房地产信托基金破冰在即

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　　REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，其特点在于收益主要来源于租金收入和房地产升值。

　　截至2014年，全球共27个国家有上市REITS市场，共有783只REITS产品在公开市场进行交易。

　　目前，全球REITS总市值已超过1.3万亿美元，2003年～2013年市场年均复合增长率15%。

　　近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITS封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。业内认为，这是内地版公募房地产投资信托基金（REITS）启航。而万科很可能成为内地首个公开发行首只公募REITS的房地产企业。

　　记者注意到，此前内地只有越秀、开元、金茂等企业绕道港交所发行H股REITS或商业信托，而去年中信证券开发出两只私募领域的REITS实现此类产品在私募领域破冰。若是鹏华前海万科REITS破冰，将成为内地首个公开发行的房地产公募REITS。

　　目前，鹏华前海万科REITS并未对外公布其产品详情，也无从知道其收益率等具体情况，仅能从基金名称了解到标的位于前海。

　　“万科此次希望后续商业项目上以更积极的模式来加快资金回笼。对于万科来说，其品牌效力比商业项目的运营经验更值钱，此类合作预示后续万科商业项目扩张或尝试轻资产模式。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示。

　　租金回报率或制约前景

　　不过，由于目前房地产租金回报率较低，部分业内人士对于此基金未来的回报率有所质疑。

　　“目前没有具体条款，所以无从知道基金的细节，对于租金收入如何核算并无了解，对基金未来发行的前景不太好评估。”广州一位券商高层对记者表示。

　　此前，广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，REITS对于商业地产的租金回报率有要求，按境外REITS的要求，年租金回报率至少要达3~5个点。内地由于贷款利率比较高，要想顺利推动REITS，物业本身的租金回报率不能低于8%。但是这个租金回报率在内地的房地产市场很难达到。

　　上述券商高层则坦言，按照以往中信和越秀的模式，对于租金回报率这一块一定会做技术性处理，“把租金提高，把成本估值降低，显得租金回报率就高了，这样才足以覆盖还款来源。”

　　业内观点：REITS或成为内地房企主要融资渠道之一

　　多位业内人士对记者表示，这种融资手段放开，将有利于房地产市场化融资，也有利于满足中小投资者投资房地产的需求以及机构投资者需求，“可以想象，后续有公司会跟进这种融资手段，REITS可能成为内地房企未来两三年最主要的融资渠道之一。”上述券商高层表示。

　　黄文杰此前也认为，在目前的商业地产融资相对不畅的情况下，如果REITS能够放开，“内地的商业地产肯定愿意以这种渠道去融资。能让商业地产开发商或者所有者迅速回笼资金。”

　　今年3月，在万达商业年报发布会上，执行总裁曲德君便表示，REITS是其一直在努力的项目，只要时机成熟便会启动。

　　“目前内地融资环境逐渐放松，房地产企业目前更多地将融资的方向转移到了内地市场。”中原地产首席分析师张大伟表示。