资源优势。
本报记者 林珂 制图 王珍
来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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