此外，利率较基准上浮三成至8%是很多民营上市房企去年为银行贷款付出的融资成本，可以说是“小微的定价，大企业的质量”
“与房地产土豪做朋友”，商业银行显然也是有所图的。
从价格与资产质量的“性价比”来看，对公业务中的开发贷确实颇为诱人；而个人业务中的按揭贷款虽然定价偏低，但是对于资金成本较低的银行来说，以量补价还是一个划算的买卖。
《证券日报》记者注意到，8%(利率上浮30%左右)是很多民营上市房企去年在银行贷款付出的融资成本（几乎与普通的小微贷款利率持平），如果是未上市的二线房企，其贷款成本肯定还要略高；从银行的财务数据来看，开发贷的不良贷款率整体仍保持比较低的水平。
四大行不良开发贷
合计172亿元
2014年年报显示，中国银行去年年底的房地产业不良贷款为21.49亿元，占比为2.15%，不良贷款率由2013年的0.57%下降至0.46%；工商银行去年年底的房地产业不良贷款为37.13亿元，不良贷款率由2013年的0.87%下降至0.84%；建设银行去年年底的房地产业不良贷款为57.37亿元，不良贷款率由2013年的0.76%上升至1.1%；农业银行去年年底的房地产业不良贷款为55.8亿元，不良贷款率由2013年的0.66%上升至0.96%。
综合上述数据可以发现，四大行合计的对公房地产行业贷款中，不良贷款合计171.79亿元，相对于四大行合计24079亿元的开发贷规模来说，不良贷款率约为0.71%。
具体的资产质量方面，四家银行两升两降。不过从细节来看，不良贷款率上升的势头相对更为明显，这也或许是国有大行主动收缩开发贷的重要原因之一。
不过，去年开发贷激增的股份制银行方面，资产质量还是比较稳定的。兴业银行截至去年年底的开发贷仍保持“零不良”的记录，而开发贷占比最高（超过13%）的民生银行，此类业务的不良贷款占比仅为2.3%。
从价格来看，开发贷的性价比确实比较高。《证券日报》记者查阅多家上市房企年报发现，民营企业的银行融资成本要高出很多。上市房企荣丰控股的2014年年报显示，该公司去年多笔贷款的利率都是在基准利率基础上上浮30%，实际利率接近8%；而大型房企金地集团的借款利率上限也达到了8%。
事实上，即便是上浮30%的利率，也不是所有房企都能获得的。对于二、三线房企来说，价格翻倍并非耸人听闻。资金中介李女士（化名）去年下半年以来一直在寻找房企融资的项目。她曾对暗访的《证券日报》记者表示，“全国一、二、三线城市的大型房地产开发项目，项目‘四证齐全’，房地产公司具有二级以上资质，就可以协助办理某国有大行的开发贷，45天放款，且为基准利率”。不过，银行会在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取两个百分点的中介费。记者计算发现，客户如果贷款一年，其对应的资金实际成本超过25%；即便按照上限进行三年期贷款，借款人的年化资金成本也达到了13.5%。
住房按揭贷款
逼近“价格倒挂”边缘
对于涉房贷款中的个人按揭贷款，银行在定价上则比较“手下留情”，去年年末更是响应监管号召和迎合市场需求实施优惠利率。
从资产质量来看，按揭贷款还是比较可控的。例如，中国银行2014年年报显示，住房抵押业务产生不良贷款50.45亿元，占比为5.06%，不良贷款率保持0.35%未变。
对于绝大多数商业银行来说，房贷业务中住房个人按揭的不良贷款率一直以来远低于信用卡贷款、个人经营类贷款等其他种类的个贷业务。再加上不高于70%的抵押率的保证，即使按揭贷款出现违约并进入不良贷款，商业银行发生实际损失的概率还是比较低的。
此外，也有银行启动了隐性的名单制管理，个人申请住房按揭时购买的楼盘甚至也成为了银行放贷与否的关键。一家城商行有关人士对《证券日报》记者表示，该行尽量与大型开发商的品牌地产项目进行合作发放个人贷款，对于一些风险较高的项目则会要求提高首付比例甚至拒贷。
不过，目前商业银行优惠后的按揭利率往往不足6%，对于银行而言，利率空间确实十分有限。
融360调查结果显示，今年4月份，北京、上海、深圳、广州、苏州等热点城市首套房平均利率明显下降，受此影响，全国首套房平均利率在3月份的基础上继续下行，由5.76%下调至5.74%。这也是全国首套房平均利率自2014年6月以来的第10次下调。
另一方面，银行发行理财产品（也是银行吸纳资金的重要途径）的预期收益率大多超过5%，部分中小银行理财产品的收益率甚至超过6%。也就是说，银行的住房按揭贷款利率已经逼近“倒挂”边缘。
不过，从体量上来看，上市银行按揭贷款的增速保持在20%以上，这对于银行“以量补价”无疑是一个比较好的契机。另外，部分银行在设定房贷利率时，对于贡献度较高的客户给与较高优惠，而贡献度的背后往往与银行揽储或代销相关。
“在目前存款成本较高、增长失速的背景下，银行将贷款与存款挂钩，可以缓解一部分压力，虽然银监会要求禁止存贷挂钩，但是这种通过综合贡献度给客户打分再决定优惠力度的‘擦边球’处于灰色地带，没有被明令禁止”，业内人士表示。
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